住宅ローンの審査の仕組み
「フラット35の審査は甘い」とは限らない
住宅業界では、住宅ローンの中でも「フラット35の審査は甘い」と思われている傾向があります。
確かに銀行の住宅ローンと比較すると審査に甘い部分もありますが、むしろ厳しい面もあります。
審査に通ることを目的として考えると、フラット35でも審査対策が必要なこともあるし、むしろフラット35より銀行の住宅ローンの方が審査に通りやすいこともあるのです。
銀行の住宅ローンより審査に甘い項目と厳しい項目
審査に甘い項目
（1）返済比率
住宅ローンの審査の重要項目として返済比率（年収に対する年間返済額の割合）があります。
年収が〇〇〇万円なら年間の返済額（住宅購入後も返済が続くマイカーローンなどがあればそれも含む）は〇〇〇万円以内という規定です。
銀行の場合はその規定を公表していませんが、フラット35は以下のように規定が公表されています。
・年収が400万円未満の場合： 返済比率30％以内
・年収が400万円以上の場合： 返済比率35％以内
この返済比率の規定は銀行より緩やかだと言えます。
よって住宅ローンの借入希望額が〇〇〇〇万円だと、銀行の審査規定はオーバーするけどフラット35なら規定内におさまる、ということがよくあるのです。
（2）勤続年数
銀行の住宅ローンの商品概要には、申込人の条件として「勤続年数〇年以上」と書かれています。
ところがフラット35には勤続年数に関する規定がありません。
私がこれまでに申込み手続サポートをしてきた中には、現勤務先に就職後3ヶ月足らず、入社後2ヶ月分の給与明細書を出してフラット35の審査に通った事例もあります。
なお今は「終身雇用」「年功序列」という言葉も死語になりつつあり、転職する人も以前より増えています。
このような状況を踏まえて、銀行によっては表向き「勤続年数〇年以上」という規定でありながら、転職の事情次第では規定に満たなくても審査に通るという事例が増えてきました。
それでも勤続年数の見方は、フラット35の方がまだ緩やかだと言えます。
（3）申込人や収入合算者の職種や就業形態
銀行の住宅ローンの場合「今後継続して安定した収入が見込めること」も重要な審査ポイントです。
よって職種や就業形態によっては審査が厳しくなることがあります。
職種とは会社員・会社役員・自営業者などの区別で、就業形態とは正社員・契約社員・派遣社員・パートアルバイトなどの区別です。
フラット35ではここの見方も銀行より緩やかだと言えます。
ただし収入があれば誰でも審査に通るということではなく「今後継続して安定した収入」と見られない場合は審査が厳しくなることもあるのでご理解ください。
なお申込者や収入合算者が会社役員の場合、銀行では会社の決算報告書の提出が必須ですが、フラット35では提出しなくてすむ場合もあります。
審査に厳しい項目
（1）購入物件の建物の技術基準
フラット35の融資にあたっては、申込人や担保物件の審査の他に、建物に関する技術基準の規定があります。
検査機関や指定の建築士が技術基準を満たしていることを証明する「適合証明書」という書面が必要なのです。
これは築年数が古い建物、特に古いマンションでは取れないことがあり、フラット35を使えないことがあります。
銀行の場合は担保としての基準を満たしていればそこまでは見られないので、この点においてはフラット35の方が厳しいと言えるでしょう。
（2）個人信用情報の見方
フラット35の審査においても、銀行の住宅ローンと同様に個人信用情報の調査があります。
申込者によっては、この個人信用情報に延滞履歴などのネガティブ情報が記録されているケースがありますが、銀行の場合はその時の事情説明をして理解していただくことで審査に通ることもあります。
しかしフラット35では事情説明をしても聞き入れていただけないことが多いのです。
個人信用情報の見方においてはフラット35の方が厳しいと言えるでしょう。
（3）融資物件に実際に居住するかが疑われるケース
数年前に住宅業者の不正によって、申込者が実際に住まず賃貸に出すという購入目的なのにフラット35の借入をした案件が多数発覚し、大問題になりました。
それ以降、購入目的に少しでも疑わしい点が見られる案件、申込者がすでに投資物件を持っている案件などについては、今も厳しい審査をされることがあります。
不正防止という点では銀行も同様なのですが、年間に百件以上の住宅ローン手続に関わる私から見れば、この点はフラット35の方が厳しいという感覚を持っています。
まとめ
フラット35で住宅ローンを取り組む人には「将来も金利が変わらない安心の固定金利」で選ぶ人がいる一方で「フラット35じゃないと審査に通らない」ことから申込む人もいます。
しかしこれまでに述べてきたようにフラット35の方が審査が厳しい面もあるので、その点を把握したうえで検討することが重要だと言えるでしょう。
