【注意点あり】マンションのバルコニーをオシャレに改装できない理由とは？「専用使用権」のしくみを解説

行政書士の相澤和久です。

最近は「おうち時間」を楽しむ人が増え、マンションのバルコニーを自分好みにアレンジしたいと考える方も多いのではないでしょうか。

テーブルとイスを置いて朝食を楽しんだり、リモートワークの合間に気分転換したり。
ちょっとした屋外空間があるだけで、生活の満足度はぐっと上がりますよね。

ですが、実は多くのマンションではバルコニーを自由に改装することは禁止されています。

「自分の部屋の一部なのに、なぜダメなの？」と疑問に思ったことはありませんか？

その理由は、「専用使用権」というルールにあります。この記事では、バルコニーの取り扱いについて「どこまでが自分の自由？」「なぜ制限されるの？」という疑問に、わかりやすくお答えします。

マンションは「専有部分」と「共用部分」でできている

まず知っておきたいのは、マンションには2つのエリアがあるということです。

専有部分とは？

自分の部屋の中（リビングやキッチンなど）は「専有部分」といい、原則として所有者が自由に使ったりリフォームしたりできます。

たとえば2LDKを3LDKに変えたり、壁紙を貼り替えるのは自由です。

共用部分とは？

一方、エントランス、エレベーター、廊下、階段などは「共用部分」。全住民で使うスペースであり、勝手な変更や改装はできません。

バルコニーも、実はこの共用部分に含まれます。

バルコニーは「共用部分」だけど、誰でも使えるわけじゃない？

「共用部分」と聞くと、「じゃあ隣の住人が勝手に入ってきてもいいの？」と思うかもしれませんが、そこはご安心を。

ここで登場するのが専用使用権（せんようしようけん）という考え方です。

専用使用権とは？

共用部分のうち、特定の住戸の人だけが使えるように設定された利用権のことです。バルコニーや玄関ポーチ、専用庭などが該当します。

たとえば、あなたの部屋に付いているバルコニーは、マンション全体の共用部分ではあるものの、「あなただけが使っていい」という権利が与えられています。

ただしこの権利は、所有権ではなく使用権。つまり、好き勝手にリフォームや改装ができるわけではないのです。

改装できないのはなぜ？2つの理由

「専用で使えるなら、自分好みにアレンジしてもいいのでは？」と思うかもしれません。しかし、多くのマンションでは専用使用部分の改装は禁止されています。

その理由は主に次の2点です。

① 避難経路の確保
バルコニーは、非常時の避難経路として設計されています。たとえば隣の部屋で火災が起きた場合、バルコニーづたいに逃げられるようになっています。

ところが、大きな物置や日よけを設置して通路をふさいでしまうと、緊急時に避難できなくなるリスクがあります。

自分の家だけでなく、周囲の住民にも影響を与えてしまうため、改装が認められていないのです。

② マンション全体の外観（美観）を守るため
もうひとつの理由は、マンションの統一感ある外観を保つためです。

各戸が自由にバルコニーを改装してしまうと、外から見たときにマンション全体の見た目がバラバラになってしまいます。

実際、マンションによっては「洗濯物をバルコニーに干すのもNG」というルールがあるほど。
それだけ外観は、周囲への印象や資産価値に大きく関わる要素なのです。

維持管理のルールにも注意！

専用使用権がある共用部分については、「誰がどこまで管理するか？」というルールも決まっています。

清掃は住戸ごと、大規模修繕は管理組合

• 日常的な清掃や簡単な手入れは、各住戸が行う
• 防水工事や塗装などの大規模修繕は、管理組合が行う

大規模修繕工事の費用は、住民全員で積み立てている「修繕積立金」から支払われます。

「うちはキレイだから修繕しないで」などと個別に判断することはできません。

「共用部分だけど個人が使える」場所は他にもある

バルコニーの他にも、意外と「共用部分だけど個人が使っている」場所があります。

• 専用庭
• 玄関ポーチ
• 窓ガラス・窓枠
• オートロックの室内操作盤

これらも共用部分ですが、住戸ごとに専用使用権が設定されている場合があります。

ただし、管理規約で禁止されている用途（例：バーベキューやDIY作業など）に使うとトラブルになることも。

まとめ：改装前に「管理規約」をチェックしよう！

バルコニーを自分好みにアレンジしたくなる気持ちはよくわかります。ですが、バルコニーは共用部分であり、たとえ「専用使用権」があっても、自由に改装はできません。

避難経路や美観の問題から、マンション全体としてルールが設けられているのです。

改装や設置を考えるときは、まずは管理規約を確認することが大切。予期せぬトラブルや修繕の負担を避けるためにも、事前のチェックを忘れないようにしましょう。

中古マンション購入前の「見落としがちなルール」もご相談ください

当事務所では、中古マンションの購入検討中の方に向けた「管理規約・使用細則のチェックサポート」も行っております。

「気に入った物件だけど、何に気をつければいいかわからない」という方は、お気軽にご相談ください。
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