売れにくい不動産（住宅や土地）を売却するポイント

不動産売却ポイント

売れにくい不動産にはいくつか代表的なケースがありますが、まずその物件が既存不適格物件や建築基準法違反物件であることが挙げられます。しかし、これらは融資等が受けにくいため、買い手が限定されるものの、法律的に売ってはいけないものではありません。

また土地に関しては、狭過ぎる土地や逆に広過ぎる土地等が売れにくい傾向がありますが、これらも専門家に相談することでさまざまな方法を考えてくれることでしょう。

広い土地は分筆することで売りやすくなることがありますが、「接道義務」などの制限により、自ら土地の価値を下げることにもなりますので、そうならないよう注意が必要です。

また、売りにくい不動産を何の方策もないまま放置しておくと、固定資産税等の費用がかかりますので、損切りを見据えた安価での売却も時には必要になります。

売れにくい不動産を相続したら

不動産を相続した場合に、それを売却する方法などをご紹介してきましたが、自分にとって必要ない不動産は、「他の人もいらない」という可能性があります。
そこで、今回は他の人もあまり欲しがらない「売れにくい不動産を売却するには、どのような方法があるか」ということを、いくつかのケースに分けてご紹介していきたいと思います。

まずそうしたケースの代表例として挙げられるのが、相続した物件が既存不適格物件や建築基準法違反物件であった場合です。

既存不適格物件とは、建築当時は法令に適していたものの、時代と共に法令が変わってしまい、現在では適合していない物件のことを言います。

これらは、本来必要となる確認申請をせずに増築やリフォームを行った建築基準法違反物件とは根本的に異なるものですが、どちらも売却すること自体は可能です。

ただし、どちらも銀行からの融資を受けにくいなど買い手を限定する要素を含んでおり（既存不適格物件に関しては、場合によっては融資を受けることが可能な物件もあります）、売りにくい物件であることは確かです。

しかし、個人の買い手は融資などが無い状態で現金で購入することは難しいかもしれませんが、不動産の買い取り業者などを相手にすれば、現金決済で対応してくれることもあります。

当然のことながら、売却の際は現在の法令に適合していない旨、違反している旨は相手に伝えなくてはなりませんので、まずは自分の相続した物件が法令に照らし合わせて「どのような状態にあるか」ということを確認した上で、どのような売却の方法があるかを検討してみて下さい。

また、そうした住宅等は古い場合が多く「リフォームや更地化をした方が売れる」と思われがちですが、それらにかかる費用を上乗せして売るよりも、その分安価な価格設定をすることで、購入後の物件の処理は相手に任せた方が喜ばれる場合もありますので、あまり「こうだ」と決めつけて行動を先走らないよう注意が必要です。

土地などを売却するポイント

相続した不動産が土地などであった場合、その広さや条件等によって買い手がつきにくいことがあります。例えば、狭過ぎる土地、逆に広過ぎる土地などです。

しかし、これらの土地であっても専門家に依頼すれば、売れるようなさまざまな方法を考えてくれると思います。

広過ぎる土地に関しては「分筆」と言って、それらを分割することで購入者が買いやすい状態にすることもありますが、この時、注意が必要なのが「接道義務」と呼ばれる建築基準法の制限です。

これは「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ、建物用の敷地としては使えない」というもので、分筆の仕方を間違うと土地の価値を自ら下げてしまうということも考えられますので、専門家の指導をあおぐと良いでしょう。

また、土地が自分の住んでいる場所から離れている場合などは管理の仕方も問題になってきます。多少の雑草くらいは許容範囲かもしれませんが、不法投棄されたゴミ等が散乱してくると明らかに印象は悪くなり、場合によっては行政から撤去指導が入ったりすることがありので注意が必要です。

土地の管理委託は住宅に比べると安価な場合が多いので（その広さにもよりますが）、自分で無理をして管理しようとするよりは、プロの管理業者に任せて、それをアピールするだけでも購買者の安心感を増す効果があります。

売れない不動産をいつまでも持っているリスク

不動産は持っているだけで固定資産税や維持費などがかかり、徐々に運用効率が低下していきます。また住宅に関しては、年月を経れば経るほど価値そのものが下がっていくことが一般的です。

現在でも「家や土地が相続時点で持っている価値よりも高い値段で売れて、大きな利益を生む」ということが「ない」とは言えませんが、地方の不動産に関しては、なかなかそうしたケースはありません。

「その内に価値が上がるかもしれない」などという願望をいつまでも持って、しっかりとした不動産管理を行わずにそれらを放置しておくと、大きな損失を生む可能性があることをしっかり認識しておいて下さい。

その上で、むしろ多少は安くても、早い時期に売り抜いて損切りをしてしまう、という考え方も時には必要かと思われます。

「せっかく相続した不動産を安く売らなくてはいけない」というジレンマは理解できますが、自分でも利用の仕方がわからず、なおかつ売れにくい不動産というのは、10年後にもあなたの手元で利用価値のないままくすぶっているかもしれません。

その頃になって売ろうと決意したとしても、実際の売却価格はいくらになっているか？　その間にかかる固定資産税を初めとした費用はいくらか？　などを現実的に考えてみると、一刻も早い対策を講じた方が良いことがおわかりになるかと思います。


次に、不動産（住宅や土地）を売却する前に知っておくべき、費用

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