「父が遺したアパート経営、相続したらどうなる？家賃や修繕義務は？」

皆様、こんにちは。
株式会社大阪セレモニー代表の山田泰平です。

ご家族がお亡くなりになり、その方が生前に賃貸アパートやマンション、貸家などを経営していた場合、残されたご遺族は、その経営をどう相続するのでしょうか？

オーナーが変わったということは、賃借人への契約書も撒き直すのでしょうか？

賃貸経営の相続は、問題や不安を放置しておくと、入居者とのトラブルや建物の価値低下、そして予期せぬ費用の発生など、様々なリスクを伴います。

そこで今回は、この「賃貸アパート経営の相続」について、

相続人が引き継ぐもの（権利と義務）
相続発生後、まずやるべきこと
家賃収入や敷金の扱い
修繕義務や管理責任について
相続人間での分割方法（現物分割、換価分割など）
相続税評価と注意点

などを、分かりやすく解説していきます。

【結論】賃貸経営の相続は家賃等の権利と修繕等の義務を包括承継。専門家と連携し、早期の事業承継または売却・整理の判断を

故人様が営んでいた賃貸アパート経営を相続した場合、相続人は家賃を受け取る権利や不動産そのものといったプラスの財産だけでなく、入居者から預かっている敷金の返還義務、建物の修繕義務、管理責任といった大家としての義務や責任、そして事業に関する借入金などの負債も全て包括的に引き継ぐことになります。

このような状況に直面したら、まずやるべきことは、

①賃貸借契約書や収支状況、修繕履歴、借入金の契約書など、経営に関する全ての資料を収集し、現状を正確に把握すること。

②速やかに入居者や管理会社（もしあれば）に、オーナーが死亡し、相続人が賃貸人としての地位を引き継いだ旨を通知し、今後の家賃の振込先などを連絡すること。

③その上で、相続人全員で、その賃貸経営を今後も継続していくのか、あるいは物件を売却して整理するのかという方針を、早急に決定すること。

賃貸経営の相続は、通常の不動産相続に加えて、事業承継の側面が強く、法務・税務・不動産管理といった多岐にわたる専門知識が必要となります。

そのため、ご自身たちだけで判断せず、必ず早期の段階で、弁護士、税理士、そして信頼できる不動産管理会社といった専門家チームに相談し、サポートを受けながら進めることが、トラブルなく、円滑に手続きを完了させるための絶対条件と言えるでしょう。

1. なぜ賃貸経営の相続は複雑なのか？

賃貸経営の相続が複雑なのは、単に不動産という「物」を相続するだけでなく、「賃貸人（大家）」という事業主としての地位そのものを引き継ぐからです。

引き継ぐ権利（プラスの側面）：

家賃を受け取る権利
土地・建物そのもの（不動産資産）

引き継ぐ義務・責任（マイナスの側面）：

敷金の返還義務：入居者が退去する際に、預かっていた敷金を返還する義務。
修繕義務：建物の経年劣化や、給湯器、エアコンといった設備の故障など、入居者が快適に生活するために必要な修繕を行う義務。
管理責任：建物の共用部分の清掃や、安全管理、入居者間のトラブル対応など。
借入金の返済義務：アパートローンなどが残っている場合、その返済義務。
確定申告の義務：家賃収入など不動産所得に関する確定申告を行う義務。

