空き家の放置はリスク大！民泊として利用すれば空き家対策にもなる

【当記事の概要】
近所を散歩していると「空き家が増えたな」と思いませんか？

「実家を相続で引き継いだ」「遠方にいる親が高齢化し、自分たちの住まいに呼んだため、親が住んでいた家を引き継いだ」「投資用として購入したものの買い手がつかない」などの理由で空き家となっている不動産が年々増えています。

これは地方だけでなく、東京はじめ都市部でも同様です。このコラムを読んでいるみなさんも、空き家を抱えて悩んでいるのではないでしょうか。そこで、空き家の活用法として民泊を考えてみてはいかがでしょう。

空き家を放置することのリスク

今はまだ問題が発生していないかも知れませんが、空き家を放置し続けることで、さまざまなリスクに直面します。

（1）建物がどんどん傷む
人が住まなくなった家は、急速に傷んでいきます。「家は呼吸する」と言われるように、人が生活して、ドアや窓が開くことで換気しています。しかし、人が住まずに閉め切った状態が続けば湿気がこもり、カビが発生したり木材が腐ったり、急速に住まいが傷んでいきます。
定期的に換気や清掃ができればある程度の劣化を防げますが、遠方などにあるとこまめに手入れすることが難しいのが実情です。

（2）固定資産税
不動産所有者は、固定資産税を支払う義務があります。住んでいない家についても同様なので、無駄な出費が続くことになります。

（3）被災リスク
日本は地震だけでなく、自然災害のリスクが年々高まっています。不動産を所有することでこうしたリスクと向き合わなければなりません。
また、最近の火災の原因で1、2位に上がってくるのが「放火」です。人が住んでいない家は、そうしたリスクも高いといえるでしょう。保険でカバーすることもできますが、この保険料も無駄な出費と言えます。

（4）近隣からのクレーム、行政からの指導
台風で瓦が飛ばされ、通行人に当たってケガをさせた場合など、所有者が損害賠償しなければならないケースもあります。

また、庭木や草が生い茂り、害虫が発生したという場合にはクレームの原因になります。

さらには不審者が出入りしたり、ごみが不法投棄されたり、治安上の問題を引き起こすケースもあります。こうした空き家の存在が、近隣住民の生活を脅かしたり、資産価値を下げることにもつながります。

近隣住民からの悪い意味での関心が高まってしまうと、行政の指導が入ることがあります。

平成27年に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」では、倒壊の恐れや衛生上の懸念がある空き家は「特定空き家」とされ、行政が所有者に改善を指導することができるようになりました。

最終的には空き家の解体を行政が行い、その費用が請求されるということもあります。

空き家対策の方法

トラブルの原因にもなってしまう空き家を活用したいという人は多いと思います。

売却したくても、なかなか買い手が見つからない。また。賃貸に出すといっても借り手が見つからない、どこの不動産会社を通せばいいのかわからない、など空き家の活用がスムーズに進まないのが現状でしょう。

そこで、提案したいのが民泊物件として活用する方法です。民泊とは不動産を有償で人に貸すものです。

現在、日本では外国人観光客を増やそうとしています。政府は、2020年に4000万人、2030年には6000万人の外国人観光客の受け入れを目標にしています。

東京オリンピックを控え、今後はますます日本を訪れる外国人観光客は増えるでしょう。しかし、宿泊施設の数がその増加においつかず、東京などではホテルの価格が上昇するなどの影響も出ています。そこで、注目されているのが民泊なのです。

でも、「外国人が来ても言葉が通じない」「そもそも予約が入っても言葉がわからない」と不安を感じるかもしれませんが、そこは問題ありません。

最近では「Airbnb」など、民泊を仲介するサイトもあります。また、民泊事業を請け負う会社も出てきています。

アウトソース（外部委託）することで、管理運営面で負担を減らすことができます。これであれば、例えば「今は東京に住んでいるが、実家は地方にある」という方でも空き家を活用することが可能で、さきに掲げたリスクを減らすだけでなく、収入を得ることもできます。

民泊に向いている物件か

空き家を民泊で活用することのメリットは感じていただけたと思います。ただし、全ての物件が民泊に向いているかというとそうではありません。

それでは、どのような物件が民泊に向いているのでしょうか。

（1）法令上、規約上の問題がない物件
法律や条例で規制されているエリアでは、民泊への転用はできません。また、マンションの管理規約で民泊を禁止している物件も同様です。
また民泊を行う施設では、法律によって広さに関する規定があります。こうした法令上の問題がない物件であることが大前提です。

（2）民泊向けのエリアかどうか
民泊に向いているのは、観光地にアクセスしやすい地域の物件です。ただ、有名観光地に近ければよいというわけではなく、宿泊需要が高いエリアであることが求められます。
東京の場合では、電車やバスなど公共交通機関の乗り換えが便利なところがいいでしょう。地方では、有名観光地の徒歩圏内にある方が有利でしょう。

また、エリアの条件として競合が少ない方がよいです。競合が多い場所は、価格競争がおきて、宿泊料金を安く設定しないといけません。近くに1泊3000円程度の宿泊施設（ゲストハウス）が多い場合は、民泊の運営は難しいでしょう。

安い宿泊施設がないエリアであれば、民泊のニーズがあると予想されます。こうした施設の有無は、宿泊情報サイトで調べてみましょう。

インバウンドと呼ばれる外国人観光客による経済効果は、今後も大きな伸びが予想されています。お荷物だった空き家が、収益物件に変わる可能性もありますので、ぜひ検討してみてください。