仲介手数料で後悔しないために！中古住宅購入前に知るべきこと

中古住宅を購入する際、さまざまな諸費用がかかりますが、その中でも特に大きな金額になるのが「仲介手数料」です。

新築マンションを購入するときには発生しないのに、なぜ中古住宅では必要になるのでしょうか？

さらに、仲介手数料は数十万～数百万円と高額であるにもかかわらず、その仕組みや計算方法を知らないまま支払っている人も少なくありません。

本記事では、仲介手数料の根拠や計算方法、値引き交渉の可否について詳しく解説します。
加えて、仲介手数料無料の不動産会社の仕組みについても説明します。

なぜ中古住宅購入では仲介手数料を支払う必要があるのか？

中古住宅を購入する際、多くの人はインターネットで物件を探し、不動産会社に問い合わせをします。
その後、物件の内覧や売主との交渉を経て、売買契約が成立すると、不動産会社に「仲介手数料」を支払うことになります。

これは、不動産会社が「媒介契約」に基づいて売買契約を仲介するためです。
媒介契約とは、不動産会社（宅建業者）が売主と買主の間に立ち、取引の成立をサポートする契約です。

媒介契約に基づき、不動産会社は以下の業務を行います。

1. 物件の紹介
2. 売主との交渉
3. 重要事項説明
4. 売買契約の締結
5. 決済・引き渡しの手続き

このような業務の対価として、仲介手数料を支払う必要があるのです。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額は「宅地建物取引業法」により決められています。

例えば、1,500万円の物件を購入する場合、

1. 200万円以下の部分 → 200万円 × 5% = 10万円
2. 200万超、400万以下の部分 → 200万 × 4% = 8万円
3. 400万円超の部分 → 1,100万円 × 3% = 33万円
4. 合計 → 10万円 + 8万 + 33万円 = 51万円（税別）

この計算式を簡略化したものが「売買価格の3%＋6万円（税別）」です。

仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料は法律で上限が決められているだけで、必ずしも上限額を支払う必要はありません。

交渉次第で減額の余地はありますが、実際には不動産会社から提示される諸費用明細には上限額が記載され、交渉することがないまま契約してしまうケースが多いのが実情です。

媒介契約書には報酬額（仲介手数料）が記載されていますので、納得ができなければ媒介契約締結前に交渉しましょう。

契約後にキャンセルしても仲介手数料は発生する？

売買契約後に契約を解除した場合でも、仲介手数料は原則として支払わなければなりません。

これは、媒介契約は「契約の成立」をもって成功報酬を得る仕組みだからです。

ただし、住宅ローンが否決された場合には支払う必要はありません。
売買契約時に「ローン特約」を付けていれば、ローン審査に通らなかった場合は契約解除となり、仲介手数料の支払い義務もなくなります。

これらの取り決めも媒介契約書に記載されていますので、事前に確認しておくことが重要です。

仲介手数料無料の不動産会社がある理由

不動産会社の中には「仲介手数料無料」と謳うところもあります。

なぜ無料にできるのでしょうか？

① 売主から仲介手数料をもらっている
不動産会社が売主と買主の両方と媒介契約を結ぶ場合、買主の仲介手数料を無料にしても、売主からの仲介手数料で利益を確保できます。

② 不動産会社が売主である
いわゆる「直販」という形態です。
不動産会社が直接物件を仕入れ、リフォームなどを施したうえで販売するケースなど、売主が直接販売している場合は媒介契約を結ぶことがありませんので、仲介手数料も発生しません。
（新築マンションも同じ構図です）

どうしても欲しい物件なら、気持ちよく仲介手数料を支払おう

仲介手数料は、不動産会社にとって重要な収益源です。
交渉によって値引きできる可能性はあるものの、過度な値下げ要求は不動産会社の対応を悪くする原因になることも。

気に入った物件を確実に手に入れたいなら、仲介手数料の多寡にこだわってはいけません。

誰だって、自分の仕事の対価を値切られたら、仕事そのものにケチを付けられたと思っていい気持ちはしないものです。

他の買主候補が多い人気物件では、仲介手数料の値引きよりもスムーズな取引を優先する方が得策ではないでしょうか。