賃貸と持ち家どっちが得論争に決着！メリットデメリットを徹底比較

賃貸と持ち家の暮らしは、果たしてどっちが得だろう？
マイホーム計画を考え始めると、こんな比較論争が夫婦間でも交わされるかも。
持ち家ともなると購入費、維持費と色々お金が掛かりそうです。
一方賃貸も毎月の家賃は負担可能な範囲でも、一生賃貸暮らしであれば老後までの生涯コストは気掛かりです。
こうして考えると、賃貸と持ち家どっちが得かを比較するには、入口段階の比較材料にすべきテーマ選びから迷ってしまいそう。

それぞれのメリットデメリットをつぶさに比較しようとすると、賃貸と持ち家どっちが得か論争って中々難しいテーマですね。
今回はマイホーム計画前に気になる、これらどっちが得か論争に決着！
賃貸と持ち家のメリットデメリットを徹底比較いたします。

◯ 賃貸と持ち家どっちが得か比較論争の前に

「結婚して家庭を持つ」「子供が誕生する」といったライフイベントがマイホーム購入を意識し始める機会になる方は多いはずです。
確かに賃貸アパートと比較すれば、持ち家ならば部屋も広く出来そうだし、賃貸には無い食洗機や広いお風呂と設備も快適、断熱性能の良い家を選べば冬だって持ち家の方が暖かな暮らしが叶いそうです。
暮らしの快適性だけを比較するならば明らかに持ち家に軍配が上がり、論争の余地は無さそうです。
でもマイホーム購入には大きなハードルが！
そう、マイホーム購入資金やその後に掛かるであろう維持費ですね。
マイホームの購入費となればせっかく貯めた貯金から頭金も準備する事になるでしょう。住宅ローンの返済額も家賃よりは高くなりそうですし、金利分の負担も加わります。
その他にも賃貸には無い固定資産税負担や長期的にはメンテナンス費用といった維持費も見込む必要が。
その点、持ち家と違って賃貸ならば、住宅ローン返済はキツくなったからといって負担額を後々下げる事は出来ませんが家賃なら他の賃貸に移れば削減も臨機応変。
貯金も温存できるし、家賃、共益費、駐車場以外の維持費も入居者には掛かりません。
でもその反面、家賃の負担は老後まで続く事を考えると、生涯コストは一体いくらになるのか‥‥
そう考えると賃貸と持ち家はどっちが得かの比較というのは結構奥深いテーマの様です。
ところがこれら比較論、巷には案外単純化された議論が目につきます。

感覚任せや結論ありきの論調、客観性を欠く比較論が多い様に思えますがいかがでしょうか？
少なくとも皆さんのライフプランを左右する重要なテーマです。
冷静な判断を導く準備から始めてみましょう。
それには表面的、局所的部分のみでどっちが得かを比較する事のない様に賃貸と持ち家に住まう事の潜在的なメリットデメリットも含めたテーマに沿った議論が大切。
そこでこの論争、以下の様なテーマに分類し賃貸、持ち家の両者を比較してみると、双方のメリットデメリット、延いてはどっちを選ぶのがあなたのライフプランに相応しいかの答えが見つかるのではないでしょうか。

ここからはそれらテーマに沿って賃貸と持ち家のメリットデメリット、はたまたどっちが得かを掘り下げてみましょう。

● 住宅ローン返済額と家賃の負担額比較

賃貸と持ち家の比較といえば、誰もが真っ先に思い浮かぶのが家賃と住宅ローン返済額ではどっちが得か？ではないでしょうか。
正確には
賃貸　：家賃・共益費・駐車場費用
持ち家：住宅ローン返済額
両者の直接的な毎月の負担額比較となれば多くの場合、賃貸＜持ち家となるケースが恐らく多い事でしょう。
しかしながら、これだけをもって、どっちが得かを議論しても意味を成さないのは皆さんお分かりのはず。
何故ならば、両者の負担する期間が一致しないからですね。
いわゆる生涯コストの概念です。
その点、購入費用に対する持ち家の生涯コストはハッキリしています。
例えば住宅ローンの返済期間を一般的最長の35年で返済するならば、これの積を求めれば明らかですね。
（但しこれは固定金利の場合で、変動金利であれば不確定です）
問題は、賃貸の場合です。
賃貸でのライフプランを前提とするならば入居期間は生涯です。
つまり家賃負担も生涯に及ぶという事は、持ち家の様に負担期間が予め定まりません。
しいて言うならば平均余命が目安となるはず。
これを30歳の方を例に男性52年（82歳）、女性58年（88歳）という事は、夫婦を単位とした家賃負担は長寿が見込まれる奥様を基準に算出すべきです。
つまりこの論争のタイミングが30歳であれば、家賃の負担期間は58年での試算が妥当であるという事になります。
それでは家賃と住宅ローン返済の生涯コスト、どっちが得か比較してみましょう。

