最近、オンライン相談が増えてきました。
資産形成における一つの手段として「不動産投資」がここ数年脚光を浴びました。
空前の低金利政策の中、企業の投資活動もあまり積極的ではない地合いのなか、金融機関はこれまでのビジネスモデルだけでは収益力が不足している状況が続いていました。
法人向け融資が伸び悩む中、個人向けの融資を増やす事で状況の打開を図りたいという思いから一部の金融機関ではコンプライアンス上問題のある融資を行う事態になったのだと思います。
事件の影響
「かぼちゃの馬車事件」が明るみに出たことで、スルガ銀行の不正な手段による融資が行われ、他にTATERUでも融資申込書類の改ざんなどが発覚。
おそらくこれは氷山の一角で、今後もポロポロと同様の手口が明るみに出るのではないかと思います。
今後、投資用不動産の価格は少しずつ下がっていくのではないかと考えられます。
現在都内のワンルームマンションなどの投資用不動産は表面利回り5~6%程度で売りに出ているものが多いと感じます。
（表面利回り＝年間家賃収入／物件価格 この他にオーナーにはさまざまな経費が掛かることから実質の利回りはさらに2%程度下落します）
「かぼちゃの馬車」「TATERU」「スルガ銀行」などの一連の事件で金融機関はこれまでおろそかだった担保評価の引き締めに入り、新たに不動産投資を始めようとする人に対してはそれなりの自己資金を求めるようになるでしょう。
その結果、参入のためのハードルが上がり、プレイヤーが減少すると考えられます。
さらに、このところアメリカが利上げを進めている中で日米間の金利差が開きつつあります。
ひょっとしたらそう遠くないうちに日本もじわじわと利上げに向かう可能性もあります。
不動産に投資マネーが流れるのは低金利下で利回りをとろうと考えた時に不動産投資が一つの選択肢であるからで、金利が上がれば不動産投資のうまみも減少します。
不動産投資の場合、家賃収入は周辺相場の影響が大きいことからよほどレアな条件の物件でもない限り値上げは難しく、利回りを上げるためには物件価格を下げることになります。
そもそも不動産投資はもうかるのか
そもそも、不動産投資はそんなに儲かる事業ではありません。
（やり方次第ですが、そこそこ儲けようと思った場合にはそれ相応の手間を掛ける必要があります）
バブルの時のように大きな「キャピタルゲイン」が得られることが見込めるのであればまだしも、現在の不動産価格は一部の商業地や中心部近くの住宅用地で上昇しているものの多くのところでは長期的に見ても横ばい、あるいは下落していく可能性が高いと思われます。
家賃収入に対して、ローンによる元本の返済と利息の支払い、税金の支払い、管理費用の支払いなどに加え、空室のリスクなどもあります。
「不動産」は文字通り「流動性が低い資産」であり、売買に伴って費用も掛かるため、一度始めると撤退しにくいことも不動産投資の特徴だと思います。
不動産投資を始めるときには「何を目的に始めるのか」ということが非常に重要です。
最初の1室、最初の1棟目でプラスのキャッシュフローを生み出し毎月の小遣いや生活費を稼ごうと思って始めるのは危険。
特に、金融機関の強引な融資によってフルローンやオーバーローンで始めるのはとても危険です。
不動産投資の効果
それでも、土地に関して言えば、選ぶ場所や、価格の妥当性さえ押さえれば、急に価値が半分になったりすることはないでしょう。
相続対策として資産を不動産にすることで資産の評価額を下げるのは一定の効果があると思います。
ローンに団体信用生命保険を組み合わせ、生命保険としての効果を得ることもできるでしょう。
しかし、これまで私が見てきた不動産投資の中には生命保険の効果と言っても、支出される金額のことを考えたら、生命保険に加入したほうがベターであるケースも少なくありませんでした。
マンション投資は危険？
また、マンション投資に関しては私自身は懐疑的な見方です。
既に建物が建って不動産の価格は土地の価格と建物の価格を合わせたものです。
マンションの価格では物件により異なりますが、戸建ての住宅や一棟のアパートなどと異なり土地部分の割合が少なくなります。
建物は税金上の価格評価の影響もあり、年を追うごとに残存評価が減価償却されていきます。
（良好な状態で維持・管理されている建物について評価の仕方を見直そうという機運はあります）
マンションの場合、特に最初のうちはローンの残債が減るよりも速いスピードで物件価値が下落してしまうケースが多々あります。
また、新築マンションで始める不動産投資の場合には、新築時の家賃が周辺相場より高めに設定されても入居者が入るものの、一旦空室になると次の入居者が同じ賃料では入らないケースも少なくありません。
これから始めるのであれば新築ではなく中古物件の方が良いでしょう。
さらに、これから人口減少が進み、マンションにも空室が増えます。
入居者募集がしやすい、人気のエリアや交通アクセスのよい物件を選定することがこれまで以上に重要になります。
始めるなら覚悟をもって
不動産投資だけでなく、投資による資産形成を考える場合にはさまざまな角度から分析し、最終的には自己判断、自己責任で行う必要があります。
誰も助けてくれません。
特に不動産投資は、ローンが使えるため、初期投資は少なめで始められるものの、数千万~億の単位の金額を借入れて始める事業と考えられます。
相当の覚悟をもって始めるものであることを充分に認識するべきでしょう。
厳しいことを書きましたが、逆に言えば、様々なリスクを把握し、十分に分析を行い、自身が納得して始められれば不動産投資は安定した収益が見込める投資になり得ます。
さまざまな投資方法があります。
自分に合った投資方法を見つけるためには経験も重要です。
