相続税申告で損しない！葬儀費用の領収書と債務控除の全知識
皆様、こんにちは。
株式会社大阪セレモニー代表の山田泰平です。
ご実家や土地など、故人様から不動産を相続された場合、その後の手続きとして非常に重要なのが「相続登記（そうぞくとうき）」、つまり不動産の名義をご自身の名前に変更する手続きです。
しかし、これまでこの相続登記は義務ではなく、手続きが面倒だったり、費用がかかったりすることから、名義変更されないまま放置されてしまうケースが少なくありませんでした。
ところが、状況は大きく変わりました。
空き家問題や所有者不明土地問題の深刻化を受け、2024年4月1日から、相続登記が法律で義務化されたのです。
今回は、この「相続登記の義務化」という最新の動きを踏まえ、
- そもそも相続登記とは何か？ なぜ重要なのか？
- 義務化の内容（いつまでに？ 罰則は？）
- 相続登記をしない（放置する）リスク
- 基本的な手続きの流れ
- 誰が申請するのか？ 費用はどれくらい？
- 専門家（司法書士）への相談
など、相続登記に関する必須の知識を解説していきます。
【結論】所有権取得から3年以内に相続登記しなければペナルティーあり！
不動産を相続した場合の相続登記は、2024年4月1日から法律上の「義務」となりました。
原則として、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内」に、相続登記の申請をしなければなりません。
また、この義務化は、過去に相続したけれどまだ登記していない不動産にも適用されます。（施行日から3年間の猶予期間あり）
正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記をしないことは、過料のリスクだけでなく、
- 不動産の売却や担保設定ができない
- 次の相続が発生した際に手続きがさらに複雑になる
- 他の相続人との間でトラブルになる
といった様々なデメリットやリスクを伴います。
手続きは、ご自身で行うことも可能ですが、必要書類の収集や申請書の作成が煩雑なため、一般的には「司法書士（しほうしょし）」に依頼するのが確実でスムーズです。
費用はかかりますが、大切な不動産の権利を確実に守り、将来のトラブルを防ぐためには、速やかに相続登記の手続きを行うことが極めて重要と言えます。
それでは、相続登記の義務化の背景、具体的な内容、手続き、リスクなどについて、その根拠となる部分を詳しく掘り下げていきましょう。
1. 相続登記とは？ なぜ登記が必要だったのか？
相続登記とは： 土地や建物の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記簿上の所有者名義を、故人（被相続人）から相続人へ変更する手続きのことです。法務局に申請して行います。
権利の明確化： 不動産の所有権を第三者に対して公的に証明（対抗）するためには、登記が必要です。登記しておかないと、自分が正当な所有者であることを主張できない場合があります。
売却・担保設定： 不動産を売却したり、それを担保にお金を借りたり（抵当権設定）する際には、前提として相続登記が完了している必要があります。
トラブル防止： 相続登記をしないまま長期間放置すると、相続関係が複雑化（次の相続が発生するなど）し、いざ登記しようとしても必要書類の収集が困難になったり、他の相続人との間で権利関係の争いが生じたりするリスクが高まります。
2. 相続登記「義務化」の背景と概要（2024年4月1日施行
背景： 相続登記が任意だったため、登記されないまま所有者が不明になったり、管理されずに放置されたりする土地・建物が増加し、空き家問題や、公共事業・災害復興の妨げになるなど、社会的な問題が深刻化していました。
法律： この問題を解決するため、不動産登記法が改正され、相続登記の申請が義務化されました。
義務の内容：
①期限： 原則として、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」に申請義務を負います。
②遺産分割協議が成立した場合： 遺産分割によって不動産の取得者が決まった場合は、その遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する義務も負います。
過去の相続への適用： この義務化は、施行日（2024年4月1日）より前に開始した相続にも適用されます。
ただし、猶予期間が設けられており、施行日から3年以内（つまり2027年3月31日まで）に登記すれば良いことになっています。