毎月の負担額を比較すると持ち家の方が賃貸よりも4万円程高くなります。
一方負担する期間を踏まえた総負担額、つまりは生涯コストを比べるとどうでしょう？
アレアレ！どっちも殆ど差がありません。
寧ろ賃貸の方が若干ですが上回るくらい。
勿論マイホーム取得費や家賃設定、試算時年齢により数字は変化しますので、これをもってどっちの生涯コストがお得であるとは一概に結論付けられはしません。
皆さんの事情に合わせた試算が必要です。
とはいうものの、賃貸、持ち家も、利便性を追求すれば家賃、取得費共に高額となりますし、試算年齢期を遅らせれば賃貸入居期間だけで無く、住宅ローン返済期間も定年退職までの期間を考えれば同様に短くなります。
案外類似した傾向に落ち着くのではないでしょうか。
もしそうであるならば、賃貸と持ち家の生涯コスト的な損得はどっちとも言えず、双方の負担額比較結果のみでこの論争に決着を付けるには気が早い様です。

● 住まいに掛かる維持費

賃貸と持ち家に住まう直接的な費用である、家賃と住宅ローン返済額の比較は前項の手順で概ね見当が付きましたました。
でも、賃貸と持ち家の生涯コストを比較するには、もう一つ忘れてはいけないテーマがありますね。
将来的に掛かるであろう維持費の見込み額です。
この場合の維持費とは、家賃や住宅ローン返済額以外に掛かる可能性のある、住まいに関連するその他負担額です。
具体的には以下の費用を考慮すべきでしょう。

維持費の項目として理解しやすいのは持ち家の方と思われますのでこちらから始めましょう。

＜持ち家の維持費＞

まず、建物メンテナンス費用です。
時の経過で新築時から徐々に進む建物劣化に対するメンテナンスは避けられません。
給湯器はじめとした設備機器の耐用期間経過、建物の経年劣化に対する修繕費といったものがこれに該当します。
但し将来的な修繕費の目論見は一括りには示せません。
何故なら一口に持ち家とくくっても、一戸建て、マンション、新築、中古住宅、更には建築した建物の仕様や規模によってその内容、頻度は相当な開きが出てくるからです。
簡単に申せば購入した建物の質が大きく影響するという事です。
マイホーム購入をすると仮定した場合に選ぶ可能性が高いであろう建物分類の業者への確認が最善でしょう。

次に公租公課です。
土地、建物に課税される固定資産税や都市計画税がこれにあたります。
土地・建物には取得した以後、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。
土地・建物それぞれの評価額に対して課税されるのですが、この目論見もメンテナンス費用同様に著しい個体差が生じます。
土地は規模・所在・将来の地価変動による評価額の差
建物は規模・構造・仕様による評価額、償却期間、税軽減期間の差
これについても先程同様に業者の手助けが必要そうです。

持ち家維持費の最後は光熱費です。
光熱費は本来、賃貸、持ち家の双方に負担が及びますが、賃貸が部屋の規模、建物仕様がある程度画一的なのに対し、持ち家はそれらが多岐にわたる分、チョイス次第で生じる差異は侮れないものがあります。
具体的には断熱性能、給湯及び設備機器、そして太陽光発電といったものを組み合わせた節電売電効果が該当します。
そして持ち家の場合、選択次第では賃貸でのこれら維持費を大きく下回るケースも珍しくありません。
単純に賃貸よりも持ち家の方が部屋数が多く広いから光熱費も高額とは言えないのです。
これが仮に賃貸の維持費よりもガス代、電気代が毎月1万円程引き下げ可能であったとするならば、その効果は年で12万円、10年では120万円にも及びます。
但しこれも、その建物の仕様による格差があるという事は、シミュレーションには住宅業者、もしくは電気会社、ガス会社の手助けが必要です。
つまり、持ち家に関する維持費の目論見精度を上げるには業者の協力を得る事が不可欠であるということです。
ちょっと面倒ですね。

＜賃貸の維持費＞

賃貸の維持費はどうでしょうか。
賃貸に関しては持ち家で上げた建物メンテナンス、固定資産税といった維持費は貸主が負担すべきもので、基本的に借主の負担はありません。
但し、賃貸借契約には必ず期限が設けられており、その期限を迎えれば「更新」の手続きを経て継続は可能ですが、その際「更新料」の名目で費用が発生する場合があります。
一般的な賃貸借契約でよく見られる2年更新、更新料家賃1ヶ月分のケースを前項で例示したシミュレーションに合わせて試算すれば、
58年 ÷ 2年更新 × 7万円 ＝ 203万円
結構ばかにならない金額ですね。
また、将来にわたりフレキシブルに住まいを選択出来る点は賃貸の長所とも言える特徴ですが、この場合に発生する費用も見落としてはいけません。
転居に際して退去時修繕費用と転居先の敷金礼金・仲介費用の発生が見込まれます。
自由度はあるがそれを享受すればコストが掛かるという事です。

