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コラム

タワーマンション節税のカラクリ  <浦安・市川の中小企業支援税理士コラム>

2014年8月10日

4月の消費税増税後、サラリーマン向けマンション販売は大幅な減少を余儀なくされてるものの、「億ション」と云われる「タワーマンション」の売り行きは好調と云われています。その背景には、来年1月1日以降施行の相続税の大きな改正があります。

ご存じの通り、来年1月1日以降、相続税の基礎控除額が40%引き下げられます。例えば、遺族が配偶者と子供二人の家庭であれば、8千万円までは相続税の課税がなかったのですが、来年からは相続財産が48百万円を超えると課税されることになります。この改正により、相続税が課税される事案は、4%から1.5倍の6%に拡大され、地価の高い都市部では25%(4件に1件)が課税対象になると推測されています。

タワーマンションは、主として、相続税対策として買われています。相続税評価額は時価の6~7割程度とされており、現金を不動産に替えるだけで、節税効果があるのですが、タワーマンションの場合、更に、以下の如く大きな利点があります。

1)高層マンションは一戸建てに比べ、建物部分と土地部分の比率において、建物部分の比率が高い。

2)相続税評価額は、土地部分については、時価の8割程度に設定されているが、建物部分は材料費と労務費の金額を全国一律に設定した上で、原則として、積み上げ方式で計算する為、東京の一等地になればなる程、実際の購入価額と相続税評価額の乖離が大きくなる。

3)同じタワーマンションでも、場所によっては購入価額が2~3倍も異なるにも係わらず、相続税評価額は床面積が同じであれば同額とされる為、高額のマンション程その差は大きくなる。

4)従って、8割から9割も相続税評価額が減少する事例もあり、大きな節税効果があるとされる。

相続税の不動産の評価額が、土地については時価とリンクしているのに対して、建物は全国一律で積み上げ方式で算定すると云う課税の不均衡がこの結果を生んでいるのですが、逆の見方からすれば、高値買いをすればする程節税効果が高いことを意味しますから、不動産業者の説明を鵜呑みにするのではなく、投資利回り等により適正な時価を把握した上で、購入することをお勧め致します。また、こうした課税の不均衡をいつまでも放置するのは問題であり、建物の相続税評価額も一定程度は時価に比例するような税制改正が望まれます。


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