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相談前に確認したい5つのポイント
岡山市で「住宅ローン借り換えの窓口カリサポ」を運営している倉元健志です。
「銀行から届いた通知を見たら、金利が上がっていた」
「ネット銀行の低い金利を見て、借り換えたほうがいいのか気になっている」
最近、こうしたご相談が増えています。
借り換えは、うまく使えば毎月の返済を見直せる手段です。一方で、金利の数字だけを見て判断すると、手数料や条件の違いで思ったほどのメリットが出ないこともあります。
今回は、借り換えを考え始めた方に、ご相談の前に確認していただきたい5つのポイントをお伝えします。
1．まずは「今の住宅ローン」の中身を確認しましょう
借り換えを考える前に、手元の資料で次の4点を確認してください。
- 今の適用金利（通知の「金利」欄）
- 残高と、残りの返済期間
- 金利タイプ（変動／固定期間選択型／全期間固定）
- 固定期間が終わる時期（固定期間選択型の方）
特に変動金利の方は、半年ごとに届く通知の「金利」欄を見ていただきたいと思います。
多くの金融機関では、金利が上がっても毎月の返済額は5年間変わらず、見直し後も直前の1.25倍までに抑えられる仕組み（いわゆる5年ルール・125％ルール）があります。月々の急な負担増を防ぐ仕組みである一方、上がった分の利息がなくなるわけではありません。返済額が変わらない間は、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。
なお、この仕組みがない金融機関もありますので、ご自身の契約内容の確認が大切です。
2．金利差だけでなく「諸費用」を含めて比べましょう
借り換えには、新しい金融機関への事務手数料や保証料、抵当権の登記費用などがかかります。金融機関や借入額によって異なりますが、数十万円単位になることもあります。
【試算例（モデルケース）】
残高2,000万円・残り20年・元利均等返済の場合
- 今の金利1.5％：月々 約96,500円
- 借り換え後1.1％：月々 約92,900円
→ 月々 約3,600円、20年間の返済額で 約87万円の差
ただし、ここから諸費用を差し引いて考える必要があります。金利差が同じでも、残高や残り期間によって結果は大きく変わります。
「諸費用を入れてもメリットが出るなら検討する。出ないなら今のままにする」。私はこの考え方でご提案しています。
※上記は計算上の一例です。実際の金利・返済額は金融機関の審査結果により異なります。
3．団信（団体信用生命保険）の中身も比べましょう
住宅ローンには多くの場合、団信が付いています。最近は、がんや病気に備える保障を上乗せした団信を扱う金融機関も増えてきました。
金利が少し低くても保障が薄くなる場合や、反対に、金利は同じでも保障が手厚くなる場合があります。金利・手数料・団信をセットで比べることが大切です。
また、団信は加入時に健康状態の告知が必要です。今の健康状態によっては、希望する団信に加入できない場合もあります。
4．「月々をどうしたいか」を先に決めておきましょう
借り換えの目的は、人によって違います。
- 月々の返済を少しでも軽くしたい
- 金利上昇が不安なので、固定金利で安心したい
- 車のローンなど、ほかの借入れをまとめたい
目的によって、選ぶ金融機関も金利タイプも変わります。
たとえば返済期間を延ばせば月々は下がりやすくなりますが、そのぶん総返済額は増えることがあります。月々を下げた分を将来の備えに回すという考え方もありますので、ご家庭の計画と合わせて検討しましょう。
また、昔から低い金利の全期間固定で借りている方などは、借り換えないほうがよいケースもあります。「全員が借り換えるべき」ではありません。
5．リフォームを考えている方は「工事の前」にご相談を
築10〜15年ほどになると、外壁や水回りのリフォームを考える時期と重なります。
リフォーム工事を始める前であれば、借り換えの際にリフォーム費用も住宅ローンにまとめられる可能性があります。住宅ローンは一般的に、リフォームローンより金利が低く、返済期間も長く設定しやすいため、月々の負担を抑えられる場合があります。
ただし、注意点もあります。
- 手続きには少なくとも2か月程度の余裕が必要です
- 先にリフォームローンを組んで工事を始めてしまうと、住宅ローンへまとめるのが難しくなる場合があります
- リフォームローンを実行した後にまとめる場合は、4か月以上の期間を空ける必要がある場合があります
いずれも金融機関の審査や担保評価によって異なり、借り換えできない場合もあります。訪問販売などで工事の契約を急がされたときも、一度立ち止まってご相談いただければと思います。
まとめ
借り換えで返済額が下がる可能性はありますが、結果は金利だけでは決まりません。諸費用・団信・返済期間・ご家庭の目的まで含めて比べることで、はじめて「やるべきか、今のままがよいか」が見えてきます。
実際の金利や借り換えの可否は、金融機関の判断によって異なります。条件は仮審査・本審査で確認が必要です。
カリサポでは、今の返済状況をお伺いしたうえで、複数の金融機関を比較し、借り換えた場合と今のままの場合を並べてご説明しています。比較の結果、「今は借り換えないほうがよい」とお伝えすることもあります。
「うちの場合はどうなんだろう」と思われた方は、お手元の返済予定表をご用意のうえ、お気軽にご相談ください。
住宅ローン借り換えの窓口カリサポ
住宅ローン借り換えコンサルタント 倉元健志
所在地：岡山県岡山市北区平野976-1
営業時間：10:00～18:00（完全予約制）／定休日：水曜
ホームページ：https://www.karikae-madoguchi.com/
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