「亡くなった家族の株、どこで調べてどう手続きするの？」
皆様、こんにちは。
株式会社大阪セレモニー代表の山田泰平です。
ご両親などが亡くなられ、長年住み慣れた思い出の詰まったご実家を相続された際、予期せぬトラブルに直面するケースがございます。
いざその家を売却しようと考えたり、あるいはリフォームを検討したりした際に、不動産会社や建築士から「この建物は建築基準法（けんちくきじゅんほう）に違反している違法建築（いほうけんちく）ですね。」と告げられる状況です。
建築基準法とは、建物の安全性を守るために、建てる際のルールを定めた法律のこと。
何の問題もなく住み続けてきた家が、実は法律に違反した状態だった場合、単に売りにくいという不利益だけでなく、将来的な費用負担の問題も絡む非常に厄介な事案となります。
今回は、違法建築物件を相続してしまった場合の対処法について詳しく解説を行っていきましょう。
- そもそも違法建築とはどのような状態を指すのか
- なぜ長年住んでいた家が違法建築になってしまうのか
- 相続した際に直面する具体的な法的リスクと問題点
- 是正工事や解体、売却といった現実的な解決策
【結論】相続した違法建築は是正か解体か売却を！早期の専門家相談が必須です
故人様から相続した実家が違法建築であった場合、その不動産は法的なリスクと経済的なマイナスを伴う扱いが難しい資産となります。
最大の問題は、そのままの状態では通常の不動産として売却することや、建て替えのための住宅ローンを組むことが極めて困難であるという点です。
このような状況に直面した際、主な対処法として以下の選択肢が検討されるでしょう。
第一に、是正工事（ぜせいこうじ）を行って適法な状態に戻す方法。
違反している部分を改修しますが、多額の費用が必要となるケースが目立ちます。
第二に、建物を解体して更地（さらち）にする方法。
管理責任はなくなりますが、解体費用の負担や固定資産税の増加といった側面も考慮しなければなりません。
第三に、いわゆる「訳あり物件」として現状のまま売却する方法でしょうか。
専門の買取業者などへ相場より安く売却することになります。
どの道を選ぶにしても、まずは建築士や不動産会社といった専門家に相談し、違反の内容と是正にかかる費用を正確に把握することが解決への第一歩となります。
問題を放置し続けることが、ご遺族にとって最も大きなリスクを招く行為になると心得てください。
1 そもそも違法建築とは何か！主な5つのパターン
違法建築とは、建築基準法や都市計画法（としけいかくほう）などの法律や条例に違反して建てられた建物を指します。
建築した当時は適法であっても、その後の増改築によって知らないうちに違法状態になっているケースも少なくありません。
主な違反パターンを整理してみましょう。
■ 建ぺい率や容積率のオーバー
敷地面積に対して、定められた建築面積（建ぺい率）や延べ床面積（容積率）の上限を超えてしまっている状態です。
居住スペースを広げるための勝手な増築が主な原因となります。
■ 接道義務（せつどうぎむ）違反
建築基準法では、家を建てる土地は「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない。」というルールがございます。
この要件を満たしていない場合、一度壊すと二度と新しい家が建てられない「再建築不可（さいけんちくふか）」の物件となります。
■ 用途地域（ようとちいき）違反
住居専用のエリアに、許可なく店舗や工場を建ててしまっているようなケースです。
■ 高さ制限や日影規制（ひかげきせい）の無視
周囲の日照を確保するための高さ制限などを守っていない状態。
■ 構造上の安全性不足
耐震基準を満たしていなかったり、火災を防ぐための防火壁が設置されていなかったりする深刻な違反も含まれます。
2 なぜ長年住み続けてきた家が違法建築になるのか
ご遺族が最も驚かれるのは、「なぜ普通に住めていた家が法律違反なのか。」という点でしょう。
最も多い理由は、建築後の無断での増改築となります。
サンルームを設置したり、ベランダを部屋に改造したりする際、役所への建築確認申請（けんちくかくにんしんせい）を怠ったことで違法建築となります。
また、建築当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準を満たさなくなった「既存不適格（きぞんふてきかく）」という状態もございます。
既存不適格は厳密には違法ではございませんが、売却やリフォームの際には違法建築と同様の制約を受けるため注意が必要。
その他、当時の施工会社が意図的に法律を無視して建てたといった、所有者が知らないところで問題が生じている場合もあるでしょうか。
3 違法建築を相続した場合に直面する4つの深刻なリスク
そのまま放置を続けると、ご遺族は次のような困難に直面することとなります。
■ 売却が極めて困難になる
一般的な買い手は、家を買う際に銀行の住宅ローンを利用します。
金融機関は担保価値（たんぱかち：借金の形としての価値）のない違法物件には融資を行わないため、現金一括で購入する人しか現れなくなります。
■ 行政からの是正命令や罰則
自治体から違反状態を直すよう命令が出される可能性が存在します。
従わない場合は使用禁止命令や、最終的には行政代執行（ぎょうせいだいしっこう：国が強制的に壊して費用を請求すること）に繋がる恐れもあるでしょう。
■ 安全性の欠如による損害賠償
地震や火災の際に建物が倒壊し、近隣の方を巻き込んでしまった場合、所有者として莫大な損害賠償を負うリスクとなります。
■ 資産価値の著しい低下
リフォームもできずローンも組めない不動産は、二束三文の価値しか認められないのが現実です。
4 現実的な対処法！是正か解体か売却かの判断基準
状況を打破するためには、早急に方針を決めなければなりません。
■ 対処法①：是正工事を行い適法に戻す
建築士に相談し、違反部分を撤去したり改修したりして法律に適合させます。
通常の物件として売却が可能になりますが、是正にかかる工事費用が数百万円単位で高額になるケースが多いです。
■ 対処法②：建物を解体して更地として売る
建物を完全になくすことで、違法性の問題を一気に解消させる手法となります。
土地単体であれば買い手が見つかりやすくなりますが、解体費用の持ち出しが発生してください。
また、建物がなくなると土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるという税制上のデメリットにも留意が必要です。
■ 対処法③：専門の買取業者へ相談する
違法建築であることを隠さずに、そのままの状態で買い取ってくれる業者を探します。
売却価格は大幅に下がりますが、手間をかけずに手放せるという点では大きなメリットがあるでしょうか。
【まとめ】相続した違法建築は放置せず！専門家の助けを借りて早期解決を
相続した実家が違法建築だったという事実は、ご遺族にとって非常に重い重荷となります。
しかし、現実から目を背けずに適切な処置を施すことが、ご先祖様から受け継いだ財産を無駄にしない唯一の道です。
では、本日の重要なポイントをまとめます。
- 違法建築を相続した場合、通常の売却や銀行ローンの利用は原則として不可能である。
- 放置し続けると行政からの是正命令や、災害時の損害賠償責任を問われるリスクが生じる。
- 対処法は「改修」「解体」「専門業者への売却」のいずれかを選択すること。
- まずは建築士に依頼して、建物の違反内容と是正にかかる費用を正しく算出してもらうこと。
- 不動産会社や弁護士と連携し、損失を最小限に抑えるための計画を立てることが重要である。
- 感情的にならず、物件の将来価値を冷静に見極めることが家族を守ることに繋がる。
このような困難な状況では、決して一人で抱え込まないでください。
専門家の客観的な意見を取り入れながら、一歩ずつ解決に向けて進んでいきましょう。
株式会社大阪セレモニーは、ご葬儀後の不動産トラブルに関しても、信頼できるプロフェッショナルをご紹介しサポートをさせていただきます。
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