住宅ローンの支払が滞ってしまったら.....

コロナ禍の今、企業倒産や事業継続断念などのニュースが毎日のように聞かれます。
夢のマイホームを購入したものの、今回のこの事態で給与カットやリストラ、お勤めの会社の倒産などに遭い、住宅ローンの支払いを延滞・滞納してしまうことも多々あるかと思います。
1ヶ月や2ヵ月の遅れなら通知が来てもすぐに支払いその後もしっかり返済すれば、問題にならないと思いますが、滞納が続くようになると、金融機関から様々な通知書が届き、放置すると不動産競売へと手続きが進んでしまうため、少しでも早めに対処することが大切です。
今回は、宅地建物取引士及び競売不動産取扱主任者として不動産競売物件の売買に、また以前は不動産鑑定士（競売評価人）の補助者として不動産競売事件にも関わってきた私が、住宅ローンを滞納してしまった場合の競売までの大まかな流れをご説明します。

住宅ローンを1ヶ月、2ヵ月滞納

住宅ローン滞納1ヶ月目は金融機関から電話や「支払い請求書」が、滞納が2ヶ月になると「督促状」「催告書」といった通知が届くようになります。住宅ローンの返済を強く催促する書面で、「延滞金と遅延した分の利息（遅延損害金）をまとめて支払え」といった内容が支払期限とともに記載され、「期日までに返済しなかった場合は法的手続きを行ないます」という厳しい内容が記載されます。
この段階で、滞納した分を一括返済できれば間に合いますし、支払いが無理な場合でも、必ず金融機関に連絡するようにしましょう。失業などでローンの支払目途が立たない場合は、この段階でも不動産の任意売却に向けて動き出すことをお勧めします。

住宅ローンを3ヶ月～6ヵ月滞納

3ヶ月程度滞納が続くと「個人信用情報機関」に金融事故の記録が登録されます。いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれているものです。また、金融機関によって対応のスピードは異なりますが、3ヶ月～6ヶ月経つと、「期限の利益喪失通知」が届き、住宅ローンを月々分割で返済する権利が無くなり、残債を一括で返済しなければならなくなります。つまり、この通知が届いた時点で、住宅ローンが一括で（不動産を売却して）しか支払えなくなるのです。
また、この通知には、遅延損害金も合わせた住宅ローンを期限までに一括返済できない場合、保証会社が残債を代位弁済すると言った内容も記載されます。

期限が来たら保証会社が、金融機関に残額を代位弁済

期限の利益喪失通知が届いた段階で一括弁済できれば問題ありませんが、できなかった場合は保証会社が債務者に代わり、残債を一括で銀行へ代位弁済することになります。保証会社から「代位弁済通知書」が届き、保証会社から一括支払いの催促が行われることになります。「代位弁済通知書」が届くと、競売まであまり時間の余裕はありません。グズグズしていると裁判所に競売を申立てられ、不動産競売の手続きが進められてしまいます。この段階では待ったなしに任意売却の相談をしてください。

競売開始決定

滞納してから6～8ヶ月経つと、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。これには競売にいたる理由や該当の不動産の明細、債権の額などが記載されており、保証会社が裁判所へ不動産競売の申し立てを行い受理されたという通知です。この通知が届いた段階で物件は差押えとなり、勝手に処分することは出来なくなります。
競売開始決定通知を見て慌てて相談しても、この段階になると時間的にかなり厳しいです。任意売却で競売の取り下げを行うためには、ローンの支払目途が立たなくなったら早い段階で相談してください。

執行官らによる現況調査

「競売開始決定通知」が届いて約1ヶ月で、裁判所から「現況調査に関する通知」が届きます。物件の売却基準価額を決定するため、裁判所の執行官と不動産鑑定士の評価人が調査に来ることやその日時が記載された通知で、連絡がつかない、訪問に応じない場合は、鍵を開けてでも調査を実行します。調査内容は物件の現況や権利関係についての聞き取り、室内・周辺環境の写真撮影、境界確認などです。
執行官が調査に来たら、競売まであと約4〜6ヶ月しかありませんので、執行官が来てから任意売却の相談をしていては、時間的に大変厳しいです。

競売の期間入札開始

現況調査から3ヶ月後くらいに、入札が始まることを知らせる「期間入札通知」が届きます。競売物件の入札の開始から終了までの期間と開札日が記載された裁判所からの通知です。通知から競売開始まであまり時間はありません。入札前日までが任意売却による不動産競売取り下げのリミットです。
入札期間は1週間程度、何日か後に開札され、3週間程度で最終的な売却決定が行われ買受人が決定し、引渡命令の申立てや強制執行の申立て等を経て、最終的に強制執行（退去）させられることになります。

コロナ禍の最中で

このコロナ禍で住宅ローンの返済が滞ってしまうケースが多くなると予測されます。
その場合、何の対処もしなければ不動産は競売にかけられてしまいます。不動産競売は市場相場より安くなるだけでなく、近所にも知られたり、強制退去させられたりと精神的な負担も大きいので、できれば避けたいものです。
滞納開始から約半年後から8ヵ月後には不動産競売が待っています。何もせず放置してしまうのが最もよくありません。住宅ローンの返済が滞ってしまい、支払の目途が立たなくなってしまった場合は、少しでも早く相談されることをおすすめします。『おうち不動産まるごと相談所』株式会社ビーティーアールも全力でサポートいたしますので、どうぞ安心してご相談ください。