「時価の6割」が新基準！ マンション評価の新ルール

かつて「タワマン節税」と呼ばれた手法に対し、市場価格と相続税評価額の乖離を是正するため、2024年1月に評価ルールが改正されました。改正から1年以上が経過した今、あらためて新しい仕組みの要点と実務への具体的な影響を整理します。

評価額はどう変わったか 新ルールの仕組みと上昇の背景

　「タワマン節税」は、マンションの市場価格と相続税評価額の差を利用した手法です。改正前は、戸建て住宅の評価額は市場価格の約6～7割でしたが、タワーマンションでは評価額が市場価格の3～4割程度に留まるケースも多く、租税負担の公平性が問題視されていました。2022年の最高裁判決において過度な節税が否認されたことを受けて、課税の公平性を保つように評価ルールが改正されました。この改正は、「タワマン」に限らず、すべての区分所有マンションが対象となる点に注意が必要です。
新ルールでは、新たに「評価乖離率」が導入されました。これは、築年数、総階数、部屋の所在階、敷地持分狭小度の4項目から算出され、評価額が市場価格の「6割」に満たない場合、6割に達するまで評価額が補正（引上げ）されます。
これにより、高層階や、築浅物件であるほど、従来の評価額からの上昇幅が大きくなる傾向があります。
具体的には、都心の高層階にある敷地が狭い築浅の物件ほど評価額が上がりやすく、地方の低層階で築年数が古い物件は影響を受けにくいと想定されます。特に新築マンションは影響が大きいため、購入時のシミュレーションを修正する必要があります。今後は従来の計算に加え、評価乖離率の算出も必要となるため、毎年の路線価公表に合わせた定期的な評価額の見直しを行うことをおすすめします。