相続税申告で損しない！葬儀費用の領収書と債務控除の全知識
皆様、こんにちは。
株式会社大阪セレモニー代表の山田泰平です。
「親が遺した実家、実は土地は借り物（借地）だったことが、死後になって判明した…」
「この借地権という権利、普通の土地と同じように、売ったり貸したりできるのだろうか？」
ご葬儀の後、遺産整理を進める中で、このような「借地権」の存在が明らかになり、その扱いの複雑さに頭を悩ませるご遺族は少なくありません。
土地の所有権とは異なり、借地権は「土地を借りる権利」に過ぎません。
そのため、その相続や売却には、土地の所有者である「地主」の承諾という、非常に高いハードルが存在するのです。
今回は、この専門性の高い「借地権の相続」をテーマに、
- 「所有権」と「借地権」の、決定的な違い
- 相続はできても、売却には“地主の承諾”が必須
- 実際に起きた、地主との間で起こる典型的なトラブル
- 問題を円満に解決するための、正しい交渉手順
などを、分かりやすく解説していきましょう。
【結論】借地権の相続自体に承諾は不要。ただし売却・建替えには承諾が必須
まず、借地権の相続における、最も基本的なルールを理解しておく必要があります。
それは、借地権を相続すること自体には、地主の承諾は不要であり、地主に承諾料などを支払う義務も一切ない、ということです。
相続は、売買などとは異なり、包括的な権利の承継だからですね。
しかし、問題は、その相続した借地権を、相続人がどのように「活用」したいか、という点にあります。
- 相続した借地上の建物を、第三者に売却したい
- 相続した古い建物を建て替えたい
- 借地権そのものを、第三者に譲渡したい
これらの行為を行うためには、原則として、地主の書面による承諾が絶対に必要となります。
この「承諾」を巡って、地主から高額な承諾料（名義書換料）を要求されたり、そもそも承諾を拒否されたりするといった、深刻なトラブルに発展するケースが後を絶ちません。
借地権の相続に直面したら、まず、借地契約の内容を精査し、地主との良好な関係を維持しながら、専門家（弁護士や不動産業者）を交えて慎重に交渉を進める[/背景-黄色]ことが、円満な解決への唯一の道と言えるでしょう。
1. なぜ複雑？「土地を借りる権利」が持つ、構造的な問題
借地権付き建物は、なぜ通常の不動産と比べて、これほどまでに扱いが難しいのでしょうか。
それは、一つの土地の上に、「地主の所有権」と「借地人の借地権」という、二つの異なる権利が併存しているからです。
- 地代の支払い義務：相続人は、借地人としての地位を引き継ぎ、地主に対して地代を支払い続ける義務を負います。
- 契約期間の存在：借地契約には、必ず契約期間が定められています。契約更新の際には、更新料の支払いが必要となるのが一般的です。
- 様々な制約：前述の通り、建物の増改築や、第三者への売却（譲渡）といった、土地の利用方法に関する重要な変更には、地主の承諾が必要となります。
このように、相続人は、常に地主の意向を気にしながら、その土地を利用し続けなければならない、という不安定な立場に置かれるわけです。
2. 相続後に発覚！地主との間で起こる典型的なトラブル
相続をきっかけに、これまで良好だった地主との関係が、一変することがあります。
トラブル①：高額な「名義書換料（承諾料）」の請求
相続した借地上の建物を、第三者に売却しようとした場合、地主から承諾を得るための「譲渡承諾料（名義書換料）」の支払いを求められます。
この承諾料に法的な定めはありませんが、一般的に「借地権価格の10%程度」が相場と言われています。
しかし、中には、この相場を大幅に超える、法外な承諾料を要求してくる地主もおり、交渉が難航するケースが少なくありません。
トラブル②：建替え・リフォームの不承諾
相続した建物が古いため、建て替えや大規模なリフォームをしたい、と考えたとします。
