個人間で無償により土地や借地権の借り受けがあった場合（2/2）

■　底地を借地権者以外の者が取得し、地代の授受が行われていないこととなった場合
　借地権の目的となっている土地（底地）を借地権者以外の者が取得し、土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった場合、土地の取得者は、借地権者から借地権の贈与を受けたものとして取り扱われます。
　ただし、土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった理由が、使用貸借に基づくものではない（賃貸借のままであるが地代の支払を免除している）として、土地の取得者および借地権者の連名により、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を、土地取得者の住所地の所轄税務署長へ提出した場合には、贈与を受けたものとして取り扱われません。
　また、相続税や贈与税の課税価格の計算上、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」提示され贈与税が課税されなかった場合、従来どおり借地権は存するものとされ、その土地は貸宅地として評価します。
　例えば、親が借地権者である土地の所有権（底地）を子が買取り、親子間で地代の授受が行われないこととなった場合、その理由が使用貸借に基づくものではないとして、子および親の連名により、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を、子の住所地の所轄税務署長へ提出した場合には、子が借地権の贈与を受けたものとして取り扱われません。また、親が死亡した場合の相続税の課税価格の計算上、従来どおり借地権は存するものとされるため、借地権を計上しなければなりません。一方、子が死亡した場合には、土地は貸宅地として評価します。

■　相続税の申告における借地権の申告漏れ
　使用貸借通達の適用がある場合、相続が発生した時の相続税の申告上、特に次のような借地権の申告漏れに注意が必要です。

①　親の借地を使用貸借により転借して子が建物を建築した場合
　親が死亡した場合の相続税の課税価格の計算上、過去に「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出していることを見落とすと、登記上、親の財産は確認できないため（建物は子、土地は地主名義であるため）、借地権が申告漏れとなる可能性があります。

②　親が借地権者である土地の所有権（底地）を子が買取り、親子間で地代の授受が行われないこととなった場合
　親が死亡した場合の相続税の課税価格の計算上、過去に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出していることを見落とすと、登記上、使用貸借により土地の借り受けがあった場合と同じであるため（建物は親、土地は子名義であるため）、建物のみを計上し、借地権が申告漏れとなる可能性があります。

■　使用貸借に係る土地を売却した場合の譲渡収入金額の帰属
　使用貸借通達の適用がある場合、売却した時の譲渡所得の金額の計算上、特に次のような譲渡収入金額の帰属に注意が必要です。
　　
①　親の借地を使用貸借により転借して子が建物を建築した場合
譲渡収入金額のうち、建物に対する譲渡収入金額は借地権を使用貸借により借り受けている建物所有者（子）に帰属し、借地権に対する譲渡収入金額は借地権者（親）に帰属します。

②　親が借地権者である土地の所有権（底地）を子が買取り、親子間で地代の授受が行われないこととなった場合
　譲渡収入金額のうち、建物および借地権に対する譲渡収入金額は借地権者（親）に帰属し、底地に対する譲渡収入金額は土地所有者（子）に帰属します。過去に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出していることを見落とすと、登記上、使用貸借により土地の借り受けがあった場合と同じであるため、借地権に対する譲渡収入金額の帰属を誤る可能性があります。

■　まとめ
　税務署は過去に提出された「借地権の使用貸借に関する確認書」や「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」により、借地権の帰属を把握しています。一方、納税者側は過去に提出していることを失念している場合もあります。相続発生時や売却時には、登記上の所有者だけではなく、所有者となるに至った経緯も確認することが重要です。

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