頭金が準備できるまで購入は待つべきなの？
住宅ローンを組む際、金融機関はすべての借入金額の年間返済額を年収に対して一定の割合以内に抑えることを求めます。
これを「返済比率」といい、多くの金融機関では年収の35%以内が基準とされています。
返済比率の基本的な計算方法
例えば、年収が500万円の場合、年間返済額の上限は以下のようになります。
- 500万円 × 35% = 175万円（年間）
- 175万円 ÷ 12ヶ月 = 約14.5万円（毎月）
つまり、毎月14.5万円以内
の返済額に収まる範囲で借入をする必要があります。
金利によって借入可能額は変わる
住宅ローンの借入可能額は金利によって大きく変動します。
（金利が高ければ毎月の返済額も増えるため、借入金額は低くなります。）
- 審査金利1%の場合：借入可能額は 約5,200万円
- 審査金利3%の場合：借入可能額は 約3,800万円
審査金利とは、実際に適用される金利とは異なり、金融機関が返済能力を評価するために使用する金利のことです。
多くの金融機関では3～4%の審査金利を設定しています。
そのため、同じ年収でも審査金利の低い金融機関を選ぶことで借入可能額が増える可能性があります。
他の借入がある場合の影響
では、すでに自動車ローンなどの借入がある場合はどうなるでしょうか？
- 自動車ローンの月々の返済額が2万円
- 住宅ローンの返済可能額14.5万円から2万円を引く
と考えたくなりますが、実際は違います。
自動車ローンが金利1%で借入金額230万円・返済期間10年だと、月々の返済額は約2万円になります。
しかし、金融機関は住宅ローン審査の際、この既存借入を審査金利4%で計算する場合があります。
すると、
- 審査金利4%で計算すると、毎月の返済額は約2.3万円 に換算される
- 住宅ローンに回せる金額は 14.5万円 - 2.3万円 = 12.2万円
このように、実際の返済額よりも多く見積もられるため、借入可能額がさらに減ることになります。
できるだけ借入を減らしておくことが重要
このように、小さな借入であっても住宅ローン審査時には大きな影響を与える可能性があります。
そのため、住宅ローンを申し込む前にはなるべく他の借入を減らしておくことが望ましいでしょう。
奨学金は借入に含まれる？
学生時代に借りた奨学金の返済について気になる方も多いかもしれません。
結論として、多くの金融機関では奨学金は借入に含まれないことが一般的です。
また、奨学金の返済状況は通常の信用情報機関に登録されないため、自己申告しなければ金融機関側で把握することは難しいケースが多いです。
ただし、奨学金の月々の返済額が大きい場合や、金融機関によっては返済比率に含めるケースもあるため、不安な場合は事前に確認することをおすすめします。
まとめ
住宅ローンを組む際は、返済比率が重要なポイントになります。
特に、他の借入がある場合は審査金利によって返済負担が想定よりも大きく見積もられるため、借入可能額が減る可能性があります。
これから住宅ローンを検討する方は、まず現在の借入を見直し、できるだけ減らしておくことが、スムーズな融資審査につながるでしょう。
また、審査金利の低い金融機関を探すことも重要なポイントになります。
住宅ローンの審査を有利に進めるために、事前の準備をしっかり行いましょう！
