親の賃貸アパートを相続したら？大家の権利義務と手続きを解説

皆様、こんにちは。
株式会社大阪セレモニー代表の山田泰平です。

ご家族がお亡くなりになり、その方が生前に賃貸アパートやマンション、貸家などを経営していた場合は注意が必要です。

残されたご遺族は、単なる不動産の相続だけでなく、大家という事業の承継（しょうけい）という極めて重い問題に直面することになります。

オーナーが変わった際、賃借人（ちんしゃくにん：部屋を借りている人）への契約書を全て作成し直す必要があるのか、不安に思う方も多いでしょう。

賃貸経営の相続は、問題を放置しておくと入居者とのトラブルや建物の価値低下を招くリスクを伴います。

そこで今回は、賃貸アパート経営の相続について詳しく解説を行ってまいります。

相続人が引き継ぐ権利と義務の具体的な内容。
相続が発生した直後にまず行うべき現状把握。
家賃収入や敷金の法的な扱いについて。
修繕義務や管理責任を誰が負うのか。
相続税を抑えるための評価方法と注意点。

【結論】賃貸相続は権利と義務の包括承継！専門家と連携を

故人様が営んでいた賃貸経営を相続した場合、相続人は家賃を受け取る権利だけでなく、負債や責任も丸ごと引き継ぐこととなります。

入居者から預かっている敷金の返還義務や建物の修繕義務、アパートローンといった負の側面も全て承継する点に注意してください。

このような状況では、まず賃貸借契約書や収支状況などの資料を収集し、経営の現状を正確に把握することが先決です。

速やかに入居者や管理会社へ通知を行い、今後の家賃の振込先口座などを連絡しなければなりません。

その上で、経営を今後も継続していくのか、あるいは物件を売却して整理するのかという方針を相続人全員で早急に決定しましょう。

賃貸経営の相続は事業承継の側面が強いため、弁護士や税理士、不動産管理会社といった専門家チームのサポートを受けることが不可欠と言えます。

なぜ賃貸経営の相続は複雑なのか？権利と義務の仕組み

賃貸経営の相続が複雑なのは、単に不動産という物を相続するだけでは済まないからです。
賃貸人（ちんたいにん：貸主）という事業主としての地位そのものを引き継ぐことになります。

引き継ぐ権利には家賃を受け取る権利や不動産資産が含まれるでしょう。
一方で、引き継ぐ義務には以下のような重い責任が伴います。

敷金の返還義務：入居者が退去する際に預かっていたお金を返す義務。
修繕義務：給湯器やエアコンの故障など、入居者の生活に必要な修理を行う義務。
管理責任：建物の清掃や安全管理、入居者間のトラブル対応。
借入金の返済義務：アパートローンの残債があればその支払い。
確定申告の義務：不動産所得に関する税務申告を行う義務。

これらの権利と義務は一体となっており、自分に都合の良い部分だけを選ぶことは法律上できません。

相続発生後の初動対応！現状把握と関係者への連絡

相続が開始されたら、できるだけ早く以下の資料を収集して事業の全体像を把握してください。

まずは入居者全員分の賃貸借契約書を確認すること。
家賃の入金履歴がわかる預金通帳や、各部屋の契約条件を一覧にしたレントロール（賃貸条件一覧表）も重要な手がかりとなります。

次に、入居者や管理会社への代替わりの連絡を急ぎましょう。

大家が死亡した事実と、新しい連絡窓口、そして今後の家賃の振込先を明記した書面を送付します。

この連絡を怠ると凍結された故人の口座に家賃が振り込まれ続け、入居者が家賃滞納の状態に陥ってしまう恐れがあるため非常に危険です。

経営を続けるか整理するか！相続人間での方針決定

現状を把握した後は、相続人全員で今後の方針を話し合わなければなりません。

経営を継続する場合は、誰が中心となって実務を担うのか、不動産を誰の名義で登記するのかを決めます。

複数の相続人で共有名義にすることは、将来の売却や修繕の意思決定を困難にするため、極めてリスクが高いと考えられます。

事業を整理して売却する場合は、入居者がいる状態のまま売却するオーナーチェンジという方法が一般的となるでしょう。
立ち退きを求める交渉は多大な時間と立ち退き料などの費用がかかることが多いため、専門家のアドバイスが欠かせません。

家賃収入と敷金の扱いはどうなるのか

相続開始から遺産分割が完了するまでの間の家賃は、原則として相続人全員の共有財産として扱われます。
最終的に不動産を取得した人が、相続開始時に遡って収受するのが一般的でしょうか。

敷金については、故人が預かっていた金額をそのまま引き継いだ相続人が、将来の退去時に返還する責任を負います。

遺産分割の際に、将来返すべき敷金相当額を考慮して他の財産の分配バランスを整えるといった調整が必要となります。

相続税が安くなる特例！収益物件ならではの評価方法

賃貸アパートなどの収益物件は、相続税を計算する上で有利な評価を受けられる場合があります。

土地については「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価され、更地よりも評価額が15パーセントから20パーセント程度低くなる仕組みです。
また、建物についても固定資産税評価額から借家権（しゃっかけん）の割合が控除されます。

さらに「小規模宅地等の特例」が適用できれば、土地の評価額を最大50パーセント減額できる可能性もあるでしょう。

ただし、これらの特例には事業の継続などの厳しい要件があるため、必ず相続に強い税理士に相談することをお勧めします。