生涯コストを論じる際、感覚的に維持費は持ち家に付随するもので、賃貸のそれは見落とされがちです。
しかしながら、双方のメリットデメリットを挙げてみると、一定の計算を経なければなりませんが、どっちが得かの答えは意外な方向に向かう可能性がありそうですね。

● 潜在的リスク

ここまでの比較項目は、丁寧に整理すればリストアップ自体の難しさは左程大きくないと思われます。
しかしながら、賃貸と持ち家どっちが良い論争には、直接的には顕在化していないものや、金銭に置き換えにくいメリットデメリットも含まれているのではないでしょうか。
特に将来的不安をもたらす潜在的リスクはどっちを選ぶ際にも気掛かりな要素です。
また、それらに内在する対応コストもどっちが得かの答えを左右するかもしれません。
それではどの様なリスクを考慮すべきか？
3つの課題が憂慮されます。

＜就業、経済環境変化時の対処＞

賃貸を推す理由として、賃金低下など就業環境が変化した場合のフレキシブルな順応性の優位点を耳にする事があるのではないでしょうか。
万一所得が大きく減るなどした場合、賃貸であれば現状より家賃を抑えたアパートに転居する等した対処の可能性が見込めるという話です。
それと比較し、持ち家の場合、住宅ローン返済額でこうした調整を図る事は出来ません。
この点がリスク対応力において賃貸が勝り安心であるという論です。
賃貸、持ち家論争でこの観点はよくピックアップされます。
確かにそう言われると、どっちかと言えば賃貸の方が安心だとの印象を受けるかもしれません。
しかしながら、これに以下の観点を加えなければ論拠としては少々荒さを感じます。

第一にそうした事態に直面した際、前項であげた退去時修繕費用や転居先の敷金礼金・仲介料に加え引越し費用といった負担を経済的危機の状態で捻出可能かという問題。

第二に非常時に転居で家賃負担を軽減するとはいえ、その相場はある程度の下限があります。
となると、安全装置として期待できる限定的な効果に対し、前述の一時金捻出で釣り合いが取れるかという疑問。

第三に家賃相場の変動です。
フレキシブルなのは賃貸物件の選択権だけでは無く、家賃水準についても同様です。
インフレの様な経済環境の変化が及ぼす家賃相場上昇の可能性も捨て切れません。
持ち家の場合、取得時点で負担額が固定化されますので、この心配には及びません。

どうやらこの観点も、必ずしもどちらか一方に利があるという訳ではなさそうです。

＜老後の家賃負担＞

生涯コストとしての家賃と住宅ローン返済額の比較は前々項の通りですが、両者の負担する時期が同一で無い事には注意が必要です。
老後の家賃負担の問題です。
この記事をご覧いただいている大勢は勤め人の方々と思われますが、その場合いずれは定年退職の時期以降、いわゆる老後を迎える事となります。
老後には皆さんご承知の通り、生活の糧となる主体は給与から年金へと変わり、この年金制度の将来的見通しへの不安も相まって老後の経済環境が課題となるのです。
この場合、持ち家は住宅ローン完済を老後を迎える前に終える事で、老後期のリスク回避への工夫が図れます。
これに対し賃貸は老後期にも家賃負担を継続せざるを得ません。
当然ながら年金給付額は賃貸、持ち家での差はありません。
それに対し老後の賃貸暮らしは、家賃分の負担が他の生活支出に上乗せされます。
結果として生活余力的にはゆとりが減じられます。
これの対策を講じるならば老後を迎える前に現役期からの備え、端的には貯蓄の実施が不可欠です。
そうなると、老後を迎えるまでの現役期には家賃と並行してこれの充当資金の蓄えを積み立てるなどする必要があり、これも考慮すると、果たしてどっちが得だったのか‥‥
老後の課題も賃貸、持ち家論争の多くで見落とされがちなテーマです。

