戸籍証明書の広域交付制度とは？
本日、令和6年4月1日から民法・不動産登記法の改正により不動産の相続登記は義務化され
ます。
既に週刊誌等メディアでも相続登記の義務化については以前から報道されていましたので、
法改正をご存知の方も多いかもしれません。
相続登記の義務化の背景には所有者不明土地の問題があり、所有者不明土地が発生する要因
として相続登記の未了があります。
相続登記がされないと登記簿上の所有者が亡くなったままの状態で長期間続くことから相続
人が膨大な数に増えたり、或いは音信不通になったりすることで所有者不明土地はますます
増えていきますので、このような所有者不明土地を解消するために相続登記が義務化されたの
です。
今回の法改正では不動産の所有権の登記名義人が死亡して相続による所有権が移転した場合
の登記申請を義務付けるものであり、罰則等の主な内容は以下の通りです。
①相続や遺贈による不動産取得を知った日から3年以内に登記・名義変更をしないと
10万円以下の過料の対象となること
②住所や氏名の変更をした場合に変更の日から2年以内に登記をしないと
5万円以下の過料の対象となること
③法改正以前に相続や住所等の変更が発生している不動産については、施行日から3年
（住所等の変更は2年）以内に登記をしないと過料の対象となること
（施行日より後に不動産取得を知った場合は知った日から3年以内）
なお、ここまでの情報はどこからでも入手できると思いますので、ここからは相続登記をし
ないことによるリスクやデメリットについて考えてみましょう。
まず最初に最大のデメリットになると思われるのが、不動産を売却できないことです。
所有権移転登記は、登記簿上の所有者と新たに所有者となる人との共同申請で行いますが、売主と所有者の名義が一致していなければ代金決済と同時にすべき登記義務を果たすことができないからです。
本当に自分のものになるかわからない状態で不動産を購入する人はいませんので自分名義の登記をしない限り、不動産を売却することはできないことになります。
二つ目のデメリットとして不動産を担保に融資を受けられないことです。
不動産を担保に金融機関から融資を受ける場合、金銭交付と共に抵当権の設定登記を申請することになります。
抵当権が設定してあれば将来的に返済が滞り、不動産を競売して債権を回収しようとするときに競売のために必要な差し押さえが簡単になり、抵当権の登記権利者は他の一般債権者に優先して配当を受けることができますので、抵当権の設定登記をせずに金融機関が不動産を担保とした融資を行うことはまずあり得ないことです。
抵当権の設定登記は、抵当権者である融資する金融機関と登記簿上の所有権者との共同申請で行いますので、自分名義の登記がなければ不動産を担保にしてお金を借りることはできません。
三つ目のデメリットとして第三者に権利を主張できないことです
例えばあなたが不動産を購入したものの当該不動産の所有権変更の登記をしなかった場合、売主は未だ登記簿上の所有者が自分であることをいいことにあなたに売った不動産を別人に売ってしまい、しかも後から買った人が所有権変更の登記までを済ませてしまったと仮定します。
このケースであなたは『その不動産は自分が先に買ったから自分のものだ』と主張するのは当然です。
しかしながら後の買主が先にあったあなたと売主との売買の事実を知らなかった場合には、登記名義が自分にないため後の買主に対して自分が正当な権利であると法的に主張することはできません。
このような事態にならないよう不動産の売買では代金決済と同時に登記申請を行うことが一般的です。
この例は相続では関係ないと思われるかもしれませんが、相続人の1人が借金の返済で困っている時に相続人の債権者は相続人に代わって法定相続分の相続登記の申請をして借金がある相続人の持分を差し押さえすることができます。
また、借金がある相続人も自分の持分を売買したり担保提供したりすることもできるので、このリスクは高いかもしれません。
四つ目のデメリットとして賃貸物件の賃料を受取れない可能性があります
賃貸物件の所有権を相続人が取得した場合、賃貸借契約は従前のまま引き継がれますが、新たな大家としてアパート・マンションの賃借人に家賃を請求するには所有権移転登記をしておく必要があります。
新たな大家となる相続人から賃料の支払先変更の通知が届いたとしても本当に所有権が移転したかどうかは賃借人にはわかりませんので、所有権移転が実際になかったときは賃借人に二重支払いのリスクもありますが、このケースではアパート・マンションの賃借人は登記簿上の所有者に対して賃料を支払えば免責されます。
このように賃貸物件の賃料を受取れないリスクがあることも知っていて損はないことです。
この他にもリスクはありますが、今までのように長期間に亘り相続登記をしなければ問題を先送りするだけであり、今後は罰則対象になることからも相続した未登記の不動産がある方はこの法改正を機に早期の相続登記を検討しましょう。
先祖代々の土地も諸般の事情により相続登記されていないケースも多々あると思いますが、早急に相続登記の準備を進めていくのが得策です。
また、法務省のウェブサイトでは所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しとして法改正情報のお知らせをしていますので、参照してみてください。
所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し
