漏水の責任は誰が負うの？ 配管の構造と確認ポイント
7,000万円で中古マンションを購入した方から火災保険についてこんな話がありました。
「マンションの築年数・構造（鉄筋コンクリート）・広さから評価額を出してもらったら、たったの1,500万円！火災保険はこの評価額で加入するので、万一火災で全焼しても1,500万円しか支払われない」とのこと。
「自分は1,500万円のものを7,000万円で買ってしまったのか？」と思われたようですが、火災保険の評価額の仕組みを知らないと、驚くのも無理はありません。
実は、マンションの売買価格と火災保険の評価額は別物です。
本記事では、その理由を詳しく解説します。
目次
マンションは「専有部分」と「共用部分」に分かれている
まず、中古マンションでも新築マンションでも、売買の対象は「部屋だけ」ではありません。
マンションには土地の持ち分も含まれています。
一般的に、全所有者が部屋の面積に応じて土地を共有しており、この持ち分も売買価格に含まれます。
さらに、マンションの建物は次の2つに分かれます。
- 専有部分：部屋ごとに所有者がいて、所有者が自由に利用できる部分（売買の対象）
- 共用部分：マンション所有者全員で所有し、管理組合が維持する部分（エントランス、エレベーター、廊下など）
つまり、7,000万円という売買価格は「部屋 + 共用部分の持ち分 + 土地の持ち分」の合計なのです。
火災保険の対象は「専有部分のみ」
では、火災保険の対象となるのはどの部分（箇所）でしょうか？
一軒家であれば、「この家、全部！」と単純明快です。
一方でマンションの場合は「専有部分のみ（部屋のみ）」を対象にしています。
また、次の部分は専有部分ではなく共用部分に分類され、保険の対象外となります。
- 躯体（壁・床・天井）
- 窓枠、玄関扉、窓ガラス
そのため、一戸建てのように建物全体を評価するわけではなく、専有部分のみを評価することになります。
火災保険の評価額は「登記面積」が基準
マンションの「面積」と言っても、実は複数の種類があるのをご存知でしょうか？
- 壁芯面積：壁の中心から測った面積（分譲時パンフレットや広告に記載された面積）
- 登記面積：壁の内側から測った面積（登記事項証明書の記載面積）
- 現況床面積：建物全体の共用部分の持ち分を含む面積（固定資産税や不動産取得税の軽減措置の基準となる面積）
火災保険の評価額を決める際の基準となるのは「登記面積」です。
壁（躯体）は共用部分になるため、壁の中心から測った面積（壁芯面積）では壁が含まれてしまい正しくありません。
現況床面積は共用部分（階段、廊下など）の持ち分面積が加算されてしまうため、こちらも正しくありません。
火災保険は専有部分のみに適用されるため、共用部が一切含まれない、壁の内側から測った登記面積を基準に計算するのが正しいことになります。
火災保険の評価額は意外と低くない
相談者のケースでは、火災で室内が全焼した場合、1,500万円が支払われることになります。
専有部分の復旧費用だけを考えると、1,500万円は決して少ない金額ではありません。
例えば、
- マンションのスケルトンリノベーションの工事相場：坪60万〜80万円
- 1,500万円でリノベ可能な面積：20坪〜25坪（約66㎡〜82㎡）
と考えれば、評価額1,500万円というのは適正な設定といえます。
なお、共用部分（躯体）が損傷した場合は、管理組合が修繕費を負担します。
マンション共用部分の火災保険（地震保険）は？
専有部分の火災保険は個別に加入する必要がありますが、共用部分の火災保険（＋地震保険）はマンション管理組合が加入している可能性があります。
万一、共用部分が火災や地震で損害を受けた場合、
- 保険金は管理組合に支払われる（個人には分配されない）
- 管理組合が補修工事を実施
そのため、共用部分とは別に 専有部分に対する火災保険には必ず加入すべきものといえます。
なお、共用部の火災保険の保険料は管理費の中から支払われるため、所有者個人が個別に負担する必要はありません。
それもあって、自分のマンションでは共用部の火災保険（＋地震保険）に加入しているか把握されていない人も少なくありません。
そんなときは年に1回行われる「定期総会」の資料を確認してみましょう。
火災保険の証券の写しや、決算書の中で支出して保険料の記載があることが確認できるはずです。
まとめ：火災保険の評価額とマンションの市場価値は別物
- 火災保険の評価額は「市場価値」ではなく「再建費用」に基づく
- マンションの売買価格には「土地持ち分」や「共用部分」が含まれている
- 火災保険の対象は「専有部分のみ」
- 保険の評価額を決めるのは「登記面積」
火災保険は購入時に一度契約するとそのままになりがちですが、補償内容は保険会社によって大きく異なります。
もし「この補償で十分なのか？」「もっと良いプランはないか？」と迷ったら、中古マンションに詳しいファイナンシャルプランナーに相談するのがおすすめです。
火災保険は最初が肝心。賢く選びましょう！
