＃【相続する土地の境界は明確になっていますか？】　～その2（終活・相続・家族信託アドバイス）

土地境界が明確に登記さていなかった
ため、子・孫の世代になってトラブル～その2

1．はじめに

このコラムは不動産取引に関した事例で、私がい
ままでのセミナ－で使用した資料の一部を掲載し
ています。
（親が生存しているときに、親が認知症になる前
　に、家族間で確認し、家族信託の考え方にもと
　づき家族で確認し、土地の境界確認対処を話し
　合っておけばよかった問題です。
　先に死にゆく者の終活責任でもあるのです。）

家族と70歳過ぎた自分を守るための 家族信託契約

2．事例2：実際の土地形状と登記公図 が 大き
　　く異なる事例

＜松本市のある地域の、公図の形状と住宅地
　図の形状（実際のコンクリ－ト境界識位置
　からの形状）が異なっている実例＞
（添付画像参照　：　
　　登記されている公図地番1392-11の非直線
　　形状（曲線部あり）部分があるが、住宅
　　地図区画（月極駐車場Pの右の区画）の
　　形状-----実際のコンクリ－ト境界識が設
　　置されている形の現状-----は直線の形状
　　となっていることに起因する問題。）

　　　　　　　　　　　　＜公図＞　　　　　　　＜住宅地図＞

1）地番1392-11土地所有者が高齢痴呆症とな
　 ってしまったので、長男は介護施設へ移住
　 させようと、父親所有の住宅地を売却して、
　 その入所必要資金の一部に充てようとした。
　　（長男と父親の間には成年後見契約が締
　　　結され公正証書化されていたので、長
　　　男による売買契約は可能な状態。）

2）住宅地の購入希望者が現れ、正式な売買契
　 約書類を作成する段になって、公図の土地
　 形状が現地形状と異なる箇所が数か所ある
　 ことが判明。

3）土地売主の長男は、形状違いまたは境界識
　 設置位置について、父親からは何も知らさ
　 れておらず、ましてや、認知症となってし
　 まった父親に対して、境界位置・境界線を
　確かめることができない状態。


3）ところが、買主は現状の登記のまま売買契
　　約を締結することを拒否し、公図の修正
　　を求めてきた。


4）公図の状況確認を進めてみると、近隣の他
　　区画も公図と現地形状が異なっている実態
　　にあることもわかってきた。
　　（現地には境界識が設置されているが、そ
　　　れが公図や地積測量図＜土地購入時に不
　　　動産業者から渡された測量区画図も含
　　　む＞に記載されている位置と合っていな
　　　い。または現地境界識の位置が明記され
　　　た地積測量図が登記されていない状態で
　　　あることが判明してきた）


　 つまり、地番1392-11だけの形状修正にとど
　　まらないという大きな問題の存在が明らか
　　になってきた。
　　（地番1392-11 を修正すると、その隣地、
　　　さらに隣地へと修正の必要が積み重なっ
　　　てきてしまい、近隣土地所有者へ次々と
　　　ただならぬ雰囲気が影響・拡大
　　していくことが想定された）

5）さらに、隣接土地所有者らは境界識の位置
　　確認・公図登記変更に難色を示してきた。
　　（各自に登記費用が発生してくることもあ
　　　り、拒否）

3．この問題はどう展開したか？

1）こうした実態を知った買主は、売主の足元
　　を見たのか、売買価格の大幅値下げを要求
　　してきた。

　　
　　不動産価値（価格）が大きく減少してしま
　　う土地境界の複雑な問題を提訴しようとし
　　　ても、
　　　1）誰を相手に提訴するのか？
　　　2）おそらく時効扱いになってしまうの
　　　　　ではないかと推測される。

2）結果的に売主の長男は、土地境界問題で顔
　 見知りの近隣ともめることは避けたい、し
　 かし父親の入所資金調達は必要であること
　 から、やむなく値下げに応じざるを得ない
　 状態となってしまった。

ではどうして、このような土地・敷地の境界・ 地積
が曖昧・誤差・ズレの問題が発生するよう に
なってしまったのでしょうか？
またトラブルを回避できるようにするために
は、どのような対策をとったら良いのでしょ
うか？

4．親孝行をする時

もし子がこのコラムを読んでいるのなら、親に対
して
1)　土地境界確認の話を切り出したら、いかがで
　　しょうか。
2)　もしインタ－ネットからサイト検索ができない
　　ために、このコラムを見ることができない親で
　　あれば、子がいっしょにサイトを見せるか、サ
　　イトを読んであげましょう。
3)　そして、この話し合いをきっかけとして、親の
　　老後の介護に関する家族信託契約へと話し合い
　　の内容を広げていくことをお勧めしま
　　す。
親も自分の老後のことは気になっているはずです。
親孝行のチャンスなのです。


