地盤改良の危険　地盤は嘘をつけない。

地盤改良の危険
地盤は嘘をつけない。

「大丈夫です」が危険です・・・・・

欠陥住宅のほとんどは、安易な地盤改良・補強工事に原因があります。 安易な地盤改良・補強工事には落とし穴がいっぱい。



地盤改良・補強工事によっては！欠陥住宅を買うはめになる？

地盤改良・補強工事をしても、地盤事故が発生してしまうケースが数多くあります。
安心して暮らせるお住まいのために、地盤補強の方法も十分に考えることが必要です。

ベタ基礎、表層改良の事故


家の下を固めてしまえば、家と地面が接する面積が増えて、安定すると思われがちです。
しかし、上図のように家の下で軟弱層の厚さが急変しているような場合には、
セメントで固めて重くなった分、逆に傾きやすいと言われています。

セメントが十分に固まらないケースも？



土の中に存在する葉っぱなどが腐ってできた腐植土とセメントの相性は悪く、
十分に固まらないことがあると言われています。

固い地盤に杭が届いていない場合も！？



土の中の深くにある固い地盤まで杭を打ったと考えていても、
軟弱層の起伏等の原因で、届いていないことも想定されます。

柔らかい地盤と固い地盤の厚みが違えば摩擦も違う！



火災事故は1,000件に対し4～5件程度発生するのに対し、地盤事故は1,000件に7件以上も発生しています。
事故が起こった場合の損害額は統計によると、 平均して1事故あたり約566万円の補修費用が発生します。
住宅品質確保促進法が施行されてから、地盤事故に対する補償制度が確立され、その実態が明らかになっています。
したがって、今後地盤事故の発生確率は、既存の工法の問題からますます増えることが予想されています。

「欠陥住宅110番」へ寄せられた苦情件数



苦情件数のうち不同沈下によるものと思われる件数は全体の約55％にものぼります。

将来の補償はできるのでしょうか？
家を建てた後に建物に関しての性能検査はほとんどの会社がされていると思われますが、 その建物を支える地盤に関しての十分な性能検査は一般の住宅地盤改良では行われていないのが現状です。

一方、公共工事では地盤改良後、性能検査が義務付けられております。品質不良問題が騒がれる中、住宅地盤改良後に、性能検査が行われていないことは、 事故増加率に拍車を掛ける可能性があると示唆されています。

そして、地盤保証制度の中には保険会社のついていない、 地盤改良を施工した会社が自社保証をおこなっている場合もあります。 その場合万一その会社が倒産した場合には、事故が発生しても保証がおりなくなりますので注意が必要です。

地盤改良・補強工事によっては！数百万円も土地の時価が下がる？
2003年1月1日より不動産鑑定評価基準が改正されました。 これによると、地中の埋設物も土地履歴として正確に評価されます。 もちろん埋設物はマイナス評価になり、将来の撤去費用が発生したり、土地そのものの地価のマイナス要素として判断され、 結果として地価の下落につながります。

土地を購入してすぐの安易な地盤改良で、知らぬ間に地価が下落しているかも知れません。 注意が必要です。



事例：地中に残存する障害物が民法第570条にいう「隠れた瑕疵」に該当するか？
マンション用地として土地の売買契約が締結後、地中に埋設基礎等の障害物の存在が発見され、
土地に隠れた瑕疵があると認められました。



原告：買主
地中埋設物の存在は本件土地の瑕疵に当たるとして、地中埋設物の撤去に要した費用相当額の損害賠償を請求

被告：売主
地中埋設物の存在をもって土地が通常有すべき品質、性質を欠くものとすることは出来ず、瑕疵には当たらない

原告　→　中高層マンションを建築するために本件土地を購入。
被告　→　原告がその土地を購入することを知っていた。
原告　→　地中に杭、基礎等が存在することを知らなかった。その除去には高額な費用が必要とされた。

上記のことについて裁判所は、被告に対し中高層建物を建築する予定であれば通常具備しなければならない品質性状を欠くものであると判断しました。 結果、原告の損害額は上記撤去に要した費用合計3,090万円と認めるのが相当であるとの判断を下しました。 今後、このような問題は多く発生すると思われます。従来の工法はセメント、鋼管杭などを地中に埋め込むため、将来撤去の手間・費用が発生する恐れがあるということなのです。