物件選びのポイント（設備編）

　本日は物件選びのポイント第5弾で「設備編」を皆様にお伝えして行きたいと思います。 設備編ということで土地には何の設備がありますか？みなさん疑問を抱き抱かれると思いますが、ポイントとしては4つございます。
　まず第1点で「境界」です。土地の境界がどこからどこまでなのかということは、やっぱりわからないと後々、隣地の方との境界紛争に発展するということになると、自分の所有している土地が不安定な状態になりますので、境界標、境界杭がしっかり埋設されているかどうかを確認していただきたいと思います。その境界杭がない場合は、売主様に売買契約をして決済までの間に、必ず隣地の方と境界確定の協議をしていただいて、境界杭の無いところには境界杭を埋設し復元して頂く事がとても大事だと思います。その境界杭を埋めて確定協議を依頼するのは土地家屋調査士、測量士で資格のある方でないと境界の立会いをすることができませんし、その土地の登記簿面積と実測面積に差異が生じた場合には、地積更正登記も行わなければなりませんので、是非皆様の近くにいらっしゃる、またお知り合いである土地家屋調査士に境界の確定をご依頼いただければと思います。弊社村建地所で取引対象になる物件も、当然境界杭を埋設し隣地との境界紛争が起きないように、権利関係を明らかにしてから土地の売買契約に臨んでいます。
　そしてポイントの第2番目は地盤調査です。土地の地盤がしっかりして強固なものかどうかということは、地盤調査会社に地盤調査を依頼するよって判明します。地中のN値は幾つなのか、地上から何メートルで岩盤に到達するのか、しっかりと地盤調査しておかないと建物を建築する際に、地盤改良にどのくらいの費用が掛かるかをシミュレーションしておかないと、買主様が予算組する際に心配になりますので、また地盤改良にかかる費用は当然その建物の構造や重量によって変わってきますので、是非ハウスメーカーさんにご依頼をしていただくと地盤調査をしていただけます。また弊社村建地所の自社物件であれば必ず弊社が地盤調査を事前に依頼しておりますので、契約する前にこの土地には、どの程度の地盤改良をすべきなのかということは、きっちりお分かりするように調査をかけております。弊社の仲介物件であっても地主様にお話して、契約する前に買主様が依頼するハウスメーカーの方で、きっちり地盤調査ができるように、弊社では地主様にもご協力いただいております。
　そして3番目、これ上下水道です。2番と3番が逆転する場合もありますが、皆様は住宅を建築するために土地を購入するわけです。その土地に給水と排水の引込管が埋設されているかどうかで、かかる経費が全く変わってきます。最近ですと上下水道引込管がまるっきり無いところに、前面道路の本管より敷地内に上下水道を引き込むと、だいたい150万円以上の経費がかかってくると思います。その他に、区画整理をした土地であっても、例えば大河原町の古い区画整理の場合は、敷地内に引込されている口径が13ミリで小さい場合があります、最近新築される住宅は、ほとんどが2階まで水回りが有りますので、20ミリ口径ないと水圧が弱くなるので、20ミリの引込管が求められる場合が御座います。是非買主様はその敷地内に、上下水道の引き込みがされているかどうかを、是非確認して頂いて、できればその引込がされている土地を購入する。そして引込がされていないのであれば、事前に上下水道引込管が無い場合に、幾ら引込み工事費用がかかるのか、あらかじめ見積もりをとっていただくことを前提にご契約していただければと思います。弊社村建地所にご相談頂ければ、その設備の件を地主様とお話をさせていただいて、上下水道の引込がされた状態で売買契約をするという流れを作っていきたいと思います。どうぞ弊社村建地所にご依頼いただければと思います。
　そして4番目これは地中埋設物ということです。これは瑕疵担保になります、建物ですと雨漏りやシロアリ被害になります。見えない傷の事を瑕疵というのですがので 土地の場合は土の中です。その地中に、例えば古くはコンクリートやアスファルトの道路工事出た際の瓦礫が地中に埋設されていたのです。産業廃棄物の法律も緩やかだったので、空き地に廃棄物を埋めてその上に土を埋めて、その土地を造成して建物を建築することが行われていました。最近では法律もかなり厳しくなったので、そういったことかできなくなっているのですが、稀にそういったものがある場合があります。あとはそこに、以前昔の古い建物があった場合は基礎の撤去がしっかり行われず、基礎の残骸があってたり、ほかに井戸水を汲み上げて使用していた場合に、井戸を撤去しなかったことがありました。是非その土地に地中埋設物が無いかを確認してください。でも自分の所有にならないうちには、土の中を掘ることは売主様の同意がないとできないので、その時は是非契約書の中に、瑕疵担保責任の条項を加えて、その期間を最低でも3ヶ月から半年間の期間の猶予を取っていただいて、その間にもし地中埋設物ができたら、それは売主様費用で除去していただいてから、土地の決済をする流れで進めていきたいと思いますので、その契約の内容ぜひ盛り込んでいただければと思います。弊社村建地所に依頼いただければ、そのような心配も無い状態で土地の売買契約をしていただいて、決済後万が一、地中埋設物ができたら、それは売主様の費用で除去して、買主様の建物建築に不便にならないように進めていきたいと思います。
　
村建地所に土地購入に対するご依頼をいただければ、買主様がご心配なく土地を購入できるように、サポートさせて頂きます。