「マンション管理適正化シンポジウム」開催のお知らせ
前回の「管理規約・細則等見直し支援業務」に引き続き、今回は、当事務所の「大規模修繕工事支援業務」の内容について説明いたします。国土交通省からは15年前後ごとに大規模修繕工事を実施することが推奨されていますが、専門知識を必要とする為に実際行うとなりますと多大な時間と労力が必要であり、理事会の役員さんにはかなりの心身的負担がかかります。その負担を軽減するために、初期対応から工事完了までの業務運営全体に関し、合理性、公正性、透明性を満たしてサポートさせていただきます。
この業務のサポートを受けることにより、管理組合様にとって次のようなメリットがあります。
●専門委員の方の心身的な負担が軽減される
●資料作成等などの煩わしさがなくなる
●業者（設計事務所・施工会社）選定に際して第三者の公平な助言・援助がうけられる
基本的な主な業務内容は以下の内容です。
◇ 全体スケジュールの立案
◇ 修繕委員会設立及び修繕委員会細則作成の補助
◇ 理事会及び修繕委員会の出席と助言、具申等
◇ 設計事務所及び施工会社の選定補助
◇ 修繕委員会議事録案の作成
◇ 選定比較一覧表等資料の作成
◇ 総会決議案の作成補助
◇ 管理会社及び関連業者への連絡・調整
◇ 各種書類の確認
また、業務は次のプロセス（一例）で行います。
1．当事務所に無料相談が申し込まれます（電話又はメール）。
2．現地を訪問（理事会等出席）してご相談内容を再確認します。
3．管理規約等をお預かりし、まず実施に向けてのスケジュールを提案します。
4．修繕委員会設立及び修繕委員会細則作成を提案させていただき補助を行います。
5．修繕委員会設立及び修繕委員会細則制定議案を作成し総会開催準備補助を行います。
6．設計事務所の公募手配を行います。
7．応募の中から見積依頼する設計事務所を選定するための補助を行います。
8．送られてきました見積書で項目別見積金額一覧表を作成します。
9．見積依頼した設計事務所の現地調査に立ち会います。
10．最終選定ヒアリングに参加してもらう設計事務所の選定を補助します。
11．最終選定ヒアリングに出席し、最終選定の助言等を行います。
12．設計事務所との業務委託契約書の内容をチェックします。
13．設計事務所との業務委託契約の承認議案を説明資料とともに作成します。
14．総会に出席し、議案承認に立ち会います。（設計事務所決定）
15．設計事務所の建物調査診断業務に関与する管理組合業務をサポートします。
16．基本工事計画表作成の補助を行います。
17．設計事務所とともに施工会社選定の補助を行います。
18．最終選定ヒアリングに出席し、最終選定の助言等を行います。
19．施工会社との業務委託契約の承認議案を説明資料とともに作成します。
20．総会に出席し、議案承認に立ち会います。（施工会社決定）
21．住民向け工事説明会に出席し、役員さんをサポートします。
22. 工事期間中の諸問題を解決するための、助言・具申等を行います。
23. 中間検査及び竣工検査に立ち会います。
24. 工事完了報告書の内容をチェックを補助します。
25. 長期修繕計画作成ための助言・具申等を行います。
そして、当事務所が業務で作成する主な資料は以下のような資料です。
≪設計監理コンサル会社選定の際の資料≫
◇ 設計監理コンサル会社応募申請書
◇ 設計監理コンサル会社公募掲示用
◇ 応募コンサル会社一覧表
◇ 見積書提出依頼通知書
◇ 見積書提出不採用通知書
◇ 統一見積書
◇ ヒアリング参加依頼通知書（サンプル）
◇ ヒアリング不参加通知書
◇ ヒアリング会社見積一覧表
◇ 住民向けヒアリング案内状
◇ 設計監理業務採用通知書
◇ 設計監理業務不採用通知書
◇ 総会議案（設計監理コンサル会社の承認）の草案
≪施工業者選定の際の資料≫
◇ 住民アンケート用紙
◇ 基本工事計画住民説明会案内状
◇ 施工業者応募申請書
◇ 施工業者公募掲示用
