相続トラブルを防ぐ不動産の分割方法と注意点

　相続財産に不動産が含まれる場合は、現金や預貯金だけの相続と比較してトラブルや手続きが
複雑になることから注意しなければなりません。
なぜかというと不動産は現金のように簡単に分けることができないために相続人間で意見が合わ
ないと深刻なトラブルに発展することになるかも知れないからです。
　不動産相続を円滑に進めるためには分割方法とそれぞれの特徴を理解して家族の状況に応じた
適切な方法を選択することがポイントになりますので、今回のコラムではトラブルを回避する
不動産相続の分割方法とそれぞれの注意点や実際に起こりやすいトラブルについてお伝えします。
　まず初めに不動産の遺産分割方法の比較表をご覧ください。



　不動産を相続するときの代表的な分割方法は比較表の通りだと思いますので、それぞれの分割方法について説明しましょう。
　1番目の分割方法は現物分割です。
　現物分割は、不動産をそのままの形で分ける方法でありたとえば相続人が長男と次男の2人で二つの土地Aと土地Bがあった場合に長男が土地Aを相続して次男が土地Bを相続するようにそれぞれの相続人が現物の不動産を分け合う分割方法です。
　現物分割は相続した不動産を維持したい相続人にはメリットがありますが、分割した不動産の評価額の差異が大きい場合には必ず不公平感が出ることから金銭での補償も必要になりますので公平性を保つ意味でも分割で揉めないような配慮をしなければなりません。
　2番目の分割方法は換価分割です。
　換価分割は、不動産を売却して現金化した後にその売買代金を相続人同士で分け合う方法で
す。
　換価分割は現金で分配しやすく相続人間に公平に分けることができるので、相続人の誰もが不動産を必要としないときは最も合理的な分け方かもしれません。
ただし、相続する不動産によっては売却に時間を要したり想定した売却代金に見合わないこともありますので注意が必要です。
　3番目の分割方法は代償分割です。
　代償分割は、特定の相続人が不動産を取得しますがその代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法です。
　たとえば相続人が長男と次男の2人だけの場合、長男が3,000万円の実家を相続したら次男に1,500万円の代償金を支払うことで均等な分割をすることができます。
ただし、代償分割は不動産を取得する相続人が代償金を支払える資力も必要となることから資力がない相続人は実行することが難しいかもしれません。
　以上のように3つの代表的な不動産の分割方法をご紹介しましたが、実際の相続では不動産の分割は容易でないことからも相続人間での共有とするケースも多々あります。
不動産を共有にすることは普通に考えれば平等になるため一番良い分け方のように思う方が多いですが、不動産にかかる固定資産税や土地・建物を維持していく費用の負担等をどのようにするかで揉めることがありますので要注意です。
　また、被相続人（亡くなった方）が賃貸アパート等の収益物件を持っていたときは賃料収入をどのように分配するかで争うこともありますので、将来的に収益物件の不動産をどのように管理運用していくかのコンセンサスを共有者同士で持ち合わせていないと悲惨な状況になり得ることからも安易に共有にするのは避けることが賢明です。
　上記のとおり、簡単に不動産の相続に関する分割方法とその注意点を述べてきましたが、最大の懸念は自分が相続する不動産の評価額が他の相続人と比較して劣っていないかでしょう。
不動産で土地は他に全く同じものは存在しませんし、土地の価格は一物四価や一物五価といわれるように評価の方法も国税庁が相続の際に使用する路線価、市区町村の固定資産税を賦課するための基準となる固定資産税評価額、国土交通省が公共用地取得の算定基準とする公示地価、さらには実際の不動産の売買で取引する時価のように様々な価格があることから不動産を適正評価することは大変難しいことです。
　しかしながらこのような不動産相続のトラブルを回避するために被相続人（亡くなった方）は生前に遺言で分割方法を示しておくことで相続人間の対立を防ぐことができますので、不動産をお持ちで相続に不安がある方は是非とも専門家に不動産の分割や有効活用について相談することをお勧めします。