＜万一のリスクへの対処＞

持ち家で住宅ローンを利用する場合は、通常は団体信用生命保険の加入がセットされており、借入者に万が一の事が起きた場合の融資残額は、これによって相殺される仕組みとなっています。
したがって、皆さん自身が掛ける自己の生命保険金から、住宅ローン返済への充当は必要無く、残された家族の生活資金への備えとして充てることが見込めます。
それに対し賃貸住宅の家賃には団体信用生命保険に該当するものがありません。
したがって一般的な生命保険商品を用いて、上記の場合と同等な保障額を備えた場合、その保険金で補う対象は、生活資金だけでは無く家賃分の費用にも充てねばならないという事です。
この不足を解消するには団体信用生命保険同様の考え方を応用し、家賃相当額の保障額を通常の生命保険に加算する事が、このリスクに対する備えとしては有効です。
但しその場合、前々項の例をモデルとすると、加算すべき理論的保障額は家賃の生涯コスト見込み額である4872万円が妥当額であるという結論になります。
これに対する掛け金を、賃貸の場合は維持費として生涯コストに加える必要があるという事になります。
一般的な傾向からすると、もし皆さんの備えている万が一の必要保障額が倍増する様なイメージであれば、毎月の負担額も倍増するという事になります。

● 生み出される価値

マイホーム購入の際、皆さんが求める部屋数は一般的に4LDK前後という方が中心。
それに対しファミリー世帯向け賃貸の中心は2LDK程度となっているのではないでしょうか。
また、前にも少し触れましたが建物の設備仕様を含めた「質」の部分にも、多くの場合両者には格差があるのが実情です。
当然ながら賃貸と持ち家を比較した場合に、生活空間としてのクオリティーは決してイコールとは言えないはずです。
ここまでの議論もそうした実情の上にたつものですが、その要素を放置したまま、家賃、返済額、維持費、といった表面上の金銭的なもののみを対象に「どっちが得か？」とういう目先の比較に終始しても、皆さんの暮らしの基盤となる最良な住まいの判断要素として充分と言えるでしょうか？
部屋数、広さ、設備、仕様、庭等専有空間といった生活のクオリティー的価値の違いを金銭に置き換える事は中々難しい作業です。
それ故か賃貸、持ち家のどっちが得か比較論争には、多くの場合この視点が置き去りになっている様です。
本来なら、この要素に格差が有る状態では正当な比較にはならないはずです。
別な言い方をすれば、両者をイコールコンディションにしなければ、賃貸、持ち家のメリットデメリットの包括的な比較にはならないという事です。
例えばこの様な手順です。
持ち家の視点で新築一戸建ての4LDKを前提とするならば、賃貸も新築とは言わないまでも近い水準の賃貸物件の家賃を想定する。
賃貸の視点で2LDK程度の賃貸を前提とするならば、持ち家も同等条件マンション等の購入費用、維持費を想定する。
この様な調整を行なった上で同じ土俵で比較してはじめて「どっちが得か？」の核心に迫れるのではないでしょうか？

また、賃貸、持ち家の比較で忘れてはいけないのが、資産的観点です。
これはそう難しい話ではありません。
賃貸に要したコストは原則的に資産的価値を残しません。
いわば「掛け捨て」状態です。
それに対し持ち家に投じたコストの一部は資産的価値を残します。
建物は経年劣化と共に最終的にはほぼ無価値になりますが、土地の資産的価値は残存します。
代を跨ぐ相続、自らの手で処分、いずれにしても何らかの資産価値を生むのです。
この金銭的価値を割り引いた額が持ち家の正味の生涯コストといえるでしょう。

◯ 賃貸と持ち家、あなたはどっち？

ここまでマイホーム購入前によく起こりがちな賃貸と持ち家どっちが得か？論争について決着を付けるべく、両者を比較して参りました。
皆さんの軍配はどっちに上がりましたか？
また、それは予想通りでしたか？
恐らく多くの方は賃貸、持ち家ハッキリしない決着にモヤモヤしているかもしれませんね。
実はそれがこの論争の答えではないかと思います。
今回の各比較テーマを振り返ってみると必ずしもどっちが優位と結論付けるには難しい要素だらけでした。
それは、現在価値と将来価値の相違、選択した住まいの種による偏差、といった要素を明確化する難しさにあります。
白黒をつける為に、これらに無理に数字を押し込めば何らかの決着は導けます。
しかしそうした結論ありきの論では、人生設計の判断材料としての価値も疑わしいものになるでしょう。
現実的に可視化できる範囲での比較を試みれば、経済的な優劣は両者遜色ない所に落ち着くのではないでしょうか？
つまりは損得に関しては、どっちも明確な差を根拠づける事は難しいという事です。
そうなると賃貸、持ち家どっちを選ぶかの論点は経済的な損得とは違う観点が相応しいと言う見方も出来るでしょう。
例えば個々の人生観との相性という観点であれば、

フレキシブルな変化を楽しむ余地を求めるか？
快適で安定した（老後も含めて）暮らしを求めるか？
賃貸、持ち家の持つ特性とそれらメリットデメリットに対する皆さんの価値判断から導く選択が、この議論の答えとして相応しいのではないでしょうか。


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