第3回 捨てない設計 （全5回）
リフォームか、建て替えか｜分かれ目は「骨組みが残せるか」です
深健工舎の一級建築士大工のカズ こと 深澤一喜です。群馬県前橋市を中心に、伊勢崎市、玉村町、高崎市、渋川市、北群馬郡で、自然素材を使った高気密・高断熱・高耐震の家を、新築・リノベーション・リフォーム工事で手掛けています。設計事務所を併設した、大工工務店です。
前回は、実家の行き先を決める前に確かめる3つ（名義・耐震・断熱）を書きました。今回は、その3つを通ったあとの話です。直して住むのか、建て替えるのか。その分かれ目は、どこにあるのか。
選択肢は4つ。ただし5つ目があります
まず、選択肢を並べます。そのまま住む／直して住む（または貸す）／建て替える／手放す。よくこの4つで語られます。
ただ、実際には5つ目があります。骨組みは残して、中を建て替えるという選び方です。柱と梁と基礎はそのままに、間取り・断熱・設備・内装を新しくする。増築した部分だけを解いて、元の形に戻す。こういう工事を、私はよくやります。
この5つ目があるかないかで、判断の幅がまったく変わります。だから「リフォームか建て替えか」の二択で考えないでください。まず、骨組みが残せるかどうかを見る。残せるなら、選択肢は5つになります。
分かれ目①躯体——土台・柱・梁・基礎
骨組みが残せるかは、4か所で決まります。
土台。一番下で柱をつないでいる横材です。地面に近く、湿気とシロアリの被害を最初に受けます。土台は、替えられます。ここが痛んでいても、それだけで建て替えにはなりません。
柱。垂直の材です。外壁の中に隠れているので、表面だけ見ても分かりません。柱が持っているかどうかは、実44際に1〜2か所、壁を開けてみるのが確実です。ここを飛ばして「たぶん大丈夫」で進めると、後で必ず戻ります。
梁。水平に架かる材です。昔の家の梁は、今では手に入らない太い無垢材のことがあります。梁が残っている家は、残す価値が高い。見た目にも、強度的にも、これが一番の財産です。
基礎。コンクリートの布基礎か、鉄筋の入った基礎か。ひび割れの幅と、不同沈下（家が傾いているか）を見ます。基礎は替えるとなると大工事ですが、補強で対応できる場合もあります。
判断の軸は、「痛んでいるか」ではなく「交換できるか」です。土台と屋根は替えられる。柱と梁が持てば、骨組みは残せる。この順番で見ていくと、たいていの家は「残せる範囲」が見えてきます。
分かれ目②敷地と道路
見落とされやすいのが、敷地の条件です。
ここは建て替えると、初めて費用が発生するところです。
接道。建築基準法では、敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと、建物を建てられません（接道義務）。昔からの家は、この条件を満たしていないことがあります。
セットバック。幅4mに満たない道路（42条2項道路）に面している場合、建て替えるときは道路の中心線から2m後退して建てることになります。その分、敷地が狭くなり、建てられる面積も小さくなります。
擁壁。高低差のある土地では、建て替えのときに擁壁の安全性が問われます。古い擁壁は、作り直しを求められることがあります。
これらは、直して住むなら発生しない費用です。中には「建て替えたら建てられない土地」もあります。だから、建て替えを考える前に、一度は専門家に敷地を見せるべきなのです。
分かれ目③誰が住むか
3つ目は、人です。
今の住み方ではなく、10年後、20年後の住み方で考えてください。親が一人で住んでいるなら、10年後も同じようには住めません。1階で暮らせるか、浴室と寝室が同じ階にあるか。子どもが戻る可能性があるのか、ないのか。
ここを決めずに間取りを考えると、必ず作り直しになります。家の形は、人の予定で決まる。順番はいつもこちらです。
費用は総額で比べてください
費用の話をします。
改修費と建て替え費
、この2つだけを並べると、判断を誤ります。比べるべきは総額です。
建て替えには、必ず解体費と処分費が乗ります。分別して、産業廃棄物として出して、運ぶ。仮住まいも要ります。登記も、税金（固定資産税・不動産取得税）もかかります。これらは改修には、ほとんど乗りません。
逆に改修には、「今の家の弱点を、そのまま引き継ぐ」
というコストがあります。天井高が低い、窓が小さい、階段が急、という部分は、直すにも限界があります。構造は残せても、形は残せないことがあるのです。
だから、同じ総額でも中身が違います。建て替えは「新しさ」を買い、改修は「場所と骨組み」を買う。どちらが高いかではなく、どちらが要るかで選んでください。
検査済証の有無を、先に確認してください
最後に、実務的な注意を1つだけ。
2025年4月から、建築確認の対象が見直されました（いわゆる4号特例の縮小です）。これまで審査が省かれていた木造2階建て以下の住宅でも、増改築のときに構造や省エネの審査が省かれなくなりました。その結果、既存部分の状況——検査済証があるか、図面と合っているか——が問われる場面が増えています。
検査済証がない家でも、直せないわけではありません。ただ、確認申請の前に、現況を記録して図面を起こす作業が必要になります。その費用と時間は、先に見ておくべきコストです。「直すつもりだったのに、ここで止まった」という話は、これから増えると思います。
迷ったら、図面と躯体を一緒に見る
ここまで書いてきたことは、紙の上では判断できません。図面と、実際の躯体を、同じ人が同時に見る必要があります。
私どもの相談では、床下と小屋裏を開けて、写真を撮って、その場でお見せします。「これは残せます」「これは替えましょう」「これは判断を保留します」。保留があることを隠さないのが、誠実さだと思っています。
次回は、残すと決めたあとの話です。梁、建具、瓦、畳。何を、どうやって残すのか。4Rとリメイク、リプレースの実務を書きます。
一級建築士大工のカズ こと 深澤一喜
深健工舎／大工工務店2代目・一級建築士
構造塾で木構造の耐震性を学ぶ
群馬県前橋市を中心に、伊勢崎市・玉村町・高崎市・渋川市・北群馬郡で対応しています。
根拠のある提案と、誠実な対応をお約束します。
参考資料
・国土交通省｜建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html
・国土交通省｜長期優良住宅のページ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html
・群馬県｜建築行政（建築確認・検査等）
https://www.pref.gunma.jp/site/kenchikugyousei/11692.html
・前橋市｜建築指導（建築確認・耐震等）
https://www.city.maebashi.gunma.jp/soshiki/toshikeikakubu/kenchikushido/gyomu/5/2362.html
※本コラムの参考情報は2026年11月3日時点の各公式サイトの記載に基づきます。制度・敷地の条件は個別に判断が異なりますので、具体的な可否は建築確認の窓口または建築士にご確認ください。