これらの権利と義務は一体であり、都合の良い部分だけを引き継ぐことはできません。

2. 相続発生後、まずやるべきこと：現状把握と関係者への連絡

3. 相続人間での方針決定：経営を続けるか、整理するか

現状を把握したら、相続人全員で、その賃貸経営を今後どうするかを話し合います。

経営を継続する場合：

①誰が中心となって経営を引き継ぐのか（相続人の中から、あるいは専門の管理会社に委託するのか）。

②不動産を誰の名義で相続登記するのか（共有名義は将来的なトラブルリスクが高いため、単独名義が望ましい）。

収益性や将来性、建物の築年数、今後の大規模修繕の必要性などを冷静に評価する必要があります。

事業を整理（売却）する場合：

入居者がいる状態のまま売却する「オーナーチェンジ物件」として売るのか、あるいは全入居者に立ち退きをお願いしてから売却するのか、方針を決めます。

立ち退き交渉は、時間も費用（立ち退き料など）もかかり、非常に難しい場合があります。

また、売却価格の査定や、売却活動を依頼する不動産会社を選定します。

この方針決定は、遺産分割協議の根幹となりますから、全員が納得できるまで、専門家の意見も交えながら慎重に話し合いましょう。

4. 家賃収入や敷金の扱い

家賃収入：

相続開始（死亡日）以降に発生する家賃は、遺産分割が完了するまでの間は、相続人全員の共有財産となります。

遺産分割協議によって不動産を取得した相続人が、相続開始時に遡って家賃収入を取得するのが一般的です。

相続人代表の口座などで一旦管理し、後で精算するのが良いでしょう。

敷金：

敷金の返還義務も、相続人が引き継ぎます。故人が預かっていた敷金は、賃貸経営を引き継いだ相続人が、責任を持って管理し、入居者の退去時に返還する必要があります。

遺産分割の際に、敷金相当額を、不動産を相続する人が他の財産から受け取るなど、調整を検討する必要があります。

5. 修繕義務や管理責任

賃貸経営を引き継ぐ相続人は、大家としての修繕義務や管理責任も負わなくてはなりません。

雨漏り、給排水管の故障、給湯器の不具合など、入居者の生活に支障が出るような問題が発生した場合は、速やかに対応する必要があります。

また、建物の定期的なメンテナンスや、将来的な大規模修繕（外壁塗装、屋上防水など）のための費用も、計画的に積み立てていく必要があります。

自主管理が難しい場合は、信頼できる不動産管理会社に管理を委託することも検討しましょう。

管理委託料はかかりますが、家賃集金、入居者対応、トラブル対応、修繕手配などを代行してくれるため、手間や負担を大幅に削減してくれますよ。

6. 相続税評価と注意点

賃貸アパートなどの収益物件は、相続税評価において、ご自身で住んでいる家とは異なる評価方法が用いられ、税負担を軽減できる特例があります。

土地の評価：
「貸家建付地（かしやたてつけち）」として、更地で評価するよりも評価額が低くなります。

建物の評価：
建物の固定資産税評価額から、借家権割合を控除して評価します。

小規模宅地等の特例：
「貸付事業用宅地等」として、一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大50%減額できる可能性があります。

これらの評価や特例の適用は非常に専門的ですので、必ず相続税に詳しい税理士に相談してください。

【まとめ】故人の賃貸経営相続は事業承継。専門家チームと連携し、早期の方針決定を

故人様が遺した賃貸アパートやマンションの経営は、単なる不動産相続ではなく、「事業承継」という側面を持つ、非常に重く複雑な問題です。

故人様が大切に築き上げ、入居者の方々の生活を支えてきたその場所を、どのように引き継ぎ、あるいは整理していくのか。そこには、大きな責任と、慎重な判断が求められます。

では、本日のポイントをまとめます。

賃貸経営の相続は、家賃収入などの権利だけでなく、敷金返還や修繕などの義務も全て引き継ぐ。
まずは賃貸借契約書などの資料を収集し、経営の現状を正確に把握する。
速やかに入居者等へ連絡し、家賃の振込先変更などを通知する。
相続人全員で、経営を継続するか、売却・整理するかの方針を早期に決定する。
自主管理が難しい場合は、信頼できる不動産管理会社に委託することを検討する。
[背景黄色]法務、税務、不動産管理など、問題が多岐にわたるため、必ず弁護士、税理士、不動産会社などの専門家に早期に相談する。

このような状況に直面したら、決してご遺族だけで抱え込まず、専門家の力を借りて、一つひとつの課題を整理し、解決していくことが重要です。

そのプロセスを通じて、故人の遺志を尊重し、入居者にも配慮し、そして残された相続人全員が納得できる、最善の道を見つけていただきたいと思います。

株式会社大阪セレモ-ー