賢い物件の売り方【土地の価格編】

本日は「賢い物件の売り方」をテーマに、お話をしていきたいと思います。
土地の価格ですが、土地の価格には「一物六価」と言いまして、6つの価格が定められています。売主様の方にはこの価格の意味と中身をぜひ知っていただきたいなと思っております。
1番目「実勢価格」。これは過去に実際に売主さんと買主さんで取引された金額のことを実勢価格と言います。
そして2番目「公示価格」というのですが、これは公示価格が毎年7月に、国の方から出される公示価格で、日本で一番高いのは銀座ですね。坪何千万円という金額です。これはが各都道府県市町村で、大河原町であると3箇所4箇所に公示価格を定められています。
3番目の「基準地価格」。これは国の公示価格に基づいて都道府県が定める金額を基準地価格と言っております。
そして4番目これは「固定資産税評価額」。市町村が固定資産税を徴収ために評価する金額、これを固定資産税評価額といいます。
5番目「路線価格」。これは税務署が相続税や贈与税を徴収するために決めた価額になりますが、これは皆さんの土地の面している道路に価格がついているので路線価になります。
最後6番目は「鑑定評価額」。これは不動産鑑定士がその土地はいくらになるか、その鑑定評価に基づいて出した金額が鑑定評価になります。
土地の評価にはこういった6つの定めがあるということをまずご理解していただいた上で、売主さんは自分の土地がだいたいどのくらいするのかなという目安を、この6つの価格の中から割り出していただきたいと思っております。弊社が売主さんのところに「この土地を売っていただきたい」とお話にいくと、「いや、私はこの土地の値段がいくらするか全然わからない。だからあなたが決めてください」とい言われるのですが、やはり売主さんも皆さんのその所有している土地がだいたいどのくらいするのか、知識の中で理解しておくということが、とても大事だと思います。この中でいうと、大体「路線価」というのは時価相場の8がけと言われているのでね。固定資産税ですと、大体5割から6割ぐらいといると思います。この中で一番正確なのは多分この「鑑定評価額」、不動産鑑定士が出した評価額と思われますが、やはりこの「実勢価格」というのがやっぱり一番になるのですね。当然売主さんは高ければ高い方がいい、でも買主さんも安ければ安いほうがいい、この中で一致する金額が初めてその土地の相場ということになると思うのですね。その近くの土地で、以前にいくらの金額で売買されたかと、それはその地域の相場であって、土地の価格は一つとして同じ場所ということがないので、あくまでもそれは相場観という、自分がこの土地をどのくらいで売ったり、買ったりすることができるのかなという指標であります。ですから当然私たちにも「簡易評価をしてください。」と言われるのですが、これも当然私たちがする評価でありますので、100％それが正確だというふうには判断することができないと思いますので、こういった価値を勘案して、じゃあこの土地はいくらで売ったらいいのか、いくらだったら売れるのかということも、ぜひ売主さんにもお調べいただければと思っております。これらはすべてインターネットでアクセスしていただくと、容易に調査できるようになっております。
あとは、そういったことをすることも大変だといわれる方は、弊社村建地所に価格査定のご依頼をいただければ、簡易評価をさせていただきたいと思います。その簡易評価というのは、自分が売りたい価格なのか、この地域はいくらぐらいしているのか、何のためにその鑑定評価が必要なのか、ということを売主様のポイントを絞っていただいて、簡易評価の査定を依頼いただければと思っております。