不動産探しのお手伝いに大阪へ
不動産の売却をする際は、売却活動に入る前に所有者（売主）と不動産会社との間で媒介契約を締結します。
この媒介契約には3種類の形態があり、それぞれに不動産業者と売主の負うべき義務や制限が異なります
媒介契約の種類とその違い
不動産会社が売主から不動産の売却の依頼を受けるとき、売主と業者間で媒介契約を結ぶことが義務づけられています。媒介契約には以下の3種類の形態があり、それぞれに売主と不動産会社の権利義務が定められています。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
一般、専任、専属専任の順に契約当事者間の権利義務の縛りが強くなると言えます。
一般媒介契約の特徴
・売主は複数の不動産会社と同時に契約できる
・不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められる
・売主自身が発見した購入者に売却する場合、不動産会社を仲介人にする必要はない
・契約期間に定めはないが3カ月程度が一般的（更新可）
専任媒介契約の特徴
・売主が同時に契約できる不動産会社はひとつのみ（複数の不動産会社とは契約不可）
・不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められる
・不動産業者は売却依頼を受けた物件情報を7日以内に不動産流通機構（レインズ）に登録しなければならない
・不動産業者は販売活動の状況を、14日に1回以上の頻度で売主に報告する義務がある
・売主自身が発見した購入者に売却する場合、不動産会社を仲介人にする必要はない
・不動産業者に原因がなく契約期間中に契約を解除する場合、不動産業者は媒介契約の履行のために要した費用を請求できる
・契約期間は最長で3カ月（更新可能）
専属専任媒介契約の特徴
・売主が同時に契約できる不動産会社は一社のみ（複数の不動産会社とは契約不可）
・不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められる
・不動産業者は売却依頼を受けた物件情報を5日以内に不動産流通機構（レインズ）に登録しなければならない
・不動産業者は販売活動の状況を、7日に1回以上の頻度で売主に報告する義務がある
・売主自身が契約期間中に購入者を見つけた場合でも当該不動産業者を仲介人としなければならない（売主が違反した場合、不動産業者は違約金として約定報酬額相当額を請求できる）
・不動産業者に原因がなく契約期間中に契約を解除する場合、不動産業者は媒介契約の履行のために要した費用を請求できる
・契約期間は最長で3カ月（更新可能）
※売主が複数業者と媒介契約を締結した場合にその相手方を他社にも明示する義務がある「明示型」と明示義務のない「非明示型」がある
どの契約形態を選ぶべきか
一般媒介契約は、売主と不動産会社双方の権利義務がもっとも少ない契約です。
売主側の立場で見ると、複数の不動産会社に同時に売却の依頼ができるため、不動産会社間で競争原理が働き、高く売れるのではないか」と感じるのではないでしょうか。
専任や専属専任媒介契約は、状況報告を定期的に受けることができ安心できるように感じるかもしれません。
しかし、不動産業者の立場から見ると見え方が違います。
一般媒介契約では、不動産会社は売却の依頼を受けた物件をレインズに登録する義務がないので、売却情報を限られた範囲でしか公表しない「囲い込み」の恐れもあります。
「囲い込み」では情報発信を自社で見つけた買主候補だけにしか行わないことが可能になり、売主買主の双方から仲介手数料を受領する「両手仲介」にしやすくなると言えます。
一方、売主が複数の業者と一般媒介契約を交わしている場合、不動産業者が受領できる仲介手数料は「成功報酬」、すなわち自社で買主が見つけられないと全く報酬が得られないことになります。他社と競争になった場合、不動産業者は報告義務すらもないため、表向き「制約に向けて積極的に努力する」となっているものの、どこまで本気になってくれるか疑問です。
また、複数の業者と一般媒介契約を結んでいる場合、販売活動中は内覧の依頼があった場合の調整や、買付申込の受領時期、交渉の進め方などで自分自身がコントロールする必要が生じ、想像以上に手間がかかることが想定されます。
専任媒介契約では、不動産会社はレインズに7日以内に物件情報を登録し、売主に14日に一度以上のペースで状況報告する義務を負います。
売主も、1社の不動産会社が窓口となって他の不動産会社を取りまとめてくれるため、負担が軽くなるでしょう。
専属専任媒介契約では買主を自ら発見した場合にも契約した不動産業者を仲介人にする必要があります。実際の契約では、取引の安全を確保するため、どこかの信頼できる不動産業者の重要事項説明書や契約書の作成、それに伴う各種調査を依頼するべきだと思います。自分の知人の友人などが「知り合いがマンションを売ろうとしている」という話を聞き、「そのマンション、僕に売ってもらえないか」という話になることもないとは限らないでしょう。その買主が知り合いの不動産業者に仲介してもらえるなら買いたいと考える場合もあります。
不動産業者のみならず、売主にも制限の多い専属専任契約までは必要ないのではないかという気がします。
まとめ
契約形態の違いにより、不動産業者の対応が変わる可能性があることはご理解いただけたでしょうか。
一般媒介契約の場合、これらの契約形態の違いにより、売却までの手間も時間もかかると考えられます。早めに売却先を決めたいと考える場合には専任契約または専属専任媒介契約の方が良いだろうと感じます。
専任契約または専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月（一般媒介契約でも3カ月が一般的）です。もし、不動産業者の対応に不信感を感じた場合、3カ月の期間経過後には違う業者と契約することも可能です。
弊社では、売主様から不動産売却のご依頼をいただいた際には、特殊な事情がない限り「専任媒介契約」をお勧めしています。
不動産取引は本来、売主側の仲介人と買主側の仲介人が別々にいることが望ましいと考えています。安全な取引のために売主がチェックすべき項目と、買主がチェックすべき項目が異なることもあります。
何より、売主はできるだけ高く負担の少ない条件で売りたいと考え、買主はできるだけ安くトラブルが発生しないように買いたいと考えるからです。
状況にもよりますが、双方の利益が相反する両社の間に1社の不動産業者が入ることは、売主買主の双方にとって不利益になる可能性すらあり、信頼を損ねる恐れがあると感じます。
弊社は「両手取引」を行わないことを宣言しています。
売却をご依頼いただいたときは売主様の利益を最優先に。購入のご相談をいただいたときは買主様の利益を最優先に考え、安心・納得して不動産取引が行えるよう努めます。
