売れにくい不動産（住宅や土地）を売却するポイント
不動産売却ポイント
不動産を売却する際にかかる費用としては、不動産業者に支払う仲介手数料、譲渡税などを含む諸々の税金、そして不動産の状態によっては、抵当権抹消費用や物件のクリーニング・リフォーム代、土地の測量費、建物解体費用などがかかる可能性があります。
また、不動産の売買は大きな取引となる以上、後々のトラブル発生を避ける上でも、さまざまな事柄を確認しておく必要があります。
特に権利関係の把握・確認と、「今、不動産がどのような状態になっているか」を把握し、土地であれば、境界線の明確化、物件であれば、瑕疵・老朽化への対処などを行っておくことが重要です。
不動産を売却する際にかかる仲介手数料
不動産を売却する時に、売り手側にも費用がかかりますが、今回は「その際に、どのような費用がかかるのか」ということを見ていきます。
まず、不動産を直接知り合いに購入してもらうのではなく、不動産業者を通じて売却する場合に発生するのが仲介手数料です。
「仲介手数料」という言葉は、人によっては“単に間に入って差額を抜く”というイメージをもたれがちですが、実際には広告を売ったり、営業をかけたり、などさまざまな手間賃を含みます。
ただ、この「仲介手数料」という言葉だけが一人歩きし「自分で売ったら払わなくても済む仲介手数料を支払うのに、売れるかどうかがわからないのは…」と考えて、不動産業者に連絡することをためらっている方もいらっしゃるかもしれません。
実際は、仲介手数料は原則として売買が成立した時に請求されるもので、ご自身の不動産が売却されるまでは支払う必要がありません。
ただし例外として、売り手側が特別な依頼をして発生した広告費用や、売り手が希望した離れた場所に住む購買希望者との交渉のための出張費などは、「実費」として請求されます。
また仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」で定められていますので、法令違反を除いては「取られ過ぎる」ということはありません。以下に、上限の計算式を載せておきますので（全て消費税は除く）、それ以上の金額を請求された場合は「どのような理由があるのか」を、業者にしっかり確認して頂くと良いと思います。
①取引額200万円以下 取引額の5％
②取引額200〜400万円以下 取引額の4％＋2万円
③取引額400万円以上 取引額の3％＋6万円
これらはあくまで上限であって、業者側は「満額を当然のように請求してよい」という訳ではありません。また、業者によっては仲介手数料0円を謳っているところもありますが、この辺りは実際のサービスの質との兼ね合いを見て、どういう業者が良いかを判断してください。
不動産を売却する際にかかるその他の諸費用
他に不動産売却の際にかかる費用としては税金があります。
まず譲渡税とは売却によって受けた分の利益（譲渡益）にかかる税金のことです。この譲渡税の計算には、不動産を売却して得た金額の他、親御さんが不動産を手に入れた際の取得費と減価償却費が必要となってきます。
また住民税などとも複雑に絡み合い、場合や時期によっては非常に高額になる可能性がありますので、計算は専門家に任せた方が良いかと思われます。
その他、税金に関しては書類を作成する際の印紙税や、（通常は買主負担ですが、場合によって）登録免許税などがかかります。これらは高くても全てを合わせて10万円以内におさまることが通常ですので、費用の中では比較的小額のものと言えます。
そしてここからはケース・バイ・ケースになりますが、かかる可能性がある主な費用を挙げていきます。
まず所有している不動産に住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消費用というものがかかります。こちらは専門家に依頼する場合は、その費用も見積もりの中に入れておいて下さい。
その他、家が汚れている場合などはハウスクリーニング費用、浄化槽の場合清掃費用、リフォームして受け渡すならリフォーム費用がかかります。
また、土地に関しては登記簿上の土地の面積と異なる場合や、境界線が不明瞭であったりする時は、測量をして売却しなければなりませんが、その際の測量の費用、さらに家などが建っていてそれを壊して更地にしてから売る場合は、建物解体費用などがかかります。
売却における注意点
不動産の売買は、売り手にとっても買い手にとっても大きな取引となることがほとんどです。そのため、売買契約が成立してからトラブルとならないよう、事前に多岐にわたる確認が必要となってきます。その中からおもなものをピックアップしてご紹介しましょう。
①利関係は確認できていますか？
以前のコラムでもご紹介しましたが、登記されている名義があなたとは別人であった場合（例えば、親御さんの場合）、不動産の売却を行うことはできません。
また共有名義になっている場合も後々のトラブルの元になる可能性がありますので、しっかりと権利関係を把握・確認してください。
②不動産の状態について把握できていますか？
「不動産があって、それがあなた名義であるから」と言って、すぐにその不動産を売れる訳ではありません。
例えば土地であれば「境界線は明確になっているか」、家であれば「築何年で状態はどのようなものか」など、次に住む方が余計なトラブルに巻き込まれないよう、配慮しておくことも必要です。
特に建てられてからある程度の年数経っている物件に関しては、老朽化の対策と共に瑕疵責任の所在（物件の欠陥や不具合が発見された際、誰が責任をとるか）などにも注意が必要になってきます。
次に、任意売却のメリットとデメリット
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