既存住宅瑕疵保険付き中古住宅の安心できる保障とは
既存住宅瑕疵保険ってなに？
パークホームは高知県で最初に既存住宅瑕疵保険住宅を販売いたしました。
不動産の売買において、不具合を「瑕疵（かし）」と呼びますが、中古物件の個人間の売買においては、購入後に発覚した瑕疵に対しての保証が義務づけられておらず、買い手も大きな不安を抱えています。
そこで、「既存住宅瑕疵保険」という制度が平成22年から導入されました。これは、登録された検査機関に物件の調査を依頼し、その上で保証を受けて、検査機関自体が保険に加入するというタイプの保険です。
保険の対象となるのは、基本的には「①構造耐力上主要な部分」「②雨水の侵入を防止する部分」ですが、給排水管路や電気設備などが保険の対象に含まれることもありますので、それぞれの業者に確認の上、ご自身のニーズに合った保険を選択してください。
中古住宅を購入する際に押さえておくべき瑕疵保証
これまでこちらのコラムでは大きく分けて、不動産の相続の話題、そして任意売却の話題を取り上げてきましたが、今回から数回にわたってのコラムは中古住宅を購入する際によく問題となる瑕疵保証（中でも、既存住宅瑕疵保険）についてご紹介します。
現在、中古の戸建住宅の売買においては、不動産業者が仲介を行う個人間の売買が圧倒的に多く、およそ6割が「現状有姿」つまり、リフォームなどを行わず、そのままの状態で取引が行われています。
そのままの状態ということは、それまで住んでいた人がつけた傷や不具合な部分などがそのまま残っているということです（通常、ハウスクリーニングなどは行っていることが多いので、細かい汚れなどは無くなっていることもあります）。
こうした不具合のことを瑕疵（かし）と呼びますが、例えば、買う側も「ここに傷がついている」ということを売り手側からきちんと説明されて、納得した上で購入するのであれば、特に問題はありません。
しかし、売り手も気づいていないような「隠れた瑕疵」があって、それが購入後に発覚した場合、その責任は誰が負えばいいのでしょうか？
こうした責任のことを「瑕疵担保責任」と呼び、民法上原則的には、買主が瑕疵を"知ったとき"から1年以内であれば、買い手は売り手に対し、損害賠償や契約を解除することが可能です。しかし、売り手は何年も前に売った物件に対して瑕疵が見つかったからと言って、そこから1年以内に損害賠償や契約解除が行われるようでは安心して売却を行うことはできません。
まして中古住宅の場合、自分の気づかない隠れた瑕疵は十分にあり得ることです。
そのため、実際にはこれらの瑕疵担保責任の保証を無くしたり、期間を短縮したり、という措置が取られていることがほとんどで、特に中古住宅の個人間の売買の場合、これらの瑕疵に対する保証が義務づけられていませんので、買った後に瑕疵に気づいたとしても、それらの修繕費などを自費で負担しなくてはならない場合があります。
瑕疵保証をつけて現状有姿で売却している方もいらっしゃいますが、それでも保証期間は3ヶ月ほどと決して長い期間ではない場合が多く、「実際に住んでみて瑕疵が見つかる」期間としては充分とは言えないものがほとんどです。こうした瑕疵に対する保証への不安から生まれたのが、「既存住宅瑕疵保険」という保険です。
既存住宅瑕疵保険とはどんなものか？
「既存住宅瑕疵保険」は平成22年に導入された制度で、「既存住宅」とは「中古物件」のことを意味します。つまり簡単に言うと「中古物件に瑕疵があった場合の保険」ということになります。この保険には中古物件の売り手によって、「宅建業者販売タイプ」と「個人売買タイプ」の二つのタイプがありますが、ここでは主に「個人売買タイプ」についてお話ししたいと思います。
まず「個人売買タイプ」の「既存住宅瑕疵保険」に関しては、通常は売り手が「保証」を行う「検査機関」に依頼し、売りたい物件の検査をしてもらいます。その上で売り手ではなく、「検査機関」自体が保険へ加入するという特徴があります（制度上は、買い手が「検査機関」に依頼することも可能です）。
つまり、ただ不具合があった場合にその修繕費を負担するだけの保険と違い、きちんと登録された機関の「検査」と「保証」がついているので、この「既存住宅瑕疵保険に入っている」ということは、買い手にとっても非常な安心材料となる訳です。
保証期間は2年、あるいは5年と選択可能で、保険金は補修費用等から10万円を引いた満額がおります（限度額は500万円、あるいは1000万円ですが、条件によって変動します）。
ただし、保険加入・現場調査に関しては費用がかかりますので、その費用を「誰がどのような形で負担するのか」ということは事前に相談が必要です。
また、住宅によっては耐震基準を満たしていないなどの理由で、そのままの状態では加入ができないものもありますので注意してください。
既存住宅瑕疵保険の保険対象の範囲
既存住宅瑕疵保険の保険対象は、業者や特約の有無によって異なりますが、主な内容としては
①構造耐力上主要な部分
基礎や土台、柱、壁など建物自体の重さや住宅にかかる様々な重さを支え、風や地震などの圧力、衝撃から建物を守る部分のことです。これらに不具合が出て、修繕が必要になった場合は保険の対象となります。
②雨水の侵入を防止する部分
これは、雨漏りが発生した場合には保険の対象になるということです。
上記二つの保険対象を基本として、水漏れなどが起こった場合の給排水管路や電気設備などが保険の対象に含まれることもありますので、それぞれの業者に確認の上、ご自身のニーズに合った保険を選択してください。
次に、既存住宅瑕疵保険に加入している中古住宅は、安心して購入
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