マンション管理の専門家川口宜人

マンション管理の専門家

川口宜人

マンション建設も担当したこの道のスペシャリスト

　マイホームとして、都市部や駅チカの物件でも庶民の手に届くところにあるのがマンションです。その利便性から、老後に戸建てを売って、移り住む人も増えているのだとか。ただ、高度経済成長期に相次いで建てられた物件は今や築40年前後、維持管理が課題になりつつあります。
　　「老朽化などと言われても、心配はありません。マンションという建物は、適切なメンテナンスを怠らなければ100年は持ちます」と、マンション管理士の川口宜人さんは言います。

　マンション管理士とは、その名の通り、管理のプロ。住民らでつくる管理組合のコンサルタントとして、管理コストの削減、規約の改定、管理会社の変更（リプレイス）、修繕計画やマンション総合保険の見直しなど、マンションが快適な住空間であり続けるためのあらゆる差配をします。
　プロの目から見ると、毎月の管理費で無駄な支出をしているマンションは少なくないそうです。「無駄をなくす。管理費の一つひとつを見直し、ランニングコストの無駄を排除。その余剰金を修繕積立金に回すだけで、大規模修繕の費用が賄えることだってあるのです」と語ります。

　川口さんは元々、マンション建設をメインとする大手ゼネコンに11年間勤務。マンションの建設現場や設計、コスト計算などを経験。その後、マンション管理会社に移り17年間、フロントや支店長等を担当し、多くの管理組合の信頼を得ましたが、「会社ではなく、マンションの住民を向いて仕事をしたい」と2014年に独立し、川口マンション管理士事務所を設立しました。

無駄なランニングコストを削って修繕費に

　設計から建設、管理までを経験し、マンションの隅々まで理解しているだけにコスト削減の意識は徹底しています。「管理委託費や修繕費の見積もりが高い」という相談があった場合なら、自らの経験をもとに、なぜ、高額なのかを分析し、相場と照らし合わせて交渉したり、相見積もりをとったりして、管理組合が納得できる費用負担になるよう努めます。実際にこうした相談は増えており、場合によっては、管理会社のリプレイスなどの大ナタを振るうこともあるといいます。

　川口さんが最近、懸念していることの1つがマンションの管理組合の高齢化です。高度経済成長期に購入した住民の多くが70歳を超え、管理組合のメンバーも高齢化、マンションの維持管理についてどこか人任せの雰囲気が見受けられるそう。
　　「かつては侃々諤々とやっていた管理組合でも、気力が衰えてきたのか、人任せ、管理会社任せになってしまう。だから、ランニングコストが割高になって、支出ばかりがかさんでしまう」

　そして、「もう1つ、東京五輪や復興需要の影響で修繕工事費用が高騰しているという状況があります。これらのことが重なり、今後、多くの管理組合が、費用が工面できず、必要な修繕ができないという、厳しい事態に直面するのではないかと危惧しているのです」

マンションを末永く生きながらえさせるために

　たとえば、外壁のクラックや配管の水漏れが放置されたままだったり……。そんなことが続けば、マンションが荒廃していくのは目に見えています。そうした状況を避けるためには、普段から管理組合が適切な運営をすることが必要不可欠。逆にいうと、管理組合が機能していれば、マンションは荒廃しないということ――。
　「そうですね。ランニングコストを厳しくチェックする。必要な修繕は計画をたてて実行する。また、管理費や修繕積立金の滞納があればすぐに回収するための手続きをする。そうした一つひとつの積み重ねが、マンションを末永く生きながらえさせる方法なのです。そして、マンション管理士は、そのためのお手伝いをする職業なのです」
　管理組合の高齢化、あるいは、なり手がいないなどの状況は、社会情勢の反映ゆえ、やむを得ない面があります。川口さんは「そうした時こそ、マンション管理士をうまく使ってほしいですね。マンション管理士をうまく利用して管理を行き届かせれば、マンションの雰囲気までがらりと変わりますよ」。

　現在、川口さんは関西各地のマンション管理組合の顧問業務を中心に仕事を展開しているほか、前述したような管理規約の変更・大規模修繕サポート・マンション保険の見直しや防火管理等について個別の相談にも応じています。特に最近は、工事費用削減・管理規約の変更の依頼が多くなっています。
また、マンション管理の大切さ・情報収集の大切さを訴えるために、管理組合を対象にした「セミナー・情報交換会」も開催しています。

　「管理で困ったときは、お気軽に、まず連絡してください。どうしたら改善できるのか、一緒になって考えていきたいと思います」と話しています。

（取材年月：2017年1月）

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