＃農地・山林付きの相続空き家売却のアドバイス例

2023年6月21日付けの信濃毎日新聞社発行の
「MGプレス」のトップに掲載された空き家活用
例は、私が売却をアドバイスした
「＃農地・山林付きの相続空き家　」
でした。

＜MGプレスの記事＞
1）筑北村の農地・山林付き相続古民家活用
　トップ記事 ・写真
https://mgpress.jp/2023/06/21/%e8%89%af%e8%b3%aa%e3%81%aa%e5%8f%a4%e6%b0%91%e5%ae%b6%e5%86%8d%e7%94%9f%e3%81%97%e5%be%8c%e4%b8%96%e3%81%b8%ef%bc%8d%ef%bd%a2%e6%b0%91%e5%ae%b6%e3%83%ac%e3%82%b9%e3%82%ad%e3%83%a5%e3%83%bc%e9%9a%8a/
（上記サイトをクリックしてご覧ください）
2）筑北村の相続古民家活用　記事


1．相続不動産（宅地・古民家・土蔵・農地（農
機具を含む）・山林・原野）＝売却希望物件の所有　
者は現在、物件（筑北村の古民家）から50km以上離
れた遠くの地を生活の拠点としている。

売却希望者から説明を受けたその問題点
　①　古民家はカギをかけて閉め切った状態
　　　　（品質低下は免れない）
　　　　（防犯の点は隣地居住者まかせ）
　②　農地を荒らして雑草状態にすると、隣地農
　　　地耕作者に迷惑をかけてしまう
　③　所有農地の耕作状態を維持するためには、
　　　田植え・稲刈り時期はもとより、それ以外
　　　の時期にも週2回の筑北村行き管理が必要
　④　山林管理まではまったく手がまわらない
⑤　相続所有者も年齢・健康の点から、このま
　　　までの状態継続は無理
　⑥　家族からも「早く対処を」「死の前に処分
　　　を」と迫られている

2．売却希望申し出の意思を確認した後、
　①　＃物件現地の状況確認
　　　（建物・土蔵の状態確認、田畑・山林の場
　　　　所と耕作状況確認）
　②　公図・登記事項証明書の取得
　　　（＃未登記建物の有無確認　）
　③　＃相続登記処理状況確認　・更正登記の必
　　　要性
　④　＃売却価格　（＃広告出し価格）の査定説
　　　明
　　　・納得了解しての確認
　　　（農地・山林は実質無償でもOK、早期売却
　　　処理優先での希望売価申し出あり）
　⑤　各種サイト（長野県・全国版）への売り物
　　　件広告出し

3.　広告を検索した客からの問い合わせ・物件
　　内見案内への対応　　
　➀　すべて長野県外からの問い合わせに対し
　　　て延べ3年間にわたる物件案内展開
　②　実際に物件案内したお客様は計18名
　③　問い合わせ客からの問い合わせ内容の特徴
　　　：＃農地取得方法　（農家証明・耕作証明）
　　　に関する事項が最多
　④　＃古民家リフォ－ム費用　に関する問い合
　　　わせもあったが、予想費用は返答しないこと
　　　にした
　　　（リフォ－ムは個々人で品質希望程度が大き
　　　　く異なり、費用差も大きいので、一概の想
　　　　定金額返答はかえって不適正となることを
　　　　考えての客対応・説明）
　⑤　そのため、リフォ－ム業者も内見客自身で探
　　　して、自分で折衝してもらうことにした
　　　（業者によって古民家リフォ－ム技術差・見
　　　　積もり金額差が大きいため）
　　　ただし、内見客からリフォ－ム業者紹介の要
　　　請があった場合は、良心的なリフォ－ム業者
　　　を紹介した

4．購入決定客の出現
　　（買主の感覚・背景および売主の協力）
　①　古民家の良さを「＃古民家が持つ雰囲気
　　　が好き　」という感覚で受け止めてくれる方
　　　であった
　②　＃古民家をリフォ－ム　することにより、有
　　　する 資格を活用して個人事業用に活用可能と
　　　のメリットを、内見客は見い出していた
　　（＃空気と水　、＃静けさ　を＃事業客に提供
　　　 することに よる誘客と社会貢献）
　③　＃リフォ－ム費用　はかなりの金額となるが、
　　　 都 会で住宅1軒を取得することを考えると、
　　　 安い買い物になると判断したようである
　　　（住宅取得費に関して、＃都会と田舎の感覚
　　　 差　の大きいことに、私は驚きを抱いた）
　④　＃良い自然環境　の中で、＃子供たちを育て
　　　 たい
　⑤　たまたま定年退職した父親が、農業の担い手
　　　 となる希望を示してくれている
　　　（売主が農機具一式を無償譲渡してくれるこ
　　　　 ともプラス思考になった）
　⑥　農業耕作には全くの素人である点については、
　　　 売主が2～3年間の指導・共同耕作を提案・約
　　 束してくれた
　⑦　＃農地法3条申請　に関しても、売主は地域農
　　　業委員・役場の農業委員会・産業農林課へ の
　　　説明・届出に積極に活動・協力してくれた

5．空き家売却の＃税金特例　と＃リフォ－ム補助金
　①　空き家を売却した売主には税金特例の適用
　　　のアドバイス
　②　空き家の買主には地方自治体による各種リフ
　　　ォ－ム補助金に関するアドバイス
　(注）それぞれの条件によって適用内容が異なるた
　　　 め、専門的な情報提供が必要


今回の古民家売却・活用が実現できるまでに、
か なりの時間と納得性を持った折衝を要したが、そ
の裏には関係した人たち との親身な話し合い・協力
・援助等、良い人間関係があったこと はもちろんで
ある。

もしあなたが、「＃古民家・古屋・空き家を抱え　、
どうすればよいかに悩み・迷っておられる」場合、
少しでもこのコラムが参考となればと考え、経過報
告として掲載することにしました。

中古住宅や農地・山林の処分は、やはり法律
面や買手さがしに関して、かなりの工夫や専門的対
応がどうしても必要となってきます。
（誤った取り組みは後日問題化してしまい、後悔す
る事例をいくつか見てきています）
信頼できる専門家を探し出し、依頼・活用し
てみましょう。


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異なる環境・親族関係等・問題点・悩みを親身
になって静かにお聴きし、語り合い、もっとも
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