管理委託料が安い管理会社への委託は本当にお得なのか？

最近、管理委託料を安くしてリプレイス（管理会社変更）を企てる管理会社が増加しています。このような、管理会社に委託する事は、本当に得なのでしょうか。
管理委託料を安くするという事は、管理会社が管理会社の協力業者（消防点検業者、給排水設備業者、清掃業者等）への支払金額もかなり安くしている、いわば「金額を叩いている。」という事なのです。私の知り合いの消防設備業者に尋ねたところ、考えられないくらいの破格値を管理会社から提示され、点検の日程についてもかなりハードなスケジュールになるとのことでした。このような、条件ではとてもいい仕事ができないとの事で辞退したとのことです。このコラムを御覧の皆様は、かなり安い金額で、ハードなスケジュールという条件で、一生懸命に働く気は起こるでしょうか。おそらく、大半の方は「労働意欲を失う。」と答えると思います。
当然にして、超格安でハードスケジュールという条件では、協力業者は、どこかで「手を抜く」事を考えると思います。つまり、どこかで手を抜かないと採算が合わなくなるからです。
業界は、違いますが旅行会社が超格安ツアーを売り出していて、この格安ツアーにおいて、バス衝突事故が発生した事を覚えている方は多いのではないでしょうか。原因はバス運転手の過労が原因だったと思います。正に「ハードスケジュール」だったのです。
大量発注で格安にできるというスケールメリットを売りに管理会社がありますが、格安で質の良い仕事をする協力業者はあるのか疑問に思います。つまり、質の良い業者は、当然にして限度を超えた価格交渉に応じず、仕事の質を下げてしまう可能性のある「ハードスケジュール」にも応じません、よって、余程、暇な業者でなければ「格安、ハードスケジュール」という悪条件の仕事を受けないのではないでしょうか。つまり、暇な業者は、仕事の質が悪いから条件の良い仕事は回ってきません。だから、「格安、ハードスケジュール」という悪条件の仕事を受けると思うのです。
業界は違いますが、有名メーカーの日用品、有名ブランドの物品は、大量仕入れを行う量販店でもそれほど安く販売していないと思います。ましてや、高級ブランド品は、定価でしか売っていないと思います。一方では、あまり聞いた事がないメーカー、ブランド品は格安で販売していると思います。つまり、安くしなくても売れる物、安くしないと売れない物があると思うのです。
上記に述べた「手抜き」についてですが、以下に述べる項目をチェックしてはいかがでしょうか。
①消防点検は、全戸必ず完了しているか。全戸完了するために点検時間を幅広く設定しているか。
②消防点検において「避難ハシゴ」は、ハッチを開けて点検しているか。
③消火器は、逆さまにして中の粉末が固まっていないか確認しているか。
③定期清掃時、床面のワックスは二回塗布しているか。
④定期清掃は、隅々まで、汚れを落としているか。隅々は黒ずんだままになっていないか。
⑤定期清掃、又は日常清掃でクモの巣払いを行っているか。照明器具はきれいに拭いているか。照明カバーに長い間、虫の死骸は入ったままになっていないか。
⑥貯水槽清掃は、槽内の汚れを落としているか。※報告書写真に写る部分だけきれいにしていることがある。
⑦貯水槽清掃は、水槽の外洗いを行っているか。
⑧給水（揚水）ポンプ本体、制御盤は、きれいに拭かれているか。
⑨水槽内のボールタップは分解清掃しているか。
管理委託料が安いからといって、管理会社による小中規模修繕の費用も安いとは限りません。あるマンションで理事が、相見積もりを取得したところ、管理会社見積もりがかなり割高だったという話を聞いた事があります。つまり、管理委託料を安くしている分、その他工事受注で売り上げを取り戻そうとしているのです。また、管理会社の修繕工事もかなり協力業者の金額を叩いているのです。「管理組合から１割値引かれたら、協力業者には２割値引く。」という姿勢であり、管理会社はしっかりと利益を確保するのです。
大規模修繕については、価格、仕様、手抜きとチェックする項目はたくさんありますので注意が必要です。
管理会社の協力業者選定についても、質を基準にしているか疑問です。選定にあたっては、担当部長、担当役員が存在する事がほとんどです。「１業種１社」になっていれば、業者とのいかがわしい関係を疑いたくなります。
これまで述べた内容をまとめ、結論を言うならば、管理委託料が安い管理会社に委託する事は、お得とは言い難いと思います。今、委託している管理会社に疑問を抱き検証されたい管理組合員の方、我々のような外部専門家を活用してみてはいかがでしょうか。何か発見できるかもしれません。