第3回 捨てない設計 （全5回）
実家の鍵を開ける前に｜まず数えるのは、捨てる量ではなく残る量
深健工舎の一級建築士大工のカズ こと 深澤一喜です。群馬県前橋市を中心に、伊勢崎市、玉村町、高崎市、渋川市、北群馬郡で、自然素材を使った高気密・高断熱・高耐震の家を、新築・リノベーション・リフォーム工事で手掛けています。設計事務所を併設した、大工工務店です。
前回は「捨てない設計」という考え方を書きました。今回から2回、いちばん相談の多い「実家をどうするか」を扱います。第2回は、動き出す前の前提を確かめる話。第3回は、直すか建てるかの分かれ目です。
群馬の空き家は16万1千戸。6軒に1軒です
2023年の住宅・土地統計調査によると、群馬県の空き家は16万1千戸、空き家率は16.7%
です。全国は13.8%ですから、群馬は全国より高い。6軒に1軒が空き家という計算になります。
この数字を聞いて、遠い話だと思うかもしれません。でも、私どもに相談が来るのは、たいてい「実家が空き家になった」「親が一人で住んでいる家を、そろそろどうにかしないと」という形です。数字の16万戸は、そのまま、あちこちの実家の集まりです。
動いていない家が、5年で1万500戸増えました
ここからが、この連載でいちばん大事な数字かもしれません。
空き家16万1千戸のうち、「売却用」は3,700戸、率にして2.3%しかありません。残りの大半は、賃貸用でも、売却用でも、別荘のような二次的住宅でもない——まだ誰も、どうするかを決めていない家です。その数は7万3,100戸。5年前より1万500戸増えています。
つまり実際に起きているのは、「売るか建てるか」の二択で悩んでいる状態ではなく、二択の手前で、そのまま止まっている家が増えているということです。
止まっている間にも、家は傷みます。屋根は痛み、雨どいは詰まり、床下は湿気を含みます。5年止まると、選択肢は確実に減ります。だから、この連載の順番は「まず残る量を数える」なのです。
「売るか、建てるか」の前に「何が残っているか」
相談を受けたとき、私が最初に聞くのは「売りたいですか」でも「建てたいですか」でもありません。
「今の家に、何が残っていますか」です。
柱は残っているか。梁は。土台は替えられるとして、その下の基礎はどうか。屋根は。図面はあるか。増築した場所はどこか。この確認をしないまま話を進めると、だいたい後で戻ってきます。解体の直前に「この梁、残せましたね」と言っても、もう遅いのです。
まず名義——期限は2027年3月31日です
残すかどうかを決める前に、必ず確かめてほしいのが名義です。
2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になります。
見落とされやすいのが、制度が始まる前の相続も対象だということです。その場合の期限は2027年3月31日。今から数えると、残りは5か月ほどです。
名義が動いていない家は、直すにも、貸すにも、売るにも、最初の壁になります。相続人が何人もいる場合は、話し合いだけで何か月もかかります。家のことを考える最初の一歩は、図面でも見積りでもなく、名義の確認だと思ってください。法務局で不動産の登記情報を取れば、誰の名義かは数百円で分かります。
次に耐震——1981年6月1日が境目です
名義の次は、耐震です。
目安になるのは1981年6月1日。この日以降に建築確認を受けた建物が、いわゆる新耐震です。それ以前は旧耐震で、想定している地震の大きさが違います。
ここで注意してほしいのは、新耐震かどうかは、登記の築年数では判断できないことです。建った年と、建築確認を受けた年は違うことがあります。増築していれば、その部分はまた別です。建築年と確認申請の記録で見る。これが正確な見方です。
旧耐震だったとしても、すぐ「住めない」わけではありません。耐震診断をして、補強の要る場所と量を出せば、多くの場合は補強して住み続けられます。群馬県も前橋市も、木造住宅の耐震診断と改修に補助制度を持っています。診断は、壊すかどうかを決めるための材料であって、判決ではありません。
最後に断熱——冬に住めるかどうか
3つ目は断熱です。これは見落とされがちですが、「残して住めるか」を左右します。
群馬の冬は寒いです。断熱の入っていない家は、冬に暖房が効きにくく、結露します。結露はカビと腐朽の入り口で、ヒートショックは命に関わります。家の行き先を決めるのは、構造より先に、冬に住めるかどうかということが実際にあります。
ここは、前回書いたリプレースが効く場所です。断熱材を入れる、サッシを替える、内窓を付ける。骨組みを残したまま、性能だけを今にできます。断熱とサッシは、後から足せる。だから、名義と耐震ほどは、行き先を縛りません。
3つ揃って初めて、行き先が決まります
まとめます。
名義が動いていて、耐震が確保できて、冬に住める。この3つが揃うと、選択肢が一気に広がります。住み続ける、貸す、一部を直して売る、どれも現実になります。逆にどれかが欠けていると、そこが最初の工事になり、費用と時間の読みが変わります。
順番は、名義→耐震→断熱。この順番で確かめてください。見積りは、その後です。
次回は、いよいよ「直すか、建てるか」の分かれ目です。判断の軸は、骨組みが残せるかどうか。土台・柱・梁の見方と、建て替えると初めて必要になる費用の話を書きます。
一級建築士大工のカズ こと 深澤一喜
深健工舎／大工工務店2代目・一級建築士
構造塾で木構造の耐震性を学ぶ
群馬県前橋市を中心に、伊勢崎市・玉村町・高崎市・渋川市・北群馬郡で対応しています。
根拠のある提案と、誠実な対応をお約束します。
参考資料
・総務省｜令和5年住宅・土地統計調査
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html
・群馬県｜令和5年住宅・土地統計調査 群馬県結果の概要
https://www.pref.gunma.jp/page/16129.html
・群馬県｜空き家関連情報
https://www.pref.gunma.jp/page/5689.html
・法務省｜相続登記の申請義務化（特設ページ）
https://www.moj.go.jp/MINJI/souzokutouki-gimuka/index.html
・政府広報オンライン｜不動産の相続登記義務化
https://www.gov-online.go.jp/article/202512/entry-10431.html
・群馬県｜木造住宅の耐震改修の促進について
https://www.pref.gunma.jp/site/kenchikugyousei/11692.html
・前橋市｜木造住宅耐震診断者派遣・木造住宅耐震改修訪問相談事業
https://www.city.maebashi.gunma.jp/soshiki/toshikeikakubu/kenchikushido/gyomu/5/2362.html
※本コラムの参考情報は2026年11月3日時点の各公式サイトの記載に基づきます。制度・数値は更新されますので、最新は各公式サイトでご確認ください。
