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菅谷伊佐央

「失敗しない安心な家づくり」を提案する建築家

菅谷伊佐央(すがやいさお)

センターホーム 株式会社 菅谷工務店

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コラム

住宅業界のわかりにくい常識その十一~土地の価格の決め方がわかりにくい~

~土地の価格の決め方がわかりにくい~


媒介契約の仕組みがわかれば、チャンスもみえてきます!



★土地の値段には上下幅が設定される★

土地の値段って、どういう風に決まるかご存じですか?

実は、値段のつけ方には、ルールがありません。

ですから、いくらで売るかは売り手の自由なんです。

そうはいっても相場があるので、あまりに高いと売れません。

また、地主が自分で買い手を見つけるのも困難です。

そこで、通常は不動産屋さんに媒介を頼むことになります。

では、不動産屋さんはどうやって土地の値段を決めるのでしょうか?

通常は、公示地価、路線価(国税庁によって公表される、道路に面した

宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のこと)、周辺の取引相場などをみて、

上下幅をもたせながら決めます。

上下幅というのは、たとえば相場的に1千万円の土地だったら、1割の上下幅をもたせて

900万円から1100万円が妥当だ、などと売り主に提案するわけです。

大体相場通りの値段しかつかないならともかく、上下幅があるために、

今その土地を買うのは得?損?と迷ってしまうんです。

ちょっとややこしいと思いませんか?


★売り出しから半年以上たった土地が狙い目!★

ややこしいんですけど、安く買える場合もあるというのはこれから土地を買って

家を建てるという方にとってはチャンスでもあります。

では、どうしたら安く買えるのでしょうか?

それを知るため、まず媒介契約の仕組みを掴んでおきましょう。

土地の売り主と不動産屋さんとで交わされる媒介契約は、3カ月ごとに更新されます。

売り主としてはできるだけ高値で売りたいので、最初に設定される値段は上下幅を持たせた中でも

一番高い値段をつけるのが普通です。

そして、不動産屋さんは買い手がどう反応したかなどを売り主に報告しますが…。

◎土地が3カ月たっても売れない場合

不動産屋さん「この3カ月で1件も問い合わせがありません」
売り主「まだ3カ月だから様子をみましょう」

◎さらに3カ月後(トータル半年後)でも売れない場合

不動産屋さん「まだ1件も問い合わせがありません」
売り主「ええっ? 早く買い手をみつけてくださいよ!」
不動産屋さん「では、設定金額の幅の中で、少し値段を下げてみましょうか」

――という風に価格を見直されることが多いので、半年以上売り出している土地に

価格交渉できるチャンスがあるわけですね。

では、気に入った土地があっても半年待ったほうがいいのでしょうか。

人気のある土地だと、値段が下がる前に売れてしまうかもしれません。

それでは元も子もないので、見つけたら積極的に価格交渉をしてみましょう。

価格交渉は、買付証明書に購入希望者の氏名、購入希望価格、購入希望日を

記入して不動産屋さんに渡し、売り主に伝えてもらいます。

つまり、売り主に直接話をするのは不動産屋さんなので、購入希望者のイメージが

売り主に伝わりにくいのです。そこで、買付証明書にひと工夫入れるのです!

たとえば、家族構成や勤務先、購入する土地の利用方法、価格交渉をする理由など、

差し障りない範囲の情報を書き込むことで、自分たちのことをイメージしてもらいやすくなります。


↓過去のコラムはこちらから

住宅業界のわかりにくい常識その十

住宅業界のわかりにくい常識その九

住宅業界のわかりにくい常識その八

住宅業界のわかりにくい常識その七

住宅業界のわかりにくい常識その六

住宅業界のわかりにくい常識その五

住宅業界のわかりにくい常識その四

住宅業界のわかりにくい常識その三

住宅業界のわかりにくい常識その二

住宅業界のわかりにくい常識その一



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