変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」をわかりやすく解説

変動金利は、返済の途中で市場の政策に応じて金利が変わる可能性がある金利タイプです。
変動金利の多くには、返済負担が急上昇しないよう「5年ルール」や「125%ルール」が設けられています。
変動金利を借り入れる際は、5年ルールや125%ルールなどの仕組みを理解することが大切です。
本記事では、変動金利を借り入れるときに知っておきたい「5年ルール」や「125%ルール」の仕組みをわかりやすく解説していきます。

変動金利の5年ルールと125%ルール

まずは変動金利の5年ルールと125%ルールの仕組みを解説します。

変動金利の5年ルール

5年ルールとは、住宅ローンの毎月の返済額が5年に1度しか見直されないルールです。

変動金利で住宅ローンを借り入れた場合、毎月の返済額を計算する際に用いる金利が、毎月または半年に1度のタイミングで見直されます。変動金利に5年ルールが設けられている場合、金利が見直されても、借り入れまたは前回の見直しから5年が経過していなければ、毎月の返済額は見直されません。

もし返済額が見直されるタイミングではない場合、住宅ローンの毎月の返済額に占める借入元本と利息の内訳のみが変わります。

仮に毎月の返済額が10万円、そのうち借入元本が8万円、利息が2万円であるとしましょう。返済方法は、毎月の返済額が一定である「元利均等方式」とします。

金利が上昇し、利息額が2万円から3万円になった場合、元本部分は8万円から7万円に減り、毎月の返済額は10万円のまま変わりません。

支払い金額は変わりませんが、「元本の返済が減っている」事に注意が必要です。

変動金利の125%ルール

125%ルールとは、見直し後の返済額が、前回の1.25倍以上には増えないというルールです。例えば、見直し前の返済額が月額10万円であった場合、見直し後の返済額は12万5,000円が上限となります。

一方で、見直し後の返済額に下限は設けられていません。

未払利息とは

金利が急上昇したときに、5年ルールや125%ルールが適用されると、利息額が返済額を上回ることがあります。上回った利息額は、支払いを免除されるのではなく「未払利息」として、翌月以降の返済に繰り延べされます。

最終回の返済日に未払利息や返済元本が残っていた場合は、一括返済を求められるのが一般的です。

未払利息が発生するような金利上昇は、簡単にいえ、バブルを彷彿とさせる好景気が来ない限り起きないと考えられます。

これから少子高齢化が進展すると考えられる日本において、未払利息が出るような金利上昇が起きる可能性は低いでしょう。

しかし未来がどうなるのかは、誰にもわかりません。変動金利を借り入れる際は、未払利息が発生するリスクがあることを理解したうえで借り入れることが大切です。

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