民泊物件の選び方！収益物件とは？

（概要）
不動産投資の中でも民泊がブームになっています。訪日外国人の増加にともなって民泊の需要が高まり、この追い風にのって民泊を開業しようと考える人も多いでしょう。

すでに気になる物件を見つけている人、また物件を探そうとしている人もいるでしょう。でも、気になる物件を見つけた時こそ少し冷静になってください。

ここでは、民泊に適した物件の選び方についてお伝えします。

収益物件選びのポイント

民泊物件を選ぶ際のポイントをいくつかあげていきましょう。

（1）人気観光スポットの近く
民泊を利用する人は、多くが観光を目的にしています。そのため、物件も人気観光スポットの近くにある物件が有利です。
また、観光地に近くなくても、複数の観光地のあいだに位置するような場所もおすすめです。1日目はAという観光地を回り、2日目はBを回るというコースを選ぶ人は、中間地点を宿泊の拠点にするケースがあります。

（2）駅の近く
旅行では、大きなスーツケースを引きながら移動することが多いです。経験したことがある人も多いと思いますが、この移動はとても疲れます。

そのため駅の近くの物件は、それだけで魅力です。駅からバスやタクシーなどではなく、徒歩で、しかも5分くらいでつける場所にあったら。みなさんもそうした民泊を選びませんか？
旅行者の視点に立てば、駅に近くて迷う心配がなければ、それだけでその民泊を選ぶ理由になります。

（3）外国人が多いと予測される地域
民泊の主なターゲットは、訪日外国人です。そのため、訪日外国人の多い地域は収益が見込めます。物件探しの際に、道行く人にも気を配って観察してみましょう。また、そうした地区のホテルや民泊も合わせて調べましょう。宿泊料を決める際に、近隣の相場を知ることもできるでしょう。

収益を出しやすい部屋とは

民泊を営業するエリアの目星をつけたら、次はどのような部屋がよいのかを考えていきましょう。

訪日外国人というと、どのようなイメージがありますか？
バックパッカーをイメージする人もいますが、実はそれはごく一部。実は、家族やグループで日本を観光するケースが多いのです。そのため、ある程度のグループを収容できる物件の方が収益を上げられます。

そう考えると、ワンルームや1Kの物件よりは、戸建（一軒家）やファミリータイプの分譲マンションのような広い物件の方が収益を上げやすいでしょう。東京都内など都市部では、こうした広い物件を用意するのは初期投資がかかり難しいかも知れませんが、こうした環境だからこそ、広い物件を用意できれば、それだけで差別化ができます。

ただ、分譲マンションを民泊に使用する場合は、民泊の許可が得られたとしても、管理組合からの反対があれば運営することはかないません。管理規約で民泊の禁止が規定されていないかどうか、きちんと確認しましょう。

条例の確認と建物の適正など

民泊を開業するエリアと物件が、ある程度具体的になってきたら、次に確認することがあります。それは、民泊開業を考えている地域の自治体の条例です。

民泊で収益を上げようとする際は、通年で営業できるように旅館業法に基づいた許可を申請します。その申請をする際に、物件が建つ土地の用途の確認は必須です。その土地の用途が、商業地域など民泊を開業できる用途であることを確認してください。この用途が、旅館が開業できない用途の場合は、旅館業法の許可はおりません。

また、民泊の中に、どのような施設を用意しなければならないかを条例で定めている自治体もあります。例えば、旅館業法ではフロントの設置義務がないとされても、台東区のように条例で設置義務を課している自治体もあります。

他にも、軽井沢町などは条例で民泊自体を禁止しています。こうした自治体の方針や地域の実情を知らないと、最悪の場合、物件を買ったのに民泊を開業できないというケースもあります。

さらに、東京や横浜などに限られますが、窓先空地をつくるように条例で定めています。窓先空地とは、1階の住戸の窓に面するマンションなど、集合住宅の敷地内に一定の幅員の空地を設けることが条例で定められています。

これは、火災に備えて避難路の確保を狙ったものです。こうした地域独自の条例での規制があります。条例確認は、民泊開業にあたっては必須だと思ってください。

他にも確認すべ点があります。それは、その建物が、民泊として使用できる条件を有しているかどうかです。

建築基準法や消防法などは、大きな災害などを機に基準が見直されています。そのため、住宅としては利用できても、民泊として利用する際には最新の基準に適合さる必要があります。

建築基準法は見直しが行われているので、物件の前の持ち主がサンルームなどを増築して、現行の容積率を超えている場合は、その建物を使用することはできても改修を行う際は、現代の法律に沿って行う必要があるため注意が必要です。

これは、建蔽率などにもあてはまります。現在の建築基準法で判断されるので、建物を建て替えて開業するときは、以前の建物より小さい建物しか建てられないという誤算が生じる可能性もあります。

民泊開業にあたっては、エリアの選定、物件の選定、条例や法令の確認という作業が必要となります。

非常に手間がかかりますが、不動産投資として注目されている民泊事業で収益を上げるためには、それなりの準備が必要です。