民泊物件の選び方！収益物件とは？
この記事の概要
アパート経営で部屋が埋まらずに、苦労している人も少なくないのではないでしょうか？また、今は満室だけれど空室が出る度にリフォーム代はかかるし、広告料（AD）などの費用が多くかかる。。不動産経営の大変さを感じている大家さんも多いかと思います。
一方で、最近では大手や中堅の不動産会社も民泊に乗り出すなど、業界あげて民泊への注目が高まっています。今や、民泊は不動産経営の選択肢の1つになりつつあります。
ここでは、民泊経営に興味を持つアパートオーナーに向けて、アパートを民泊に切り替える際の注意点を紹介していきます。
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民泊新法施行メリット
アパート経営って思ったよりも大変だ、と感じていらっしゃる人は案外多いのではないでしょうか。
例えば、東京都内で大学生向けの物件を扱っているとしましょう。周辺では毎年のように新しい物件が完成し、新しい物件から入居者が埋まっていきます。
そのため、所有している物件が築何十年というアパートの場合は苦戦を強いられます。
満室にならずに利益が薄いと悩んでいるようであれば、アパートを民泊にすることを検討してみてはいかがでしょう。
2018年6月に民泊開業や運営に関しての規制が緩和され、住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法が施行されました。
この民泊新法は、許可制だった民泊（宿泊業）が届け出制になることで開業準備が手軽に始められるようになった反面、営業日数が年間で最大180日しか認められていません。これでは、不動産による利益を期待しているアパート経営者にとっては、メリットはほとんどないと言えるでしょう。
でも、本当のメリットはこちらではありません。民泊新法の施行と合わせて、旅館業法の緩和が行われています。こちらこそが、アパート経営者が民泊経営に乗り出す際のメリットです。
民泊新法施行前でも民泊を開業することは可能でした。それは、旅館業法の簡易宿所の免許をとって民泊をする方法です。こちらであれば、通年営業は可能ですが、許可制のため、行政から許可を得るための基準が厳しいことがネックでした。
しかし、民泊新法施行にともなって、旅館業法の基準が緩和され、簡易宿所等の旅館業許可を取得しやすくなりました。
その内容はいくつかありますが、アパート経営者にとって大きなメリットになるのは、
「（1）帳場基準の緩和」と「（2）トイレの設置基準」の緩和です。
「（1）帳場基準の緩和」は、簡易宿所でもフロントの設置が義務化されていましたが、フロントに代わる設備を設置すればいいことになっています。
一例では、本人確認のための顔認証カメラシステムやタブレットを使用した本人確認ができる設備があれば足りるようになっています。（各地方自治体により基準が異なります。）
「（2）トイレの設置基準」は、従来は宿泊人数によっては、1部屋に複数のトイレ設置が必要だったのですが「こちらは適当な数があればよい」という内容に変わりました。ともに現行の部屋を大きな手入れをせずに、民泊に転用できるようになったのです。
さらに、東京都では簡易宿所を開業する際には、窓先空地という数メートルの空地確保が要件になっていますが、旅館業法の旅館・ホテルの営業を取得すれば、この空地確保は不要になります。
東京都の場合は、旅館・ホテル営業の許可を取ってしまえば、学生用のワンルームタイプでも民泊に転用可能となります。
各法の規制緩和で物件の活用の選択肢が大きく広がったといえるでしょう。
アパートを民泊運営に変更する場合に気を付けるべきところ
物件を民泊に変更しようと考えた場合、以下の点に注意してください。
（1）アパートの所在地の自治体の条例で民泊に制限がかかっていないか
（2）営業日数180日以内で採算がとれるか
（3）信頼できる管理者に委託できるかどうか
（1）に関して、民泊新法では民泊の規制地域を決める条例が存在する場合、そちらが優先されます。そのため、いかに素晴らしい物件で外国人宿泊客が気に入ってくれそうな立地にあったとしても運営ができません。こちらについては、民泊を検討する際に、物件所在地の自治体への確認を行ってください。
（2）に関しては、1泊料金や稼働率を考慮した計画を立てて、判断する必要があります。通年での営業を考えているのであれば、民泊新法に基づく開業ではなく、旅館業法による許可を取得することをおすすめします。旅館業法の許可を取得する方が手間はかかりますが、その後の運営を考えた場合、メリットが大きいと言えます。
（3）については、物件にオーナーが住んでいない場合は要検討です。物件の1部屋にオーナーが住んでいる場合は、自分で管理するという選択肢もありますが、オーナーが当該物件に居住していない場合は、民泊の運営をする業者に委託することが重要になります。また、建物管理も民泊に慣れている不動産会社に任せるのが良いでしょう。
オーナーは東京に居住しながら、投資用として地方のアパートを経営するケースもあるでしょう。そういった場合は、信頼できる管理業者に委託することをおすすめします。
メディアで報じられていますが、民泊で訪れる外国人観光客のマナーが悪く、ゴミ出しや宿泊中の騒ぎなどで近隣の住民とトラブルになっているケースも各地で出てきています。
旅行客は「旅の恥はかき捨て」の感覚でいても、住民にとっては日常生活の中に突如発生したトラブルになります。こうしたトラブルを放置すると、「民泊禁止」の機運が高まり、最終的に民泊禁止の条例制定につながる可能性もあります。
こうした事態を避けるためにも、信頼できる管理業者に運営を委託することが重要です。
民泊運営に変えるメリット
アパートを民泊に転用するメリットについてお話しします。
（1）価値の転換
アパートをはじめ不動産は、築年数がたてばたつほど、物件としての価値が減っていきます。その減った価値をリフォームをして高めることも必要になっていきます。
しかし、居住スペースから宿泊スペースに変えることで、物件の価値は変わります。例えば、古いけれど観光地に近い立地にあるなど、利用者が観光客になることで、単なる築年数とは異なる価値をアパートに加えることができます。
（2）利用者も利用しやすい
アパート1棟が民泊になった場合、利用者の視点からすれば、隣室も自分と同様の旅行客であれば、多少のことはお互いさまなので、利用しやすいでしょう。
（3）管理しやすい
アパート1棟を民泊にするなど使用目的を統一すれば、清掃や修繕などの管理業務を効率的に進めやすくなります。
また、同じく10件の物件でも、都内各地に分散しているよりも、1棟10件がまとまっている方が短時間で業務を進めやすくなります。
アパート1棟を民泊にすることこそ、管理を考えた場合は理想的ではないかと思えます。
民泊は、インバウンドで追い風が吹いている今だからこそできる、物件活用のチャンスです。老朽化が進むばかりの部屋が、収益をあげる部屋に一気に転換でき可能性もあります。民泊も不動産投資の選択肢の1つとして検討してみることをお勧めします。
