特定空き家とは？
今回は、孤独死が発生した後に、住居（賃貸、持ち家）の対応について色々な側面から記述いたします。
1）賃貸物件の場合
賃貸のアパートなどは、基本的に「原状回復」つまり住む前の状態に戻す必要がありますので、故人の家財（動産）を撤去し、特殊清掃をして臭いを消した後に、リフォームをする事になります。
これは、相続人や保証人が行う事になると思います。
亡くなった個所や、発見までの日数、腐敗の状況にもよりますが、表面清掃だけでは臭いが取れない場合は、家の一部（床や敷居等）を撤去する事があります。
こういった場合は、撤去の範囲が広いとリフォームにかかる費用も大きくなることから、特殊清掃業者とリフォーム会社で事前に話し合ってもらい、連携を取ってもらう事で、費用を抑える方が良いと思います。
場合によっては、管理会社や大家様も話し合いに含めたほうが後々を考えると、良い場合もあります。
また、管理会社によっては、指定のリフォーム会社がある場合もあるので、孤独死された後、管理会社に退去を告知する際に、この有無を聞いておくことも大切です。
この際、アパートに最初から設置されていた物(アパートの所有物）を撤去すると保証をする必要が出るので、エアコン、照明、湯沸かし器など、元々の設置物が何なのか？も確認しておくとよいでしょう。
あと賃貸物件の場合で、相続放棄をされる場合ですが、相続者が故人の部屋の有価物を持ち出し、自分の物にする事、又はそれらを売却をしなければ、故人の物を遺品整理業者に処分してもらうのは、遺産相続にはならない（＊1）と言う事なので、相続放棄をしても、きちんと対応したい場合は、整理をしたほうが賃貸物件（大家様）に迷惑を掛けないと思います。（＊1：但し、遺産相続、放棄に関しては、事前に弁護士にご相談ください）
2）持ち家の場合
持ち家の場合、その家に誰か親族が住む場合であれば、先の賃貸物件と同じように、不要家財の撤去と特殊清掃、リフォームを行います。
しかしながら、誰も住まない場合に、少し問題が出てきます。
「相続を放棄する場合」
親族が、何らかの理由で、その家を相続せず放棄した場合ですが、一見相続放棄したので「何もしなくても良い＝放置していても良い」と思われがちですが、実はそうではありません。
実は相続を放棄しても法的には「相続人は、次の管理者が見つかるまでは、その家屋を管理する責任がある」のです。
相続人が何人もいる場合も同様で連帯責任となる事から、下手をすれば相続人の子供までその責を負う事になってしまいます。
もちろん、相続放棄しているので、誰かその家屋と土地を売却するのではなく、引き取ってくれる誰かに「譲渡」する事になります。
ただ、一般的に事故物件の家屋や土地を引き取ってくれるケースは非常に稀です。（国や自治体は、事故物件でなくてもまず引き取ってくれません）
これは相続を放棄するような事故物件の家屋や土地なら尚の事です。
また、台風や火事や地震などの災害や、自然でも倒壊が起こり近所の家屋に何らかの損害を与えた場合「相続人が、損害賠償をする必要」があるのです。
ここまで記述すると分かると思いますが、相続を放棄してもメリットはほぼ無く、売却益も入らず、責任だけは残る事になるのです。
よって、孤独死が起きた場合、相続人は相続をして、家財の撤去、解体、そして売却（又は譲渡）を速やかに進めたほうが、手間とお金はかかりますが、その後の最終的な法的な責任を逃れることになるのです。
「相続する場合」
これは既に先の「相続放棄」で記述したように、家財の撤去、解体、売却（又は譲渡）を速やかに進めたほうが良いでしょう。
この理由は、固定資産税の支払いはもちろん、「空き家指定」を受けると税金が高くなったり、台風・火災・地震などによる損害賠償のリスクもあるので、放置しておくよりも速やかに事を進めたほうが、メリットがあるのです。
家財の撤去は、家屋を解体せずに売却する場合は、もちろん必要ですが、解体する場合も空き家法があるので動産（家財）の撤去が必要になります。
また解体の有無を考える場合に参考にして頂きたいのですが、家屋付き土地と、更地（解体後）は、やはり更地の方が早く売れます。
解体によるお金の先払いによるデメリットはありますが、早くお金が手に入る可能性は高くなります。
解体費用については、土地が売れた際に前払い金が入ってから着手する事も可能です。
一般的に、解体は建坪で坪3．5万円～4万円が相場（東海3県）ですが、その土地の場所や、隣接道路の大きさ（広さ）、近隣家屋との距離によって相場は変わってきます。
次ですが、孤独死の案件で、解体をせず特殊清掃もせずに売却する時（そのまま売却）は、非常にリスクが伴います。
これは、腐敗などが酷くなかった、自然死だから・・・などと安易に考え、家財だけ撤去した場合ですが、売却する場合、買い手はどう思うのか？を少し考えてみると判ります。
考えて頂きたいのが、「相続人自らが、清掃した」場合と、「プロである特殊清掃業者が清掃した」場合、どちらが買い手の信頼を得ることが出来るでしょうか？
つまり売却の成功率や、売却額を上げる確率を考えるなら、最初からプロに任せた方がメリットがあると思います。
また、事故物件に強い不動産業者もいますので、売却や賃貸に関してはこういった業者に任せた方が良いでしょう。（こころテラス東海は、事故物件の専門不動産屋様と提携しております）
別に「お祓い＝小葬儀」も考える必要があります。
これも先の現場の清掃と一緒で、買い手の信頼や、売却額を少しでも上げたいのであれば考えたほうがよい項目です。
「こころテラス東海」の提携寺院では、「お祓い＝小葬儀」は交通費込みで3万円と非常にお安くして頂けます。（但し、愛知県外の場合は、少し交通費を頂く場合があります。）
もちろん「供養証明書」や「特殊清掃証明書」の発行は、後々を考えるとあったほうが良いのですが、「こころテラス東海」では、こういった証明書も発行可能です。
以上が「孤独死が発生した後の住居（家屋・土地）の対応について」ですが、実は持ち家の方が、放置されておかれることが多く、相続人（＝お客様）も安易に考えていらっしゃる事が多いのです。
突然の事で、心労・ご負担が大きい事は判っておりますが、放置以外の選択肢を、相続人の間で早急に話し合う事をお勧めいたします。
「こころテラス東海」では、こういった「孤独死後の対応」で、お客様のお役に立つことが可能です。
「孤独死」が起こった後、「何をどうして良いのかわからない」「何をすべきなのか判らない」と言う場合、是非「こころテラス東海」にお問い合わせください。
誠心誠意で対応を致します。
