◆司法書士マインド◆　小規模宅地の特例と区分建物☆

こんにちは。
司法書士　行政書士　山口里美です。

区分登記した二世帯住宅の小規模宅地の特例

最近、相続税の改正に絡む登記のご相談が増えて参りました。

昨日も、「区分登記した二世帯住宅の小規模宅地の特例」についてご質問を受けました。

平成２６年の相続税からの改正で、
小規模宅地の特例について、二世帯住宅の取扱いは緩和されました。

二世帯住宅の敷地については、その上の建物につき、
内で上下がつながっている「内階段」だけでなく、
外で上下がつながっている「外階段」でも、
小規模宅地の特例が適用できるようなりました。

自宅の敷地については、
２４０m2（平成２７年からは３３０m2）までは、
８０％の評価減を取ることができます。
「外階段」の二世帯住宅でも、今年の相続からは評価減ができることになりました。

ただし、建物が「区分登記」されている場合は、
これまでと同様に、評価減が一部しか取れないので、ご注意が必要です。

たとえば、次のような二世帯住宅の場合
　◆土地は父親が１００％所有
　◆建物の１階は父親が所有（区分登記）
　　→父母が居住
　◆建物の２階は長男が所有（区分登記）
　　→長男家族が居住

１階２階とも父親の所有とするよりも、
　◆融資を受けやすい
　◆固定資産税の減額を２戸分取ることができる
などの理由で住宅メーカーがお勧めになるものです。

このように区分登記をした二世帯住宅については、
「小規模宅地の特例」の対象になるのは、全体の敷地の５０％だけです。
敷地の面積が仮に100m2なら、
半分の50m2しか８０％減ができません。

従いまして、これから二世帯住宅を建築するなら、将来の相続税を考慮して、
「区分登記」は避けるべきということになります。
事例では、
　◆父親の「単独登記」とする
　◆父親と子どもの「共有登記」とする
いずれかの登記とするのがよいと思われます。

二世帯住宅はどんどん増えておりますが、
「小規模宅地の特例」を適用できるかどうかは、今後ご注意が必要ですね！




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