基礎編11～物件選びのポイントを解説

民泊における物件選びは成功の鍵を握ります！

まず、物件の立地を考慮し、ターゲットとなるゲストの旅行目的に合致しているのか？アクセスは良好なのか？周辺観光地や居住環境は充実しているのか？ゲストのニーズやあなたのやりたい事が適しているのか？さらに物件の選択には、市場調査と予算、将来性の見極めも必要です。

今後、民泊施設を増やしたいと思うなら、物件選びは一度限りのことではなく、市場の動向を見続けながら適応し、改善をしていくことが大切ですので、それらを踏まえて考えていただきたいところです。


立地条件

観光地への近さ
一般的に観光スポットや人気のエリアに近いほど、物件は魅力的です。観光地へのアクセスの良さは、特に短期滞在のゲストにとって重要な考慮点となります。

交通アクセス
物件の周辺に鉄道駅やバス停があると、ゲストにとって便利です。特に都市部では公共交通機関のアクセスが良い場所が求められます。また、自動車によるアクセスも重要であり、駐車場の有無も考慮をすべき大切なポイントとなります。

周辺環境
近くにショッピング施設やレストラン、公園等があると、ゲストの滞在がより楽しく便利になります。また、自然に近い場所や静かなエリアは、リラクゼーションやリモートワークを求めるゲストにはとって魅力的です。

将来性
物件選びは現在の需要だけでなく、将来の観光動向や地域開発の計画も考慮に入れるべきです。成長が見込まれるエリアであれば、物件価値の上昇や利益率の増大を期待できます。日本の人口は減少することが確定しているので、未来の姿を加味した上で慎重に選んでいただきたいです。


物件の種類とサイズ

アパート
アパートの管理運用は容易なのですが、旅館業法及び住宅宿泊事業法では条件が特殊です。また、ホテルとの違いを打ち出しにくく、差別化が厳しくなる傾向があります。
一般的に初期投資も比較的少なくて済みます。都市部での需要は高く、一人旅から少人数まで幅広くカバーできます。


一軒家
一軒家はゲストのプライバシーを守ります。そして、大人数のグループや家族旅行に適しています。また、庭や駐車場などの追加的な設備を提供できる場合もあります。長期的な滞在に適しており、大都市圏ならば大きな収益につながる可能性があります。


別荘
別荘は、一般的にリゾート地や観光地に位置しています。一軒家と同様に、別荘はプライバシーが守られることと独特な空間が魅力で、家族や大人数のグループなどのニーズを捉えてます。

また、観光地にあることが多く、ゲストたちは自然やレジャー施設、観光スポットに近い場所で滞在することを望みます。欠点は、地域によっては季節によって稼働率の高低が強い可能性があり、オフシーズンの宿泊予約を確保するための戦略が必要となります。

特殊な物件
変わった形状の建物や歴史的な建物、ロフト、コテージ、伝統や文化を感じられる建築物、コンテナやキャンピングカー等が含まれます。
特殊な物件は、他の物件とは一線を画す魅力と個性的な体験を提供可能で、ゲストの記憶に残りやすいですが、独特のメンテナンス技術や許可が必要となるので、注意が必要です。


改修＆リノベーション

改修＆リノベーションの優先順位
民泊物件でゲスト達が快適に過ごせるように改修し、他のリスティングと差別化するための重要なステップです。全体的な改修計画を立てるところから始めます。物件の状態を評価し、どの部分を改修するか、更新をするかを決定する必要があります。

すでにお伝えしましたが、キッチンやお風呂、トイレ、洗面所等の衛生面に配慮するエリアは特に注意を払うことが大切です。生活インフラである電気や水道、ガス等との関係性が高いため、最優先で考える必要があります。

抜け落ちがちなのが、光回線とWi-Fiです。物件全体に無線のWi-Fiが届く必要がありますので、設置する場所は生活インフラと共にご検討ください。

また、消防法が絡む消火器や煙感知器、一酸化炭素感知器の設置も生活インフラの次に配慮しなければなりません。

その上で、壁の色や照明、床材、家具の配置など全体的な雰囲気を考えます。ホストのアイデア次第で、ゲストの体験に大きく影響します。

可能であるならば、物件のアクセシビリティも改善することを検討しましょう。車椅子利用者(日本国内に約200万人)が利用しやすいようにエントランスを改修したり、階段に手摺り等を取り付けたりすることをご検討ください。

予算の決定
改修＆リノベーションには費用が掛かるため、どれだけの投資をするかを明確に決定することが重要です。また、改修費を回収するために、開業予定の物件がどの価格帯で貸し出しできるかを考慮する必要があります。

改修＆リノベーションを自分で行うのか？プロに依頼するのか？を決定します。DIY(Do It Yourself)は、改修費を大きく抑えることができますが、専門知識と莫大な時間が必要となります。プロに依頼すると、エネルギーと時間を節約できる上に、質の高い結果を得られますが、費用はそれ相応に高くなります。

そして、改修＆リノベーションのタイムラインを計画します。どの部分をどの順番でやるのか？また、どのくらいの時間が必要かを見積もることが大切です。

特に、民泊として稼働させるまでを明確にすることは重要なのですが、改修やリノベーションには、予期せるトラブルが結構な頻度で発生し、時間がその都度かかるため、その間は収益を得ることができないことを事前に理解しておいてください。

魅力的な滞在先となり、高い評価を得ることが一番大切です。高い評価は結果としてより多くの宿泊予約につながります。改修＆リノベーションは単に物件を美しく魅せるだけでなく、ゲストにとっての滞在体験の最適化することが目的です。したがって、物件を訪れる予定のゲストのニーズを念頭に置くことが重要です。

加えて、リノベーションは物件の長期的な価値を高める効果もあります。適切なメンテナンスと改善により、物件が時の経過と共に劣化するのを防ぎます。さらに収益次第では、将来的に物件売却する際の価値を高めることもできます。

以上が、民泊運営のための物件の改修＆リノベーションについての説明です。この過程は、物件の魅力を引き立て、ゲストの体験を向上させ、そして長期的な価値を提供するための重要なステップです。

適切な計画と実行が、成功した民泊運営につながるでしょう！

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