民法(債権法)改正を解説【Part5】「売買契約の瑕疵担保責任」

本日も民法改正（債権法）を解説、今回は「売買契約の瑕疵担保責任」を皆様にお伝えしていきたいと思っております。
今回は賃貸契約ではなくて、売買契約、中古物件ですね、売買する場合ですね、土地にはあんまり瑕疵担保はないのですが、ここで皆様に一つ、瑕疵担保とは何かということをお伝えしていきたいと思いますが、この「瑕疵」というのは「見えない傷」のことをいいます。通常見ていても、確認できないものを「見えない傷」と言うのですが、建物におかれる「瑕疵」は何かというと、これは建物外観からだけしか見ていないと、生活をしてみないと、雨漏り、床の下にいるシロアリの被害は外観からだけでは分からないですね。そういったものを瑕疵担保、「見えない傷」と言われております。
そういった雨漏り、シロアリが食べているというような建物であると、それを修復するには多額のお金がかかります。そういった被害がそもそも最初から分かっていれば、建物は購入することはなかった、その見えない傷に関して、責任を売り主さんは負ってくださいというものが瑕疵担保責任ということでありました。その民法が改正されたということでございます。
まず改正前の内容ですが、瑕疵担保責任の発生する場合は、目的物に隠れた瑕疵があったとき、それが無過失責任ですので、買い主の瑕疵についての善管注意義務が必要ということで、建物中に一切入ったことがなくて、自分では全然確認できなかったという善管注意義務が必要です。
あとは追完の請求権の規定はなくて、代金の減額請求も限定的だった。その買い主さんは1年以内にその権利行使、それを修復してください。もう契約を解除してくださいということが必要です。
それが改正後どう変わったかということで、瑕疵担保責任が発生する時ですが、この改正後には、この瑕疵担保責任という言葉が契約内容に適合しないということで、契約不適合責任という文言に変わりました。瑕疵担保責任が発生する時は、種類または品質に関して、契約の内容に適用しない目的物を買い主に引き渡した場合が、契約の内容に適合しないものになります。そういった場合は契約不適合、救済を統一的に規定しました。
追完請求権、今まで全般的に認めていなかった代金の減額請求権の規定が明確に規定されました。買い主、それを発見した方は1年以内にその不適合を通知すれば、オーナーさんに、前の売り主さんに「不適合な部分がありますよー」っていうことを通知するだけでよくなった。これを建築業者さんに見ていただいて「このくらいの修正費用はかかります。だからこのくらい払ってください」減額をしてください。もしくはこの契約はもうやめましょうと、いうことができるようになった。時間がある程度必要でもこれは行使をすることが可能になったのです。
これを簡単に申しますと、中古物件を売買する際のオーナーさんは、不適合な建物を引き渡ししないように、事前にその建物の主要構造部、雨漏りがないかどうか、シロアリが食べられていないか、というところを調査した上で、販売しなさいということです。
今、ホームインスペクションという制度がございまして、物件を1級建築士さんに建物の構造、今の建物が仕様用途として、きっちり使用できるかどうかを性能評価していただくことによって、建物の評価価値が上がる。それには当然費用はかかりますが、それ程高額な費用ではありませんので、ぜひ中古物件を所有しているオーナーさんも弊社にお問い合わせをいただければ、中古物件の評価を逆に上げて、安心して買い主さんに買っていただけるように、弊社村建地所でもお手伝いさせていただきます。どうぞ何かお困りのある方は弊社村建地所にお問い合わせ頂ければと思っております。