【相続する土地の境界は明確になっていますか？】～その1（終活・相続・家族信託アドバイス）
土地境界が明確に登記さていなかった
ため、子・孫の世代になってトラブル
はじめに
このコラムは不動産取引に関した事例で、私がい
ままでのセミナ－で使用した資料の一部を掲載し
ています。
（親が生存しているときに、親が認知症になる前
に家族間で確認し、家族信託の考え方にもとづ
き、土地の境界確認対処を話し合っておけばよ
かった問題です。
先に死にゆく者の終活責任でもあるのです。）
今回のコラムは、いままでのコラム（タイトル
「家族信託は土地境界の明確化から始めよう！
～その1，～その2）に記載した事例内容から、私
が感じた問題点とその問題に対してどのように対
応したら・事前対策をとったらよいのかを考えて
みました。
（こうした土地境界・地積のトラブルを回避できる
ようにするためには、どのような対策をとったら
良いのか？）
家族と70歳過ぎた自分を守るための家族信託
子の悔しさ
4． 子は境界に関して親から何も聴かされていなか
ったため、境界判断に自信が持てず、また周辺
隣人との間に感情的トラブルが残ることを懸念
して、 自己主張できないケースが多くありま
す。
（これもやむを得ない事由。しかし子の心には
残念な思いだけが残ってしまう。
そして、実際問題として、せっかく親が残し
てくれた財産＜土地面積＞の減少が免れな
い。）
5．もし境界問題が裁判化した場合、大変な時間と費
用（特に弁護士費用）が必要となることが推測
されます。
そうした問題を避ける事前対策を取りたいもの
です。
民法改正による契約不適合責任と実測売買
6．不動産取引（土地売買・中古住宅売買）時の取引
形態が変化してきていることも知って、地積対
処をしておくことも必要です。
近年の不動産取引の地積は、
「 公簿売買 → 実測売買 」
に変化してきています。
（民法改正の「契約不適合責任」により、ます
ます
地積は実測売買としなければ通用しないケー
スが加速しています。
注意と勉強が必要です。）
以上のような点から考えて、「事前対策が絶対に必
要である」と私は経験から見て強く感じます。
土地境界問題の事前対策の方法
では、どのような事前対策が考えられるかについ
て、記してみましょう。
1．まずは、法務局（登記所）へ行って、
1）公図 と
2）地積測量図
を取得します。
＜取得の申請方法は、法務局（登記所）が教
えてくれます。取得料金は少額です。＞
公図の形状が土地現地の形状と同じような形
になっているか、どうかを確認します。
2．次に、土地現場に境界識が設置されているか、
確認します。
（公図形状や地積測量図通りの境界識設置と
なっているかどうか）
3．次に、地積測量図が登記されているかを確認
します。
自宅に地積図（地積図らしき図面も含めて）
が保管されていても、登記されていない場合
があるからです。
（登記されていない場合は、法務局（登記所）
が登記されていない旨を説明してくれます）
4. 地積測量図が登記されている場合は、その図
が三斜図になっていないかを確かめてみる。
＜三斜図とは＞
土地の面積を算出するために、多角形の図
をすべて三角形に分割し、それぞれの三角
形毎に「底辺×高さ÷2」の計算式で面積を
算定し、そのすべてを加算して土地全体の
面積を算出した登記図面。
＜三斜図のサンプル 参照＞
次回のコラム（「～その7」では、土地境界確認
について「土地家屋調査士の活用」「親子の話し
合い」について記します。
親孝行をする時
もし子がこのコラムを読んでいるのなら、親
に対して
1) 土地の境界確認を切り出すことをお勧め
します。
2) もしインタ－ネットからサイト検索がで
きない親であれば、子といっしょにサイ
トを見るか、サイトを読んであげましょ
う。
3) そして、この話し合いをきっかけとして、
親の老後介護に関する家族信託について
へと話し合いを広げていくことをお勧め
します。
親も自分の老後のことは気になっているはず です。
親孝行のチャンスです。
70歳以後の老後問題や相続処理・対策に関して、自
分と家族を守るために、家族信託契約はもっとも適
している事前対策だと言われるようになりました。
投資信託とはまったく異なります
家族信託契約について勉強し、自分にとってメリッ
トがあるかどうかを考え、わかりにくい法律等の点
はアドバイスを受けながら相談し、納得してからト
ライしてみることが重要です。
「家族信託」は、証券会社・金融機関・保険会社等
が扱う投資信託とはまったく異なります。
（言葉は似ていますが、まったく違う家族間で取り
交わす信託契約です）
今後も続くコラム
このコラムは今後、報告形式で順次、具体的事例の
説明および解説を加えていきます。
（具体的な契約内容事例・メリット・注意すべき事
項等、いろいろな事例を取り上げて、できるだけわ
かりやすく説明します。）
コラムの内容は、私があちこちで実施した、家族信
託の実例に関する無料セミナ－の内容報告でもあり
ます。
次回以後のコラムは、とても広い範囲・とても自由
な契約内容・しかし専門的な知識と感覚が必要とさ
れる「家族信託」に関して、実例・メリット・デメ
リットを、少しづつ順次わかりやすく説明していき
ます。
土地境界確認 → 認知症 → 老後介護 →
相 続（遺産分割・納税対策・節税対策等）→ 遺言
（遺言書作成・遺言書登録・遺言執行 等）→
成 年後見制度 → 事業継承 → 死後のペット飼育
他
無料セミナ－を申し込んで具体例を知る
今後のコラムでの説明・報告はかなり多くの内容と
なりますので、時間（期間）も多くかかります。
もっと早く家族信託についての詳細説明が必要とさ
れる場合は、ご遠慮なくご連絡ください。
このコラムをお気に入りの方は、お友達にも一読を
お勧めしてみてはいかがでしょうか？
家族信託関係（相続・遺言・成年後見等）に関して
さらに詳しい説明・手続き 等を知りたい方や団体
からは、いままで
1）無料で
2）指定された日時・場所に行って
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を要請され、対応してきました。
講師は、ツツミ宅建事務所の資格所有者：堤守が
務めています。
「国交省公認 不動産コンサルティングマスタ－
相続対策専門士」
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ご遠慮なく、ご連絡ください。
＜連絡先＞
(有)ツツミ宅建事務所
松本市村井町西1-10-17
TEL 0263-58-7792 FAX 0263-58-9093
mail tutumitakken@gmail.com
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＜google Map＞
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https://mbp-japan.com/nagano/kazokushintaku/access/
個々の家庭・それぞれの人によって、相続・家族信
託の内容・状況は千差万別です。
異なる環境・親族等各種関係・問題点・悩みを親身
になって静かに聴き、語り合い、もっとも適正・適
切な信託内容とすることができれば、安心と喜びは
大きくなります。
＜相続の窓口 松本＞
https://souzoku-no-madoguchi.com/list/tutumi/
＜松本市講師バンク＞
https://koushibank.net/2018/08/06/kaigo/
電子書籍・「気になるこんな実態・失敗に学ぶサラ
リ－マンのマイホ－ム取得学・ 心構え・業者対応基
本編」
https://www.amazon.co.jp/-ebook/dp/B00C1KXOEQ
