260930銀山温泉へ
おばんです。仙臺屋のとうちゃんまんです。
今日はリフォームか建て替えか迷っている方向けに、私の考えをまとめてみました。気になる方は是非読んでみてください。
築30〜40年の家を、建て替えるか、リフォームするか。迷う方は多いです。
私の考えは単純です。その家にあと何年住みたいか。そのためにいくら投資するか。
もちろん建物の現状（劣化状況や程度）にもよりますが、この2つを天秤にかけて決めるのがよいと思っています。仙台周辺で新築やリフォームを手がける工務店、仙臺屋の代表として、実際の例を交えてお話しします。
古い家には、構造の保険がありません
今の新築住宅は、柱や梁などの構造と、雨水の浸入を防ぐ部分について、建てた会社が10年間責任を負います。2009年10月以降に引き渡された新築では、会社が第三者の保険に入るか、保証金を供託することも義務になりました。
この制度より前に建った家には、保険がありません。制度のあとに建った家でも、10年以上たっていれば保険の期間は過ぎています。地盤も同じで、今は新築のときに地盤調査を行うのが原則ですが、古い家にはその裏付けがない場合もあります。
きれいにしても、骨組みは当時のままです
ここが一番誤解されやすいところです。
リフォームで内装や設備を新しくしても、基礎や軸組（柱や梁などの骨組み）は30〜40年前のものです。金物の使い方や固定の方法も、当時のルールのままです。
そこに手を入れないリフォームは、見た目の美しさだけを追う工事になりがちです。少しきつい例えですが、新築並みにお金をかけてきれいにしても、骨や内臓はおじいちゃんのまま、ということになりかねません。リフォーム向けの瑕疵保険もありますが、対象は工事をした部分だけです。
決め手は「あと何年住むか」と「いくらかけるか」
• これからさらに30〜40年住む方。たとえば若いご夫婦も住む場合（2世帯化など）は、建替えも視野に入れることをお勧めします。
• 家に愛着があり、「あと10〜20年もってくれればいい」と期限を決めている方。今ある建物を少しでも長くもたせる工事をご提案します。
建替えをご提案した例
築46年、延床面積が約66坪で部屋数の多いお宅です。お父様が亡くなり、ほかのご兄弟も遠方で家庭を持ち、今はお二人で暮らしておられました。断熱や気密はかなり古い基準です。家全体を直す費用と、これから長く住むことを天秤にかけて、建替えをご提案しました。床面積を減らす「減築」も考えましたが、それでも基礎や構造は昔のままになるからです。
新しい家は今の法令に沿った平屋で、HEAT20のG1クラス（国の省エネ基準より高い断熱の水準）を確保しました。元の家の寒さを気にされていたので、床暖房も備えています。光熱費を抑えながら、暖かく暮らしておられます。
リフォームをお勧めした例
施主様はご高齢で、お子さんたちは遠方に暮らし、実家に戻る予定がありませんでした。ご本人は、暖かくてきれいな家への建替えを考えておられました。
ただ、建てた家に何年住むのか。そのあと住んでくれる人はいるのか。長く手をかけ、目をかけていけるのか。そこまで一緒に考えて、リフォームをお勧めしました。
私自身、築30年の中古住宅を直して使っています
8年前、築30年の中古住宅をフルリノベーションして、当社の事務所にしました。今は店舗併用住宅として、住みながら運営しています。
基礎や構造に瑕疵保険はありません。それでも、傾き、構造の劣化、雨漏り、インフラの状態を自分の目で確認し、必要な工事をすれば住み継げると判断しました。同じくらいの延床面積で新築する場合と比べて、費用はおよそ1,000万円安く、工期はおよそ3か月短く済んだと思います。あくまで当社の一例です。
国も既存住宅の活用に力を入れています。建物の状態をきちんと見きわめたうえでなら、リフォームを選ぶのも1つの手です。
リフォームの前に知っておきたいこと
建築確認が必要な場合があります。
2025年4月以降に着工する工事では、木造2階建てなどで、壁、柱、床、はり、屋根、階段といった主要構造部の過半を改修する大規模なリフォームに、建築確認の手続きが必要になりました。水回りの入れ替えや、屋根や壁の仕上げ材だけの改修は対象外です。
補助金があります。
断熱や耐震の改修には、国や仙台市の補助金を使える場合があります。予算がなくなると締め切られ、契約や着工の前に手続きが必要なものもあるので、工事を決める前に確認してください。詳しくは別の記事でまとめます。
古い家で見るところ、直すことが多いところ
私は一級建築士で、既存住宅状況調査技術者の資格も持っています。古い家では、最低限、次の4つを確認します。
• 基礎の傾き
• 柱の傾き
• 虫害の痕跡
• 雨漏りの跡
逆に、直す例が多いのは次の箇所です。
• 屋根（塗装か葺き替え）
• 外壁（塗装か張り替え）
• 室内の住宅設備（ユニットバス、キッチン、洗面、トイレ）
• 内窓（インナーサッシ）の設置。断熱改修も行う場合はサッシの入れ替え
迷ったら、まず建物を見せてください
建替えかリフォームかは、建物の状態と、ご家族がこの先どう暮らしたいかで変わります。「あと何年住みたいか」を一緒に整理するところから始めましょう。ご相談は仙臺屋まで。
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