◇ 応募施工業者一覧表
◇ 見積書提出依頼通知書
◇ 見積書提出不採用通知書
◇ 統一見積書
◇ 施工業者見積金額比較表（サンプル）
◇ ヒアリング参加依頼通知書
◇ ヒアリング不参加通知書
◇ ヒアリング会社見積一覧表
◇ 住民向けヒアリング案内状
◇ 施工業務採用通知書
◇ 施工業務不採用通知書
◇ 総会議案：工事実施計画案説明書（サンプル：表紙・目次のみ）
≪その他の資料≫
◇ 住民向けインフォメーション資料およびお知らせ文等
次に、「大規模修繕工事支援業務」の報酬料および業務期間の目安について説明します。
基本的には、業務にかかる時間（時間給5千円）を積算し、それに諸経費（資料印刷代、交通費等）を加算した金額報酬となります。マンションの規模にもよりますが、例えば支援期間が1年半ですと約90万円（税抜き）、2年ですと役120万円（税抜き）となります。どちらの場合も平均して1カ月約5万円（税抜き）です。トータル金額を着手時と完了時に2回に分けて支払っていただく方法と、毎月定額5万円を支払っていただく定額方法を取らせていただいていますが、途中で契約解除しやすく、かつ精算する必要がない、後者の方法で契約される管理組合様が圧倒的に多いです。
また定額方法の場合、管理組合運営に関する助言等の顧問業務を同時に契約される場合には、通常5万円（税抜き）の顧問業務報酬を2万円（税抜き）とさせていただいています。つまり、「大規模修繕工事支援業務」＋「顧問業務」を7万円（税抜き）で契約させていただいております。
多額を要する大規模修繕工事費用は、組合員の皆様から徴収した大事な修繕積立金から支出されます。設計コンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が問題になっており、国土交通省が警鐘をならしてますが、そのような事態が発生させないための抑止力としても、マンション管理士を活用されている管理組合様が多いです。
当事務所では、今までに以下の管理組合様で支援させていただいた実績がありますので、現在、大規模修繕工事の実施に向けて検討されている管理組合様やこれから検討をはじめたいと考えられておられる管理組合様は、是非、当事務所にご連絡下さいませ。マイベストプロ高知又は当事務所のホームページの問い合わせ欄、若しくは携帯電話（090－5673－8959）へご連絡いただければと思います。
【支援実績】
◆ 兵庫県神戸市 CSタワーマンション 2009年築 230戸単棟型 第1回大規模修繕工事
◆ 大阪府堺市 HGマンション 2008年築 35戸 単棟型 第1回大規模修繕工事
◆ 大阪府富田林市 STマンション 1990年築 112戸 単棟型 第2回大規模修繕工事
◆ 大阪市中央区 TSマンション 1987年築 10戸 単棟型 第2回大規模修繕工事
◆ 大阪府堺市 JAマンション 1969年築 900戸 団地型 第2回大規模修繕工事
◆ 大阪府堺市 ZNマンション 1997年築 400戸 単棟型 第2回大規模修繕工事
◆ 大阪府河内長野市 NFマンション 1989年築 50戸 単棟型 第2回大規模修繕工事
◆ 奈良県桜井市 ISマンション 1991年築 46戸 単棟型 第2回大規模修繕工事
◆ 大阪府堺市 JKマンション 1988年築 122戸 単棟型 第2回大規模修繕工事
◆ 大阪市阿倍野区 MKマンション 2000年築 55戸 単棟型 第1回大規模修繕工事
◆ 大阪市住吉区 SSマンション 1991年築 80戸 単棟型 第2回大規模修繕工事
◆ 大阪府柏原市 TMマンション 2004年築 53戸 単棟型 第1回大規模修繕工事
◆ 大阪市阿倍野区 KAマンション 2002年築 62戸 単棟型 第1回大規模修繕工事
◆ 大阪府羽曳野市 DRマンション 2001年築 117戸 単棟型 第1回大規模修繕工事
◆ 大阪府池田市 DSマンション 1978年築 100戸 団地型 第3回大規模修繕工事
