相続不動産の注目すべき最高裁判決!!

　去る4月19日にマンションの遺産相続を巡り、税務署が路線価により評価をした相続税申告を否認し、独自に不動産鑑定評価して追徴課税した処分の妥当性が争われた訴訟の判決が最高裁第三小法廷でありました。
　本件は国税局の処分の妥当性が争われた訴訟の上告審判決で最高裁は国税局の処分を適法として相続人側の上告を棄却して国税局の処分を妥当とした一審、二審の判断を是認して相続人側の敗訴が確定したのです。
この事案については、東京都杉並区と神奈川県川崎市にある2棟のマンションの相続の評価額を巡る争いですが、時系列にまとめると以下の通りとなります。
・2009年に90歳代の父親が銀行の融資を受けて2棟のマンションを約13億8，700万円で購入した。
・2012年にマンション2棟を相続人の子供らが相続し、相続人は路線価を基にマンション2棟の価格を約3億3，000万円で評価し、相続税は銀行融資の借入金等を差し引いて相続税額を「0円」として申告した。
・2016年に国税局は独自にマンションを不動産鑑定し、評価額を約12億7，300万円に見直し、約3億3，370万円の相続税を追徴課税した。
・相続人はこの処分を不服として争っていたが、国税局は一審及び二審で路線価を基準に評価すると税負担の公平を著しく害することが明白で追徴課税は妥当であると判断していた。
・2022年4月19日の最高裁第三小法廷で本件上告を棄却するとして相続人の敗訴が決定した。
以上が一連の流れとなりますが、資産税の専門税理士や相続ビジネスを取扱う専門家にとってこの判決は最大の関心事であり注視していたことも事実です。
何故なら相続税で不動産の評価及び申告をする場合、時価と路線価での評価額の乖離が大きい場合の判断に迷うからです。
相続税法は、不動産の相続税について相続税法第22条により相続財産を時価で評価すると定めているが、国税庁は原則として路線価（実勢価格の80％程度）で評価する算定基準を通達で認めています。
　但し、同じ通達の中に著しく不適当な場合は、国税局が独自に再評価できるとする例外規定があるのです。
　本件の訴訟はこの例外規定を適用して価格を計12億7，300万円と再評価した結果、最高裁第三小法廷は、国税局の算定方法について税務署が路線価より高く評価することは、税負担の公平に反するなど合理的な理由がない限り、平等原則に反して違法であるとしながらも路線価などによる画一的な評価を行うことが実質的な租税負担の公平に反する事情がある場合は、税務署が独自に財産の額を評価できる合理的な理由があると示したのです。
　また、本件はマンションの購入や借り入れがなければ相続財産の課税価格は6億円を超えているので相続の発生が予想できる時期にそれらが行われたことも踏まえて相続税の節税目的があったと認定したものです。
　相続税の負担軽減を図るためにマンションを購入して税負担の公平に反すると述べ、他の納税者との間で見過ごすことのできない不均衡が生じるとして例外規定の適用を適法としたのは注目すべき点です。
　相続税の基準となる路線価は、基本的に公示価格や実勢価格（時価）より低くなっているために特に戸数が多く各区分所有建物に付随する土地の保有持分が少ないタワーマンション等は時価と路線価の乖離が大きいので、預貯金で現金を準備するより将来的に換価しやすい都心部の高層マンションに買い替えて相続するのが相続税の節税効果は抜群です。
　さらに借入金でマンションを購入すれば相続時の残債務を相続税の課税対象財産から控除できるので、何も対策しないよりは相続税を大幅に抑えることができることから銀行融資による不動産の購入や建築は相続税対策の常套手段となっています。
　今回の最高裁判決は、現有資産の有効活用の域を超えて相続税額の大幅な圧縮を目的とした過度の節税対策には警鐘をならす司法判断となりましたが、一方でどこまでが適正な相続対策でどこからが著しく不適当なケースとなるかはその適用基準が曖昧であるので、今後の富裕層の不動産による相続税の節税は、大きなリスクを伴うことも間違いありません。
最後になりますが、最高裁第三小法廷の判決に興味がある方はこちらをご覧ください。
令和2年（行ヒ）第283号　相続税更生処分等取消請求事件