これも、地主の承諾（建替承諾料）が必要です。
しかし、地主側が「契約期間の満了時に、更地で土地を返してほしい」と考えている場合など、この建替えを承諾してくれないことがあります。
トラブル③：相続を理由にした、地代の値上げ要求
相続自体に承諾は不要ですが、そのタイミングで、「代替わりしたのだから」と、地代の値上げを要求されるケースもあります。
3. 【実例】売るに売れず、“負動産”と化した実家
実際に、このようなご相談がありました。
お父様が亡くなり、ご長男が相続したご実家が、借地権付きの建物でした。ご長男はすでに持ち家があり、実家に住む予定はなかったため、売却を考えました。
しかし、その道のりは険しいものでした。
- 不動産業者に査定を依頼したが、「地主さんの承諾が得られないと、買い手は見つかりませんね」と言われてしまう。
- 地主に売却の承諾を求めたところ、「借地権価格の20%という、高額な承諾料を提示される。
- 交渉がまとまらないうちに、空き家になった実家はどんどん傷んでいき、固定資産税だけがかかり続ける、まさに“負動産”の状態になってしまった。
[背景黄色]最終的に、ご長男は、弁護士に依頼し、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める申立て（借地非訟事件）を行うことになりましたが、解決までには多大な時間と費用を要しました。
4. 円満解決への道筋。専門家と連携した3つの選択肢
借地権という複雑な権利を、円満に、かつ有利に処理するためには、どのような選択肢があるのでしょうか。
選択肢①：地主に、借地権を買い取ってもらう
もし、地主に十分な資金力があれば、地主自身に借地権を買い取ってもらうのが、最もスムーズな解決策かもしれません。
選択肢②：地主と共同で、第三者に売却する
地主に協力してもらい、土地の所有権（底地）と、借地権をセットにして、第三者に売却する方法です。
それぞれ単独で売るよりも、合計の売却価格が高くなる傾向があります。
選択肢③：地主から、底地を買い取らせてもらう
逆に、相続人側に資金的な余裕があれば、地主から土地の所有権（底地）を買い取らせてもらい、完全な所有権にしてから、売却や活用を考える、という方法もあります。
これらの交渉は、いずれも高度な不動産知識と交渉力が必要となるため、必ず、借地権問題に精通した弁護士や不動産業者を代理人に立てて、冷静に進めるべきでしょう。
【まとめ】借地権は“時限爆弾”にもなり得る。生前の情報共有が不可欠
借地権は、適切に管理・承継すれば価値ある資産ですが、一歩間違えれば、家族を長きにわたる紛争に巻き込む“時限爆弾”にもなり得る、非常にデリケートな財産です。
では、本日のポイントをまとめます。
- 借地権の「相続」自体に地主の承諾は不要だが、「売却」や「建替え」には、原則として地主の承諾と承諾料が必要。
- 地主との間で、承諾料の金額や、承諾そのものを巡って、深刻なトラブルに発展するケースが非常に多い。
- 相続した借地権の扱いに困った場合は、単独で交渉せず、必ず借地権問題に詳しい弁護士などの専門家に相談すべき。
- 最大の予防策は、借地権を持つ親が、元気なうちに、地主との契約内容や関係性を、子供たちに正確に伝えておくこと。
- 遺言書で、借地権を誰に継がせるかを明確にしておくことも、相続人間の無用な争いを防ぐ上で有効。
ご葬儀の場で、「父は、地主さんとは長年の付き合いで、とても良好な関係でした」と伺うことがあります。
その良好な人間関係こそが、実は、目に見えない、しかし何物にも代えがたい「財産」なのです。
その無形の財産を、相続を機に壊すことなく、次の世代へと賢く引き継いでいく。
そのためには、感情論だけでなく、法と不動産実務に基づいた、冷静な準備と対応が不可欠ではないでしょうか。
株式会社大阪セレモニー
