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近年、マンション管理業界は「売り手市場」を迎えています。管理会社から管理委託契約の更新時に値上げを要求された、あるいは管理組合が管理会社の変更を検討してもなかなか良い候補が見つからない、と感じている管理組合は多いのではないでしょうか。
マンション管理が売り手市場となっている背景には、複数の要因が複雑に絡み合っています。
管理戸数から利益率へのシフト
今までの管理業界では、管理戸数の多さが会社の優劣をつける指標になっていたため、リプレース（管理会社の変更）が盛んに行われてきました。ただし、戸数が増えても利益があがらない、仕事量が増加、効率の低下等悪循環をまねく結果になりました。その結果、戸数が少ない小規模マンションや、理事会開催が多い等の手間がかかるマンション、クレームが多いマンションなどの不採算物件は管理契約の更新を断られたり、大幅に管理委託費を値上げをそまられるケースが増えてきました。
高齢化と労働力不足
他の業界と同様に、マンション管理業界もマンションを担当するフロント社員の高齢化が進んでいることや離職率が高く慢性的に人手不足がとなっています。現場で活躍する人材の確保が難しく、特に高度な専門知識や経験を持つ人材は引く手あまたの状態です。
管理業務の複雑化
建物の老朽化に伴う大規模修繕の計画・実施、IT技術の導入など、管理業務は年々複雑化・高度化しています。また、法律改正や他の管理会社で起きた横領事故等があると社内チェック及び監査体制が強化されることにより事務作業が増加しています。
管理会社の淘汰と寡占化
中小規模の管理会社を中心に、後継者不足や経営難による合併が進んでいます。結果として、大手管理会社への集約が進み、特に地方都市は管理組合側の選択肢が狭まっている現状があります。
では管理組合が取るべき対策とは何か
長期的な視点でパートナーシップを築く
目先の利益（＝コスト）だけでなく、長期的な視点で管理会社の安定性やサービス品質を見極めることが大切です。
管理組合自身の意識向上
管理業務の内容について理解を深め、管理会社との対等な関係を築くことが重要です。
情報収集
管理会社の変更を検討する場合は、早めに情報収集を開始し、複数の候補を探し始めることが重要です。また、大手だけでなく地域に密着し、きめ細やかなサービスを提供する中小規模の管理会社もありますので検討の視野に入れることで、新たな選択肢が見つかる可能性があります。
マンション管理の売り手市場は、今後も続く可能性が高いと考えられます。管理組合の皆様は、現状を正しく理解し、主体的な行動を通じて、質の高いマンション管理を実現していく必要があります。
管理会社について疑問、質問等あればお気軽にお問合せ下さい。
