生前贈与の節税神話は崩壊？2024年税制改正後の新常識
皆様、こんにちは。
株式会社大阪セレモニー代表の山田泰平です。
「親が住んでいた実家を相続すれば、土地の評価額が8割引になる」
相続税対策の切り札として、あまりにも有名なこの「小規模宅地の特例」。
この魔法のような制度に、大きな期待を寄せている方も少なくないでしょう。
しかし、その“うまい話”には、数多くの厳しい条件と、見過ごされがちな致命的な落とし穴が潜んでいることをご存知でしょうか。
良かれと思って行った親の介護の形や、家の登記方法一つで、この特例が使えなくなり、数千万円単位の相続税が課せられるという悲劇は、実際に起きているのです。
今回は、この相続税対策の最重要ポイント、「小規模宅地の特例」をテーマに、
- そもそも、なぜ土地の評価が8割引になるのか
- 同居していても使えない！？老人ホーム入居の罠
- 別居の子はほぼ使えない、「家なき子特例」の厳しすぎる壁
- 二世帯住宅の登記方法が招く、まさかの悲劇
などを、分かりやすく解説していきましょう。
【結論】小規模宅地の特例は、適用要件が極めて厳格かつ複雑。安易な自己判断は破滅の入り口。相続専門税理士への相談が絶対条件
小規模宅地の特例は、正しく適用できれば、相続税額を劇的に圧縮できる、最強の節税策であることは間違いありません。
しかし、その適用要件は、相続人の居住状況や不動産の登記方法などによって、パズルのように細かく定められており、税制改正も頻繁に行われます。
特に、
- 親が老人ホームに入居していた場合の「同居」の判断
- 別居していた子供が適用を受けるための「家なき子特例」の厳しい要件
この2点は、非常に間違いが起こりやすいポイントです。
インターネットの情報を鵜呑みにした自己判断や、相続に不慣れな専門家への依頼は、将来の納税額を数千万円単位で狂わせる、極めて危険な行為と言えるでしょう。
この特例の適用を検討する場合は、必ず、相続を専門とする経験豊富な税理士に相談し、ご自身のケースで適用可能かどうか、詳細な診断を受けることが、唯一の正しい道なのです。
1. 【落とし穴①】親を老人ホームに入れたら「同居」じゃない？
この特例の最も基本的な適用要件は、亡くなった親（被相続人）と「同居」していた親族が、その家を相続し、申告期限まで住み続けることです。
しかし、晩年に親御様が老人ホームに入居されるケースは多いでしょう。
この場合、「同居」の要件はどうなるのでしょうか。
原則と例外：
原則として、親が住民票を施設に移し、自宅に戻る見込みが全くない場合、「同居」とは認められず、特例は使えません。
しかし、一定の条件（要介護認定を受けていた、自宅を他人に貸していない、いつでも戻れる状態だったなど）を満たせば、老人ホーム入居でも同居とみなされ、特例が適用できる場合があります。
この判断は極めて専門的です。
「良かれと思って住民票を移してしまった…」という一つの行動がリスクになる可能性があるのですね。
2. 【落とし穴②】別居の子はほぼ使えない！「家なき子特例」の壁
では、親と別居していた子供は、この特例を全く使えないのでしょうか。
実は、「家なき子特例」と呼ばれる、別居親族向けの制度があります。しかし、その適用条件は、驚くほど厳しいものです。
主な適用要件：
- 亡くなった親に、同居していた相続人がいないこと。
- 相続する子供（家なき子）が、相続開始前3年以内に、自分自身や配偶者、3親等内の親族などが所有する家に住んだことがないこと。
- 相続した家を、申告期限まで所有し続けること。
つまり、すでに持ち家に住んでいる子供は、この特例をほぼ利用できない、ということです。
節税のために、わざわざ持ち家を売却して賃貸に移り住むといった対策も考えられますが、それは本末転倒ではないでしょうか。
3. 【落とし穴③】二世帯住宅の「登記」が生んだ悲劇
親との同居の形として一般的な「二世帯住宅」。ここにも、思わぬ落とし穴が潜んでいます。
問題は「登記方法」です。
親世帯と子世帯が、内部で行き来できない完全に独立した構造で、かつ登記がマンションのように別々に所有権を登記する「区分登記」になっている場合。
このケースでは、たとえ同じ建物に住んでいても、子世帯の住む部分は「親の自宅敷地」とはみなされず、親の敷地全体に対して80%の減額が適用されない可能性があります。
建物の登記が、親子共有の「共有登記」や、どちらか一方の「単独登記」であれば問題ありません。
登記簿謄本を一度確認してみる必要があるでしょう。
【まとめ】特例の適用可否が、家族の未来を左右する
小規模宅地の特例が使えるか使えないか。それは、残されたご家族が、故人の遺した大切な家を守り続けられるかどうかを左右する、極めて重大な問題です。
では、本日のポイントをまとめます。
- 「小規模宅地の特例」は相続税を劇的に減らせるが、適用要件は極めて複雑で厳しい。
- 親が老人ホームに入居していた場合や、二世帯住宅の登記方法によっては、同居していても特例が使えなくなるリスクがある。
- 別居の子供が使える「家なき子特例」は、持ち家がある場合はほぼ適用できない。
- 適用できると信じ込んで申告し、後日、税務調査で否認されれば、多額の追徴課税と延滞税が課せられる。
- 安易な自己判断は絶対に禁物。相続が発生したら、まず相続専門の税理士に相談し、適用可否を診断してもらうことが全ての始まり。
ご葬儀の場で、「この家も、父が建ててからもう50年ですね」と、思い出を語られるご家族。
その大切な場所が、税金のために手放さざるを得なくなるというのは、あまりにも悲しい結末と言えます。
故人が遺した家という最大の財産と想いを守るためにも、生前のうちから正しい知識を持ち、専門家と共に備えておくことの重要性を、私たちは痛感せずにはいられません。
株式会社大阪セレモニー
