知ってますか？自宅を活用した資金調達！！リ・バース60
ファイナンシャルプランナー・行政書士の相澤和久です。
「家を売りたいのに、なかなか買い手がつかない…」
そんな悩みを抱えていませんか？
住宅の購入は大きな金額となるため、多くの方が住宅ローンを利用します。
そのため、購入希望者が住宅ローンを組めるかどうかが、売却の可否や価格に大きく影響するのです。
住宅ローンの審査では、借入希望者の年収や勤務先などの条件が考慮されるだけでなく、購入予定の物件自体も審査対象となります。
では、どのような条件が売却価格に影響を与えるのでしょうか？
住宅ローン利用の可否が売却価格を左右する理由
住宅ローンが使える物件と、現金購入のみの物件を比較すると、ローンが組める物件の方が買い手が多く、売却価格も高くなる傾向があります。
しかし、売却時に不動産会社から
「この物件は住宅ローンが組みにくいので査定価格が下がりますね…」
と言われたらどうしますか？
「自分が買ったときは住宅ローンが使えたから、次の買い手も利用できるはず」と思っていませんか？
これは誤解です！
新築と中古では住宅ローンの審査基準が異なるため、過去にローンが使えたからといって、次の買い手も同じ条件でローンを利用できるとは限りません。
住宅ローンが利用できないケース
【マンションの場合】
- 耐震診断の結果が悪い
- 分譲後に敷地の一部を売却してい
- 修繕積立金の横領による訴訟が発生している
【戸建ての場合】
- 建築確認未申請の増築（例：サンルーム増設）
- 1階駐車場を居住スペースに改装
このような理由で住宅ローンが使えない場合、売却が難しくなることがあります。
住宅ローンを利用可能にする方法
「金融機関に断られたから売れない…」
と諦めるのはまだ早い！
実は、銀行ごとに審査基準が異なるため、別の金融機関で融資を受けられる可能性があるのです！
●築年数が影響するケース
「法定耐用年数−経過年数＝ローン可能年数」といった基準がありましたが、最近では築年数が直接ローン期間に大きく影響することは少なくなっています。
ただし、築年数が古いことで担保評価が低くなり、希望融資額が満額承認されないケースもあるため、注意が必要です。
●銀行の評価基準を知る
銀行ごとに評価基準が異なるため、「この銀行なら評価が高く出る」ということもあります。
一般的な評価の出やすさは以下の通りです。
- 住宅支援機構（フラット35）
- メガバンク
- 地方銀行・ネット銀行
- 信用金庫
特にフラット35が利用できるかどうかは大きなポイントになります。
●借地権物件の住宅ローン
借地権物件は金融機関によって扱いが異なります。
「借地権ではローンが組めない」と決めつけず、特定の信用金庫では地主が個人名義である場合に住宅ローンを提供していることもあります。
●住宅ローンが通った事例
築40年のマンションを売却しようとしたAさんのケース
当初、買主が住宅ローンを申し込んだが、築年数が理由で審査落ち
フラット35の条件を確認し、フラット35なら融資可能と判明
その情報を活用し、別の買主がローン審査を通過 → 無事に売却成功！
このように、売主側も正しい知識を持つことで売却の可能性を高められます。
住宅ローン審査の番外編
【入籍前のパートナーと共有名義】
夫婦共働きで住宅ローンを組むケースは増えていますが、入籍前に購入を希望する場合や事実婚での共有名義の場合、一部の金融機関（フラット35など）では対応可能です。
【収入の取り扱い】
住宅ローン審査では、源泉徴収票・確定申告書・住民税課税決定通知書などが必要ですが、
- 株式売却や不動産売却による収入
- 年金収入
- 生命保険の年金受取
は、多くの金融機関では収入と見なされません。ただし、フラット35では障害年金・遺族年金が収入に含まれる場合があります。
まとめ
●買う人 → 諦めずに複数の金融機関をあたりましょう。
●売る人 → 不動産会社に任せきりにせず、ローンが利用できる可能性を調べ、積極的に情報発信しましょう。
住宅ローンの可否は売却価格に直結する重要なポイント！しっかりとした知識を持ち、適切な対応を行うことが大切です。
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