任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違い

今回のコラムでは「任意売却」と「競売」を対比させ、その違いをご説明しようと思います。

任意売却や競売が行われるまでに、債務者の不動産は「代位弁済」を行った債務者の依頼で、裁判所を通じて差し押さえられてしまいます。この差し押さえを一時的に解いてもらうことで、不動産を売却することを任意売却、差し押さえられたまま売却されてしまうことを「競売」と呼びます。

その大きな違いとしては「①売却価格」「②返済や退去などの自由度」「③プライバシーの保証度合い」などが挙げられますが、最も大きな違いは「④自分で動くか、自動的に行われるか」だと言えます。

任意売却と競売について

前回は「任意売却のメリットとデメリット」と題して、任意売却の概要を説明しながら、そのメリットとデメリットを簡単にご紹介しました。

その際に、任意売却をしなかった場合の終着点として「競売」という措置をご紹介しましたが、今回のコラムではその「任意売却」と「競売」を対比させる形で、それぞれの特徴を改めて比較してみたいと思います。

前回のコラムと合わせて参考にしていただきながら「同じ家を手放す」という行為でも、その両者に明確な違いがあることがご理解いただけると思います。

任意売却と競売に至るまでにどのようなことが起こっているか

まず、「任意売却や競売に至るまでに、どのようなことが起こっているのか」ということを簡単にご説明したいと思います。

一定期間、住宅ローンなどの支払いが滞っていると、住宅ローンを組んだ金融機関に対し、保証会社などが「代位弁済」という形であなたが滞納した住宅ローンを支払ってしまいます。
あなたは金融機関相手に住宅ローンを組んだのですが、この時点で、金融機関ではなく、保証会社に対しての返済義務を負うことになります。債権者とは、具体的に言うと「この保証会社を意味する」と考えていただければわかりやすいと思います。

また、この代位弁済が行われることで債務者側に起こる大きな問題としては「これまでローン（分割）で支払えた借金を、一括で支払わなくてはならなくなる」ということが挙げられます（これを「期限の利益の損失」と呼びます）。
分割しても払えなかったものを一括で請求される訳ですから、支払うことはかなりの困難が伴います。

そのため、通常は債権者が裁判所に対して不動産などの「差し押さえ」を行い、債務者が勝手に不動産を売ることができなくなります。また、「競売」を通じて得た利益が、滞納している借金の支払いにあてられます。売却したお金で全額を返すことができなければ、その後も債務は続きます。

「任意売却」は、そのまま「競売」に至ることを避けるために、この代位弁済が行われた時点から、債権者に対して働きかけ「差し押さえ」を解いてもらいます。そして、自由かつ適正な価格で不動産の売買を行えるようにすることです。

ここまでの経緯をおわかりいただいた上で、次項に任意売却と競売の違いを具体的に挙げていきます。

任意売却と競売の違い

①売却価格が違う
任意売却に比べて、競売では、通常、市場価格よりも安い値段で取引が行われてしまいます。「なぜ、そういうことが起こるのか」ということを簡単に説明します。

まず、任意売却で売り手となるのはあくまでも債務者であるのに対し、競売は既に裁判所を通じて差し押さえが行われていますので、売り手は債務者ではありません。では売り手は、債権者や裁判所かと言いますと、そうでもありません。実は競売の物件には売り手が存在しません。そのため、買った物件に瑕疵（不具合）やトラブルがあっても、全てを買い手が負担しなければならない、というリスクがあります。

競売にかかっている物件というのは、ローン返済などでトラブルが起こった物件ですから、このリスクに対して価格が安くなっていると言えるでしょう。

それに比べて任意売却の場合は、「債権者がいる」という特殊事情はあるにしても、普通の不動産取引に極めて近い形で売買が行われます（その分、債務者にも売り手としての責任はかかります）ので、価格も市場価格を大きく割り込むリスクは少なくてすみます。

②返済や退去期間などの自由度が違う
競売の場合、一括返済が求められる訳ですから、競売価格で全てのローン＋延滞金を賄えない限り（自己破産を除いて）、給料の一部差し押さえなどを含めた強制的な措置がとられるリスクがあります。

また、退去期間もこちらの都合は通常は加味されません。そのため、期間が過ぎても住み続けていると法的措置がとられる可能性があります。

一方で「任意売却」の場合は、債権者や買い手との相談を通じて、返済計画や退去期間を決定できますので「競売」に比べると大きく自由度が違います。

③プライバシーの保証度合いが違う
「競売」が行われる場合、その物件は「競売物件」としてチラシや新聞等を含めたメディアに掲載されます。また裁判所の執行官が調査に来たり、落札を考える不動産業者が自宅周辺に現れたり、ご近所に自宅が競売にかかっていることが知られるリスクがあります。

「任意売却」も内覧希望などには立ち会わなくてはいけませんが、これらは通常の不動産取引と同じ雰囲気で進められますので、精神的なストレスも少なくてすみます。

④自分で動くか、自動的に行われるか
「競売」は基本、裁判所の手続きにのっとって行われます。そのため、自分で何か行動を起こさなくても、自動的に次々と「競売」への手続きがとられていきます。
また落札されるまで、遅延損害金というものが日々14.6％の割合でかかります。

一方で、「任意売却」はあなた自身が積極的に動かなければ前に進みません。その代わり、自分で全てを行うのであれば、費用自体はかかりません。

多くの場合、専門家に依頼することになりますが、そうした手数料などを鑑みても、ご自宅が競売にかかる前に、任意売却を一度は検討してみることをおすすめします。


次に、任意売却をすることで、滞納した住宅ローンはどうなる？

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