罰則： 正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。「正当な理由」としては、相続人が多数で戸籍等の収集に時間がかかる、遺産分割協議が難航している、DV被害等で申請が困難、などが考えられますが、個別に判断されます。単に「知らなかった」「面倒だった」という理由は認められない可能性が高いです。
3. 相続登記をしないリスク
過料のリスクに加えて、相続登記を放置することには、依然として以下のような大きなリスクがあります。
不動産の売却・活用ができない： いざ実家を売りたい、土地を担保にお金を借りたいと思っても、登記名義が故人のままでは手続きを進められません。
次の相続で手続きが超複雑化： 相続登記しないうちに、相続人の誰かが亡くなるなどして次の相続（二次相続、三次相続）が発生すると、関係者がネズミ算式に増え、戸籍謄本などの必要書類の収集や、遺産分割協議の合意形成が極めて困難になります。費用も時間も膨大にかかることになります。
権利関係のトラブル： 他の相続人が、自分の法定相続分だけ勝手に登記してしまったり、借金の担保に入れてしまったりするリスクもゼロではありません。
空き家問題の助長： 所有者が明確でないため、適切な管理が行われず、地域の安全や景観を損なう原因となります。
4. 相続登記の基本的な手続きの流れ
相続登記の申請は、その不動産の所在地を管轄する法務局に対して行います。
必要書類の収集：
- 故人（被相続人）の出生から死亡までの全ての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本
- 故人の住民票除票 または 戸籍附票
- 法定相続人全員の現在の戸籍謄本
- 不動産を相続する人の住民票
- 固定資産評価証明書（最新年度のもの）
- 【遺言書がある場合】遺言書（公正証書遺言 または 検認済証付き自筆証書遺言など）
- 【遺産分割協議をした場合】遺産分割協議書（相続人全員の実印捺印）＋ 相続人全員の印鑑証明書
- その他、事案に応じて必要な書類
登記申請書の作成： 法務局のウェブサイトなどで書式を入手し、必要事項（不動産の情報、登記の原因、相続人の情報など）を正確に記入します。
登録免許税の計算と納付： 登記申請には、登録免許税という税金がかかります。税額は、原則として不動産の固定資産税評価額 × 0.4%です。収入印紙で納付します。
法務局への申請： 作成した申請書と添付書類一式を、管轄の法務局に持参または郵送で提出します。（オンライン申請も可能です）
登記完了・登記識別情報通知の受け取り： 書類に不備がなければ、通常1～2週間程度で登記が完了し、新たに登記名義人となった人に「登記識別情報通知」が交付されます。
5. 誰が申請する？ 費用はどれくらい？
申請者： 原則として、その不動産を相続した相続人本人が申請します。ただし、司法書士に依頼して代理申請してもらうのが一般的です。
費用：
①登録免許税： 上記の通り、固定資産税評価額の0.4%。
②必要書類の取得費用： 戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの取得実費（数千円～1万円程度）。
③司法書士への報酬： 司法書士に依頼する場合の費用。不動産の数や評価額、手続きの難易度によって異なりますが、一般的な相続登記であれば5万円～15万円程度が相場と言われています。
6. 自分でやる？ 専門家（司法書士）に依頼する？
相続登記の手続きは、時間と手間をかければご自身で行うことも不可能ではありません。法務局のウェブサイトには情報提供や相談窓口もあります。
自分でやるメリット： 司法書士への報酬がかからない。
自分でやるデメリット： 必要書類の収集が煩雑（特に戸籍集め）、申請書の作成が難しい、不備があると何度も法務局に足を運ぶ必要がある、時間がかかる。
司法書士に依頼するメリット： 面倒な書類収集や申請書作成を全て任せられる、法的に正確な手続きを迅速に行ってくれる、平日に時間が取れない人でも安心。
司法書士に依頼するデメリット： 報酬がかかる。
多くの場合、時間と労力、確実性を考えると、司法書士に依頼するメリットの方が大きいと言えるでしょう。
特に、相続人が複数いる場合や、遺産分割協議書が必要な場合、遠方の不動産の場合などは、専門家に任せるのが賢明です。
相続登記は、ご自身の権利を守り、大切な不動産を次世代に円滑に引き継ぐための、そして社会的な責任を果たすための、不可欠な手続きです。
面倒だと後回しにせず、早めに対応するようにしましょう。
「相続した実家、誰も住まないけど、どうすればいいの？」
株式会社大阪セレモニー