70歳以後の老後問題や相続処理・対策に関して、自
分と家族を守るために、家族信託契約はもっとも適
している事前対策だと言われるようになりました。

5．投資信託とはまったく異なります

家族信託契約について勉強し、自分にとってメリッ
トがあるかどうかを考え、わかりにくい法律等の点
はアドバイスを受けながら相談し、納得してからト
ライしてみることが重要です。

「家族信託」は、証券会社・金融機関・保険会社等
が扱う投資信託とはまったく異なります。
（言葉は似ていますが、まったく違う家族間で取り
交わす信託契約です）

6．相談の秘密は固く守ります

家族信託は、大衆へ売り込みする一般商品とは大き
く異なり、個々のご家族・ご本人の状況に応じた個
々のアドバイス・個別対応の形となります。
したがって、個人情報は固く守られることが必須条
件となり、信頼関係が前提・基本となります。

1）年老いた本人は信託受益者として資産運用の成
　　果を受け取ればよく、
2）資産運用の執行は信託受託者である子供等の家
　　族を信頼して任せ、
3）そこに介護（誰が主体で介護するか）や死後の
　　相続を関連づけた形での家族間の約束を契約化
　　することによって、
　　（老後の面倒を見てくれた人に、より多くを
　　　相続させたい・遺贈したいという意思実現を
　　　契約するのが家族信託です。）
4）資産の有効活用（経済的有用性）・老後介護・
　　争族問題回避等に繋がる対策となります。

7．今後も続くコラム　　
　　次回（「その4」および「その5」）は地積の
　　誤差発生の背景・経緯についての説明

次回（「その4」「その5」）は地積の誤差発
生の背景・経緯について説明していきます。


このコラムは今後、報告形式で順次、家族信託契約
に関する具体的事例の説明および解説を加えていき
ます。
（具体的な契約内容事例・メリット・注意すべき事
項等、いろいろな事例を取り上げて、できるだけわ
かりやすく説明します。）

コラムの内容は、私があちこちで実施した、家族信
託の実例に関する無料セミナ－の内容報告でもあり
ます。

今後のコラムは、とても広い範囲・とても自由な契
な契約内容・しかし専門的な知識と感覚が必要とさ
れる「家族信託」に関して、実例・メリット・デメ
リットを、少しづつ順次わかりやすく説明していき
ます。
土地境界確認　→　認知症　→　老後介護　→　相
続（遺産分割・納税対策・節税対策等）→　遺言
（遺言書作成・遺言書登録・遺言執行　等）→ 　
成 年後見制度　→　事業継承　→　死後のペット
飼育 　他

8．個別相談・個別アドバイス

個々の家庭・それぞれの人によって、相続・家族信
託の内容・状況は異なり、千差万別です。
異なる環境・親族等各種関係・問題点・悩みを親身
になって静かに聴き、語り合い、もっとも適正・適
切な信託内容とすることができれば、安心と喜びは
大きくなります。

安心して個別相談に応じられるように、親身になっ
た個別アドバイスを実施しています。
一度、連絡を取って、概要を確かめてみることから
始めてみたらいかがでしょうか？

9．説明・解説の無料セミナ－

無料セミナ－を申し込んで具体例を知る
今後のコラムでの説明・報告はかなり多くの内容と
なりますので、時間（期間）も多くかかります。
もっと早く家族信託についての詳細説明が必要とさ
れる場合は、ご遠慮なくご連絡ください。

このコラムをお気に入りの方は、お友達にも一読を
お勧めしてみてはいかがでしょうか？
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家族信託関係（相続・遺言・成年後見等）に関して
さらに詳しい説明・手続き　等を知りたい方や団体
からは、いままで
1）無料で
2）指定された日時・場所に行って
3）セミナ－・説明会の実施
を要請され、対応してきました。

講師は、ツツミ宅建事務所の資格所有者：堤守が務
めています。
「公認不動産コンサル ティングマスタ－　相続対策
専門士」
「相続の窓口」 認定　相続コンサルタント」


ご遠慮なく、ご連絡ください。

10．相談先（連絡先）は？

(有)ツツミ宅建事務所
松本市村井町西1-10-17
TEL　0263-58-7792　　FAX　0263-58-9093
mail　tutumitakken@gmail.com
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個々の家庭・それぞれの人によって、相続・家族信
託の内容・状況は千差万別です。
異なる環境・親族等各種関係・問題点・悩みを親身
になって静かに聴き、語り合い、もっとも適正・適
切な信託内容とすることができれば、安心と喜びは
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＜相続の窓口　松本＞
https://souzoku-no-madoguchi.com/list/tutumi/
＜松本市講師バンク＞
https://koushibank.net/2018/08/06/kaigo/
電子書籍・「気になるこんな実態・失敗に学ぶサラ
リ－マンのマイホ－ム取得学・ 心構え・業者対応基
本編」
https://www.amazon.co.jp/-ebook/dp/B00C1KXOEQ
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