中古マンションの売却はどこに依頼すれば失敗しないのか？
中古住宅を購入する際、意外と見落としがちなのが「不動産取得税」です。
物件購入の決済を終えた後、約3か月後に納付書が届きます。
不動産会社からの事前説明がないこともあり、突然の請求に驚く方も少なくありません。
不動産取得税は購入時の直接的な費用ではないため、不動産会社が案内しないケースもあります。
しかし、少なくない税額となるため事前に知っておくことが大切です。
本記事では、不動産取得税の基本や計算方法、減額制度について詳しく解説します。
目次
不動産取得税とは？誰が支払うの？
不動産取得税とは、不動産を取得した際に1回だけ課される税金です。
売買による取得の場合、購入者（買主）が支払う義務があります。
また、売買以外の取得（例：贈与）でも課税対象となります。
ただし、相続による取得は非課税です。
不動産取得税の税率と計算方法
不動産取得税の税率は以下のとおりです。
- 土地：3%
- 建物：3%（本来4%だが、軽減措置により3%）
例えば、固定資産税評価額が5,000万円の場合、税額は以下のように計算されます。
5,000万円 × 3% = 150万円
ここで注意すべき点は、不動産取得税の計算基準となるのは「売買価格」ではなく「固定資産税評価額」という点です。
売買価格とは異なることにご注意ください。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、市役所や都税事務所で取得できる「評価証明書」に記載されています。
ただし、誰でも取得できるわけではなく、不動産の所有者や借地人などの利害関係者に限られます。
そのため、中古住宅購入時には、不動産会社に評価証明書を見せてもらうのが一般的です。
不動産取得税の軽減措置と適用条件
不動産取得税には、一定の要件を満たせば土地、建物それぞれ減額措置が適用される制度があります。
詳細はここでは触れませんが、主な要件は下記の通りです。
- 自分の居住用として取得（投資用は対象外）
- 昭和57年1月1日以降の建築、または新耐震基準に適合
- 床面積が50㎡以上
例えば、新築住宅の建物の場合、評価額から1,200万円が控除されます。
評価額が1,500万円なら、（1,500万円 - 1,200万円）× 3% = 9万円 となります。
実際の税額を簡単に計算する方法
不動産取得税を正確に計算するには、以下の情報が必要です。
- 固定資産税評価額（評価証明書を取得）
- 税率と計算式
- 建物の全部事項証明書（建築年）
各自治体のウェブサイトには、便利な計算ツールが提供されていますので、そちらを利用すると簡単に税額を確認できます。
ここでは私が愛用している都税事務所のサイトをご紹介します。
リンク
申請しないと減額されないケースに注意！
原則として、軽減措置が適用される場合は、自治体が自動で減額した後の税額を通知します。
しかし、「新耐震基準に適合している」ことを理由に減額を受ける場合は、自分で申請を行う必要があります。
自治体ごとに申請期限が異なり、例えば神奈川県では取得後10日以内、東京都では30日以内と定められています。
必要書類には、建築士の証明が必要なものもあるため、事前に確認して準備を進めましょう。
中古住宅の諸費用が売買価格の○％とされる理由
中古住宅を購入する際、諸費用として「売買価格の6～8%程度」と言われることがあります。
これは以下の要因によるものです。
・売買価格が基準となる費用
- 仲介手数料（約3%）
- 売買契約書の印紙代
・固定資産税評価額が基準となる費用
- 不動産取得税
- 登記費用（登録免許税）
売買価格が同じ物件でも、固定資産税評価額は物件ごとに異なるため、一律のパーセンテージで計算することができません。
そのため、「諸費用は○％程度」といった表現が使われるのです。
まとめ
中古住宅を購入する際には、不動産取得税が発生することを考慮し、計画的に資金を準備することが重要です。
また、軽減措置を活用することで、税額を大幅に抑えられる可能性があります。
事前に評価証明書を確認し、自治体の計算ツールを利用することで、正確な諸費用を把握しましょう。
不動産取得税の詳細については、各自治体の公式サイトをチェックしてみてください。
